【正文】 大慶市大同區(qū)溫舒園建設(shè)項目一、總 論 項目概況 擬建位置及現(xiàn)狀項目位于黑龍江省大慶市大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。住宅樓均為南北向，。，%。地上停車位48個。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1） 項目名稱：大慶市大同區(qū)溫舒園建設(shè)項目 2）建設(shè)地點：大慶市大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。3）建設(shè)單位： 大慶海通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（主營）,近幾年開發(fā)項目有大同區(qū)同福小區(qū),大同區(qū)利民小區(qū),大同區(qū)海通家園居住小區(qū)等。5）公司類別：專營企業(yè)6）工程概況：。住宅樓均為南北向，。，%。地上停車位48個。7）資金來源：本項目建設(shè)資金以開發(fā)公司自籌為主，不足投資通過借貸資金解決。 項目編制依據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）；《大慶市住房建設(shè)規(guī)劃》(2008—2012年)； 國家發(fā)展和改革委員會《投資項目可行性研究指南》（試用版）；國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016—2006」《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB50180—93」《大慶市城市總體規(guī)劃（20102030年）》《大慶市交通體系規(guī)劃（20102030年）》現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料 可行性報告研究范圍本報告重點是對溫舒園建設(shè)建設(shè)項目的建設(shè)背景和必要性及迫切性、項目建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護(hù)及節(jié)約能源、項目的組織、人員編制及培訓(xùn)、項目的管理及實施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容進(jìn)行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書，以供項目競地單位決策之用。 研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金以自籌為主，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項目開發(fā)地塊近鄰核心商圈，有著優(yōu)越的地理位置和良好的自然生態(tài)環(huán)境，有明顯的生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)背景大慶市溫舒園建設(shè)建設(shè)項目是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民”決策的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于大慶市大同區(qū)內(nèi)，由大慶海通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。 目前大慶市的房地產(chǎn)市場總體上保持了平穩(wěn)、健康發(fā)展。房地產(chǎn)價格與成本和合理利潤相匹配，房價始終保持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。擬建項目現(xiàn)有場地周圍環(huán)境、商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全，交通優(yōu)越，是大同區(qū)唯一一塊區(qū)位優(yōu)越的建設(shè)開發(fā)地塊，擬建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為大慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動作用。該小區(qū)建設(shè)項目的實施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將大慶努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。溫舒園建設(shè)開發(fā)建設(shè)項目的提出，是經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面意見，認(rèn)真總結(jié)和借鑒國內(nèi)知名樓盤，周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，按照小區(qū)規(guī)劃的總體要求而布局，體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住小區(qū)。力爭將該項目建成為“設(shè)計規(guī)模精美，文化內(nèi)涵豐富，性能價比極佳”的商業(yè)與居住項目，融合大慶市大同區(qū)中高收入居民的消費導(dǎo)向的商住小區(qū)，使其成為大慶市大同區(qū)最具發(fā)展?jié)摿?，最耀眼的星座。目前，該項目由大慶海通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織項目的開發(fā)建設(shè)。 房地產(chǎn)市場分析 國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸在2011年土地、房地產(chǎn)市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年房地產(chǎn)，全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。對房地產(chǎn)、住宅用地而言，全年總體量減價穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價環(huán)比增速低位盤整。2012年末，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與2011年相比，商、住、%、%、%，其中，商業(yè)、住宅地價同比增速均低于近十年來的低位，略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動中的首次出現(xiàn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，特別提到“要適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)模，保持貨款適度增加”，這意味著2013年銀根會進(jìn)一步放松，將給房地產(chǎn)市場帶來更多增量資金和更強的購買力。另外，隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“支持合理自住和改善性需求”，這是近兩年來首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，將有效激活市場，促進(jìn)市場加快復(fù)蘇。結(jié)合國際國內(nèi)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期特征，預(yù)計隨著2013年下半年房地產(chǎn)市場各方的博奕趨于理性以及成交量回升的發(fā)展形勢下，2013年全年將處于平穩(wěn)期，主要是消化累積的存量房。而且2013年，隨著國際經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)，前期大量基礎(chǔ)設(shè)施、社會保障制度等投資，內(nèi)外需雙引擎將改變傳統(tǒng)三架馬車帶動經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)下一個發(fā)展周期將在此時出現(xiàn)。 大慶市房地產(chǎn)市場分析 “十一五”以來，%。，；房地產(chǎn)二、三級市場活躍。城市人均住房建筑面積逐年增長，，處于全國領(lǐng)先地位。在房地產(chǎn)業(yè)強勁發(fā)展的帶動下，相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)，呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象。大慶市商品房銷售的增加與供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變密切。2012年，大慶市商品房市場供應(yīng)先抑后揚。一季度商品住宅新增供應(yīng)出現(xiàn)較放緩跡象，二季度后，商品住宅供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的上升，新推房源主要集中在大慶東城區(qū)，%。整體2012年上半年，供求關(guān)系比例為1:，供求關(guān)系基本平衡。隨著銷售形勢好轉(zhuǎn)，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，大量新盤入市，供應(yīng)量的增加給購房者更多的選擇余地，也促進(jìn)了銷售的增加。結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)來看，大慶市2012年的房價總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。經(jīng)歷了一年的嚴(yán)厲調(diào)控，市場上的投資、投機(jī)需求得到了抑制。如今，國家對房地產(chǎn)市場未出臺新的更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定時期。 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著大慶市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)大慶市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 項目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切需要隨著大慶市大同區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，大慶市大同區(qū)居民購房除直接居住或自用外，有部分用于投資保值、增值或出租，這與大慶市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。此外，長期以來，城市改造、城市轉(zhuǎn)型、舊城區(qū)改造拆遷過程中的大量待安置人群，以及調(diào)控以來長時間持幣觀望的消費者，為房地產(chǎn)市場積蓄了大量的剛性需求。銷售的回升，使得購房需求者開始擔(dān)心房價上漲，這種購房心理預(yù)期的改變，促進(jìn)了更多觀望者入市，推動了樓市成交的回升。從以上分析可以看出，從大同幾個的成功開發(fā)案例來看，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，溫舒園項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。 先富者的市場潛力　經(jīng)過30年的艱苦創(chuàng)業(yè)，大慶基本實現(xiàn)了由溫飽向富裕的歷史性飛躍，人民生活總體上達(dá)到小康水平。政府傾力改善民生，人民生活水平全面提高，%，消費額在全省排名第二位；。大慶在中國城市生活質(zhì)量排行榜中名列第22位，富裕程度位列全國318個地市州盟第16位。這部分富裕家庭對中高檔商