【正文】 財富名城策劃案第一章 市場分析一、 總體市場分析總體社會及經(jīng)濟發(fā)展概況1）桂林市總體社會發(fā)展概況桂林市是世界著名的風景游覽城市和歷史文化名城，享有山水甲天下之美譽。她地處廣西壯族自治區(qū)東北部，地處亞熱帶，氣候溫和。 桂林地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬千的漓江及其周圍美麗迷人的田園風光融為一體，形成了獨具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天下”的美譽。桂林歷史可追溯到公元前214年秦始皇統(tǒng)一嶺南后設立的“桂林郡”。桂林是個多民族聚居的城市，壯、苗、瑤、%左右。秀麗的山水與濃郁的民俗風情相結(jié)合，使原已嫵媚的山水更有了幾分生動。自古以來，桂林就是文人墨客感物抒懷，從大自然中尋取靈感的首選之地，這從遍布桂林市的各種碑刻中便可窺得一斑。得天獨厚的山水資源養(yǎng)育了桂林發(fā)達的書畫藝術。從旅游業(yè)這一意義上來說，則起步于1970年代。20多年來，桂林市旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游設施逐步完善。設備一流的國際機場以及鐵路、公路網(wǎng)絡四通八達；擁有2家五星級酒店、4家四星級酒店和10多家三星級酒店；旅行社以及與旅游相關的飲食、娛樂、購物服務更是遍布桂林市各個角落。目前，桂林市年接待境外游客50萬人次，內(nèi)客人數(shù)百萬人次。行政管轄區(qū)：桂林市轄秀峰、象山、七星、疊彩、雁山五個城區(qū)和 靈川、興安、全州、臨桂、陽朔、平樂、荔浦、龍勝、永福、恭城、資源、灌陽十二個縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬人。市政建設：桂林的城市基礎設施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二級生化污水凈化廠4座，，生活污水處理率達40%，工業(yè)污水處理率達80%，管網(wǎng)覆蓋率達65%，處污能力居全國領先地位；有自來水廠3座，年供水量達8544萬立方米，；，%，市區(qū)已基本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲氣能力達6000噸，液化氣用戶54666戶，%，奇峰小筑、安新小區(qū)已使用上管道液化氣；擁有公共汽車285輛，運營線路23條，全部實行無人售票。全市實有道路409公里，；城市橋梁已達到69座，防洪堤21公里，%，%?！　∫?guī)劃管理：桂林的城市規(guī)劃突出風景游覽和歷史文化名城的城市特色，注重山水環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展的關系，以“重兩頂桂冠，促經(jīng)濟發(fā)展，保生態(tài)環(huán)境，跨世紀決策”為指導原則，以“保護山水名城，建設園林城，發(fā)展生態(tài)城”為發(fā)展目標，規(guī)劃布局合理，形式新穎，形成具有桂林特色的城市發(fā)展的基本空間布局模式：（1）古城居中再現(xiàn)歷史名城核心風貌。（2）兩江、四湖奠定山水城市格局。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。（4）四軸多中心強化城市經(jīng)濟職能。即形成各具特色的城市中心和組團，實現(xiàn)經(jīng)濟職能的分工與強化。（5）山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。這些思路使得桂林的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益同步發(fā)展，體現(xiàn)出時代精神、民族特色和地方風格。交通系統(tǒng)：公路： 四通八達的公路直通廣西各地和臨近省份，國道32323穿境而過，其中市境內(nèi)322線已改造成高等級公路。擁有桂柳高級公路、桂黃一級公路、桂陽二級公路等一批公路網(wǎng)絡，已實現(xiàn)100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車。水運：桂林的水運主要是通過湘江和漓江，沿著漓江經(jīng)過梧州可至珠江，也可直達各沿岸港口。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、枝柳動脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達國內(nèi)主要城市。整個桂林境內(nèi)有大小火車站27個。航空：桂林兩江國際機場至桂林市區(qū)25公里，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設計年旅客吞吐量可達1000萬人次，同時開通有日本、韓國、馬來西亞等國際直航線。