【正文】 大慶市大同區(qū)溫舒園建設項目一、總 論 項目概況 擬建位置及現(xiàn)狀項目位于黑龍江省大慶市大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。住宅樓均為南北向，。，%。地上停車位48個。 建設規(guī)模與目標1） 項目名稱：大慶市大同區(qū)溫舒園建設項目 2）建設地點：大慶市大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。3）建設單位： 大慶海通房地產開發(fā)有限公司 4）經營范圍：房地產開發(fā)經營（主營）,近幾年開發(fā)項目有大同區(qū)同福小區(qū),大同區(qū)利民小區(qū),大同區(qū)海通家園居住小區(qū)等。5）公司類別：專營企業(yè)6）工程概況：。住宅樓均為南北向，。，%。地上停車位48個。7）資金來源：本項目建設資金以開發(fā)公司自籌為主，不足投資通過借貸資金解決。 項目編制依據(jù)國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）；《大慶市住房建設規(guī)劃》(2008—2012年)； 國家發(fā)展和改革委員會《投資項目可行性研究指南》（試用版）；國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《建筑設計防火規(guī)范》 GB50016—2006」《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB50180—93」《大慶市城市總體規(guī)劃（20102030年）》《大慶市交通體系規(guī)劃（20102030年）》現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料 可行性報告研究范圍本報告重點是對溫舒園建設建設項目的建設背景和必要性及迫切性、項目建設地址及條件、建設內容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、項目的組織、人員編制及培訓、項目的管理及實施進度、投資估算及資金籌措、經濟評價等內容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書，以供項目競地單位決策之用。 研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金以自籌為主，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發(fā)地塊近鄰核心商圈，有著優(yōu)越的地理位置和良好的自然生態(tài)環(huán)境，有明顯的生態(tài)效益和經濟效益。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 主要經濟技術指標二、項目建設的必要性 項目建設背景大慶市溫舒園建設建設項目是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民”決策的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于大慶市大同區(qū)內，由大慶海通房地產開發(fā)有限公司承擔建設任務。 目前大慶市的房地產市場總體上保持了平穩(wěn)、健康發(fā)展。房地產價格與成本和合理利潤相匹配，房價始終保持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。擬建項目現(xiàn)有場地周圍環(huán)境、商業(yè)服務設施齊全，交通優(yōu)越，是大同區(qū)唯一一塊區(qū)位優(yōu)越的建設開發(fā)地塊，擬建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為大慶市的經濟發(fā)展起到積極的推動作用。該小區(qū)建設項目的實施，有效提高了單位面積產出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將大慶努力建設成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。溫舒園建設開發(fā)建設項目的提出，是經過詳細的調查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結和借鑒國內知名樓盤，周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設的經驗和教訓，按照小區(qū)規(guī)劃的總體要求而布局，體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住小區(qū)。力爭將該項目建成為“設計規(guī)模精美，文化內涵豐富，性能價比極佳”的商業(yè)與居住項目，融合大慶市大同區(qū)中高收入居民的消費導向的商住小區(qū)，使其成為大慶市大同區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Γ钜鄣男亲?。目前，該項目由大慶海通房地產開發(fā)有限公司組織項目的開發(fā)建設。 房地產市場分析 國內房地產市場回眸在2011年土地、房地產市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎上，2012年房地產，全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，在冷中趨穩(wěn)的主基調中，年末略有回升。對房地產、住宅用地而言，全年總體量減價穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價環(huán)比增速低位盤整。2012年末，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與2011年相比，商、住、%、%、%，其中，商業(yè)、住宅地價同比增速均低于近十年來的低位，略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動中的首次出現(xiàn)。中央經濟工作會議提出，2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，特別提到“要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貨款適度增加”，這意味著2013年銀根會進一步放松，將給房地產市場帶來更多增量資金和更強的購買力。另外，隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出“支持合理自住和改善性需求”，這是近兩年來首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，將有效激活市場，促進市場加快復蘇。結合國際國內及房地產行業(yè)發(fā)展周期特征，預計隨著2013年下半年房地產市場各方的博奕趨于理性以及成交量回升的發(fā)展形勢下，2013年全年將處于平穩(wěn)期，主要是消化累積的存量房。而且2013年，隨著國際經濟開始恢復，前期大量基礎設施、社會保障制度等投資，內外需雙引擎將改變傳統(tǒng)三架馬車帶動經濟新一輪發(fā)展，房地產業(yè)下一個發(fā)展周期將在此時出現(xiàn)。 大慶市房地產市場分析 “十一五”以來，%。，；房地產二、三級市場活躍。城市人均住房建筑面積逐年增長，，處于全國領先地位。在房地產業(yè)強勁發(fā)展的帶動下，相關領域和行業(yè)，呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象。大慶市商品房銷售的增加與供求關系的轉變密切。2012年，大慶市商品房市場供應先抑后揚。一季度商品住宅新增供應出現(xiàn)較放緩跡象，二季度后，商品住宅供應出現(xiàn)了較為明顯的上升，新推房源主要集中在大慶東城區(qū)，%。整體2012年上半年，供求關系比例為1:，供求關系基本平衡。隨著銷售形勢好轉，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，大量新盤入市，供應量的增加給購房者更多的選擇余地，也促進了銷售的增加。結合國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)來看，大慶市2012年的房價總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。經歷了一年的嚴厲調控，市場上的投資、投機需求得到了抑制。如今，國家對房地產市場未出臺新的更嚴厲的調控政策，也說明了房地產行業(yè)處于穩(wěn)定時期。 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著大慶市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)大慶市城市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 項目建設的必要性 房地產市場發(fā)展的迫切需要隨著大慶市大同區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，大慶市大同區(qū)居民購房除直接居住或自用外，有部分用于投資保值、增值或出租，這與大慶市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。此外，長期以來，城市改造、城市轉型、舊城區(qū)改造拆遷過程中的大量待安置人群，以及調控以來長時間持幣觀望的消費者，為房地產市場積蓄了大量的剛性需求。銷售的回升，使得購房需求者開始擔心房價上漲，這種購房心理預期的改變，促進了更多觀望者入市，推動了樓市成交的回升。從以上分析可以看出，從大同幾個的成功開發(fā)案例來看，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，溫舒園項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年房地產及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。 先富者的市場潛力　經過30年的艱苦創(chuàng)業(yè)，大慶基本實現(xiàn)了由溫飽向富裕的歷史性飛躍，人民生活總體上達到小康水平。政府傾力改善民生，人民生活水平全面提高，%，消費額在全省排名第二位；。大慶在中國城市生活質量排行榜中名列第22位，富裕程度位列全國318個地市州盟第16位。這部分富裕家庭對中高檔商