【正文】 財(cái)富名城策劃案第一章 市場(chǎng)分析一、 總體市場(chǎng)分析總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1）桂林市總體社會(huì)發(fā)展概況桂林市是世界著名的風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，享有山水甲天下之美譽(yù)。她地處廣西壯族自治區(qū)東北部，地處亞熱帶，氣候溫和。 桂林地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬(wàn)千的漓江及其周?chē)利惷匀说奶飯@風(fēng)光融為一體，形成了獨(dú)具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天下”的美譽(yù)。桂林歷史可追溯到公元前214年秦始皇統(tǒng)一嶺南后設(shè)立的“桂林郡”。桂林是個(gè)多民族聚居的城市，壯、苗、瑤、%左右。秀麗的山水與濃郁的民俗風(fēng)情相結(jié)合，使原已嫵媚的山水更有了幾分生動(dòng)。自古以來(lái)，桂林就是文人墨客感物抒懷，從大自然中尋取靈感的首選之地，這從遍布桂林市的各種碑刻中便可窺得一斑。得天獨(dú)厚的山水資源養(yǎng)育了桂林發(fā)達(dá)的書(shū)畫(huà)藝術(shù)。從旅游業(yè)這一意義上來(lái)說(shuō)，則起步于1970年代。20多年來(lái)，桂林市旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游設(shè)施逐步完善。設(shè)備一流的國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；擁有2家五星級(jí)酒店、4家四星級(jí)酒店和10多家三星級(jí)酒店；旅行社以及與旅游相關(guān)的飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物服務(wù)更是遍布桂林市各個(gè)角落。目前，桂林市年接待境外游客50萬(wàn)人次，內(nèi)客人數(shù)百萬(wàn)人次。行政管轄區(qū)：桂林市轄秀峰、象山、七星、疊彩、雁山五個(gè)城區(qū)和 靈川、興安、全州、臨桂、陽(yáng)朔、平樂(lè)、荔浦、龍勝、永福、恭城、資源、灌陽(yáng)十二個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里，其中市區(qū)面積565平方公里，人口66萬(wàn)人。市政建設(shè)：桂林的城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二級(jí)生化污水凈化廠4座，，生活污水處理率達(dá)40%，工業(yè)污水處理率達(dá)80%，管網(wǎng)覆蓋率達(dá)65%，處污能力居全國(guó)領(lǐng)先地位；有自來(lái)水廠3座，年供水量達(dá)8544萬(wàn)立方米，；，%，市區(qū)已基本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲(chǔ)氣能力達(dá)6000噸，液化氣用戶54666戶，%，奇峰小筑、安新小區(qū)已使用上管道液化氣；擁有公共汽車(chē)285輛，運(yùn)營(yíng)線路23條，全部實(shí)行無(wú)人售票。全市實(shí)有道路409公里，；城市橋梁已達(dá)到69座，防洪堤21公里，%，%?！　∫?guī)劃管理：桂林的城市規(guī)劃突出風(fēng)景游覽和歷史文化名城的城市特色，注重山水環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，以“重兩頂桂冠，促經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保生態(tài)環(huán)境，跨世紀(jì)決策”為指導(dǎo)原則，以“保護(hù)山水名城，建設(shè)園林城，發(fā)展生態(tài)城”為發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃布局合理，形式新穎，形成具有桂林特色的城市發(fā)展的基本空間布局模式：（1）古城居中再現(xiàn)歷史名城核心風(fēng)貌。（2）兩江、四湖奠定山水城市格局。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。（4）四軸多中心強(qiáng)化城市經(jīng)濟(jì)職能。即形成各具特色的城市中心和組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)職能的分工與強(qiáng)化。（5）山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。這些思路使得桂林的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益同步發(fā)展，體現(xiàn)出時(shí)代精神、民族特色和地方風(fēng)格。交通系統(tǒng)：公路： 四通八達(dá)的公路直通廣西各地和臨近省份，國(guó)道32323穿境而過(guò)，其中市境內(nèi)322線已改造成高等級(jí)公路。擁有桂柳高級(jí)公路、桂黃一級(jí)公路、桂陽(yáng)二級(jí)公路等一批公路網(wǎng)絡(luò)，已實(shí)現(xiàn)100%鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車(chē)。水運(yùn)：桂林的水運(yùn)主要是通過(guò)湘江和漓江，沿著漓江經(jīng)過(guò)梧州可至珠江，也可直達(dá)各沿岸港口。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、枝柳動(dòng)脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車(chē)可直達(dá)國(guó)內(nèi)主要城市。整個(gè)桂林境內(nèi)有大小火車(chē)站27個(gè)。航空：桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)至桂林市區(qū)25公里，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門(mén)、成都、大連、香港等城市，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量可達(dá)1000萬(wàn)人次，同時(shí)開(kāi)通有日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)際直航線。