城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案(已修改)
2025-05-04 23:36 本頁面
【正文】 精選資料綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓?！ 【C合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)?！ ¤b于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系?！ ∫?、綜合體物業(yè)管理特點(diǎn) 1. 綜合體物業(yè)管理的任務(wù) 由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。 綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算?！ 「鶕?jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級酒店和購物中心的收費(fèi)要略高一些。 ?。骸 k公室(含前臺、財務(wù)、采購、倉庫)?！ 头行?客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等)?！ こ坦芾?供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理。公共部位裝潢維修維護(hù)等)?！ 仓刃蚬芾?含中控室、安護(hù)、重大活動配合、停車場管理等)?！ h(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)?！ 』緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整?！ ?. 物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn) 由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)?！ 《?、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊建設(shè) 工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)?！ ∮捎诰C合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)?！ 榱斯芾砩虡I(yè)設(shè)施的便利性，一般購物中心物業(yè)管理處由商業(yè)管理公司垂直管理?！ ∪?、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。 項目規(guī)劃設(shè)計階段 (一)參與人員 前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理可以聘請專家參與，增加專業(yè)力量?！ ?二)主要工作內(nèi)容 ，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議?！ 。缭诒卷椖恐?，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。 成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口 、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。 ，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議?！ ?，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求?！ 。捌诮槿胄〗M將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。 ，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。 ，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施?！ ∈┕D設(shè)計階段 (一)參與人員 前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。 (二)在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議 1)對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇?！ ?)門、窗的材質(zhì)?！ ?)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸?！ ?)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。 5)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集?！ ?)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。 7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性?！ ?)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響?！ ?)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響?！ ?)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。 4)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。 5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響?！ ?)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性?！ ∈┕るA段 (一)參與人員 前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。 (二)主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議 1)供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價?！ ?)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定?！ ?)房屋質(zhì)量控制?！ ?)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄?！ ?)設(shè)計變更記錄的收集
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