交通系統(tǒng)的不斷完善，很大程度上將會帶動桂林市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2）桂林市總體經(jīng)濟概況2004年19月桂林市經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，高開高走的運行態(tài)勢，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會需求持續(xù)強勁，非公有經(jīng)濟增速加快，景氣指數(shù)明顯上升，經(jīng)濟增長活力不斷增強，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。 經(jīng)濟運行的基本特征（一）經(jīng)濟運行總體呈高開高走的態(tài)勢今年一季度經(jīng)濟開局良好，%。以一季度高開為平臺，，%。初步核算，%。%，%，；%，%，；%，%。前三季度GDP增長速度均創(chuàng)1998年以來同期的最高增幅，高開高走的特征十分明顯。（二）三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展一是第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，夏糧實現(xiàn)五年來首次增長。，%。%，%，%，%。，%。，%，初步遏制了自1999年以來夏糧產(chǎn)量連續(xù)五年下降的局面。，%。其中：，%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復性增長。1―，，%、%%；，%；蔬菜產(chǎn)量250萬噸，增長18%。二是第二產(chǎn)業(yè)快速增長。，%。其中工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要推動力量，%，%。從生產(chǎn)情況看，今年以來，規(guī)模工業(yè)增加值一直保持快速增長的勢頭，%%。，%。在規(guī)模工業(yè)中，非公有制工業(yè)發(fā)揮了重要的推動作用，其中股份制企業(yè)、%%，%，成為規(guī)模工業(yè)快速增長的內(nèi)在動力。從經(jīng)濟效益看，主要表現(xiàn)為“一強二提高”。一強：即總體盈利能力增強。，%。二提高：。資金營運效率提高，；%，；%。三是第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長。，%。%，%，%，%。今年第三產(chǎn)業(yè)運行最顯著的特點是盈利性行業(yè)增長速度明顯快于非盈利性行業(yè)。（三）投資與消費同向高速拉動經(jīng)濟增長首先，投資需求持續(xù)強勁。，%，增幅分別比一季度、。，%，增幅分別比一季度、。這是多年來未出現(xiàn)過的高增幅。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%，%，成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主導力量。其次，消費需求顯著回升。與上年受突發(fā)非典疫情影響的低迷消費比，顯現(xiàn)出今年消費需求的快速回升。一是社會消費品零售總額快速增長。1，%。，%；，%。二是旅游市場快速升溫。，%。，%。，%。，%。，%，%，均超過了歷史同期的最好水平。，%，%。%%，這是自上年非典以來接待海外游客和實現(xiàn)海外旅游收入首次超過歷史最高的2002年同月水平。三是商品房消費繼續(xù)保持旺盛勢頭。，%；，%。兩者的增速雖然明顯減緩，但這是在多年高位增長基數(shù)較大的前提下保持了如此增幅。（四）非公有制經(jīng)濟增速快于公有制經(jīng)濟，%。%。%，成為推動經(jīng)濟增長的決定性力量。，%。（五）經(jīng)濟運行環(huán)境改善，景氣指數(shù)明顯上升由于國家宏觀經(jīng)濟政策和我市經(jīng)濟運行環(huán)境的改善，今年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)明顯上升，說明企業(yè)家對經(jīng)濟發(fā)展前景充滿信心，企業(yè)內(nèi)在活力不斷增強。有關調(diào)查資料顯示，反映我市企業(yè)家對經(jīng)濟環(huán)境判斷的企業(yè)家信心指數(shù)一、二、；，為近年來的最好水平，環(huán)比、。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，城鄉(xiāng)基礎設施建設和工業(yè)投資力度進一步加大，投資規(guī)模持續(xù)擴張。，%。，%；，%；，%。從經(jīng)濟類型看，%，%。%%。，%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁增勢。，%，%。、%%。，%，%。，%。，%。，%，1~6月份，，%；其中，%；；另外，累計比2003年1~%；上半年，%。2002年2004年以來，桂林市房地產(chǎn)投資與商品房銷售均保持房地20%以上的逐年穩(wěn)定增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭仍然強勁。商