交通系統(tǒng)的不斷完善，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)桂林市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2）桂林市總體經(jīng)濟(jì)概況2004年19月桂林市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，高開(kāi)高走的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會(huì)需求持續(xù)強(qiáng)勁，非公有經(jīng)濟(jì)增速加快，景氣指數(shù)明顯上升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力不斷增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本特征（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體呈高開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)今年一季度經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，%。以一季度高開(kāi)為平臺(tái)，，%。初步核算，%。%，%，；%，%，；%，%。前三季度GDP增長(zhǎng)速度均創(chuàng)1998年以來(lái)同期的最高增幅，高開(kāi)高走的特征十分明顯。（二）三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展一是第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，夏糧實(shí)現(xiàn)五年來(lái)首次增長(zhǎng)。，%。%，%，%，%。，%。，%，初步遏制了自1999年以來(lái)夏糧產(chǎn)量連續(xù)五年下降的局面。，%。其中：，%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。1―，，%、%%；，%；蔬菜產(chǎn)量250萬(wàn)噸，增長(zhǎng)18%。二是第二產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。，%。其中工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，%，%。從生產(chǎn)情況看，今年以來(lái)，規(guī)模工業(yè)增加值一直保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，%%。，%。在規(guī)模工業(yè)中，非公有制工業(yè)發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用，其中股份制企業(yè)、%%，%，成為規(guī)模工業(yè)快速增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。從經(jīng)濟(jì)效益看，主要表現(xiàn)為“一強(qiáng)二提高”。一強(qiáng)：即總體盈利能力增強(qiáng)。，%。二提高：。資金營(yíng)運(yùn)效率提高，；%，；%。三是第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)。，%。%，%，%，%。今年第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)行最顯著的特點(diǎn)是盈利性行業(yè)增長(zhǎng)速度明顯快于非盈利性行業(yè)。（三）投資與消費(fèi)同向高速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)首先，投資需求持續(xù)強(qiáng)勁。，%，增幅分別比一季度、。，%，增幅分別比一季度、。這是多年來(lái)未出現(xiàn)過(guò)的高增幅。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，%，%，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。其次，消費(fèi)需求顯著回升。與上年受突發(fā)非典疫情影響的低迷消費(fèi)比，顯現(xiàn)出今年消費(fèi)需求的快速回升。一是社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)。1，%。，%；，%。二是旅游市場(chǎng)快速升溫。，%。，%。，%。，%。，%，%，均超過(guò)了歷史同期的最好水平。，%，%。%%，這是自上年非典以來(lái)接待海外游客和實(shí)現(xiàn)海外旅游收入首次超過(guò)歷史最高的2002年同月水平。三是商品房消費(fèi)繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭。，%；，%。兩者的增速雖然明顯減緩，但這是在多年高位增長(zhǎng)基數(shù)較大的前提下保持了如此增幅。（四）非公有制經(jīng)濟(jì)增速快于公有制經(jīng)濟(jì)，%。%。%，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性力量。，%。（五）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境改善，景氣指數(shù)明顯上升由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的改善，今年前三季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)明顯上升，說(shuō)明企業(yè)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景充滿信心，企業(yè)內(nèi)在活力不斷增強(qiáng)。有關(guān)調(diào)查資料顯示，反映我市企業(yè)家對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境判斷的企業(yè)家信心指數(shù)一、二、；，為近年來(lái)的最好水平，環(huán)比、。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度進(jìn)一步加大，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。，%。，%；，%；，%。從經(jīng)濟(jì)類型看，%，%。%%。，%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁增勢(shì)。，%，%。、%%。，%，%。，%。，%。，%，1~6月份，，%；其中，%；；另外，累計(jì)比2003年1~%；上半年，%。2002年2004年以來(lái)，桂林市房地產(chǎn)投資與商品房銷售均保持房地20%以上的逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。商