【正文】 目錄第一章、公司簡介第二章、**辦公樓管理服務(wù)設(shè)想1.**辦公樓基本情況、培訓(xùn)與管理、方法第三章、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施方案第五章、財務(wù)管理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算、制度，預(yù)算決算的方式、內(nèi)容第六章、接管入住程序第七章、重點(diǎn)問題的解決預(yù)案第八章、結(jié)束語第一章 公司簡介一、公司簡介北京**物業(yè)管理公司是由**開發(fā)總公司下屬企業(yè)。注冊資金**萬元，具備北京市物業(yè)管理資格。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工程部、市場開發(fā)部、人力資源部、辦公室等科室。 公司管理的項(xiàng)目有*********等管理面積達(dá)**萬平方米，全部按建設(shè)部、市房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富，并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。 我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。除對已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設(shè)計、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運(yùn)作所需文件。二、企業(yè)文化企業(yè)思想：“以人為本”企業(yè)精神：“真誠服務(wù)”企業(yè)意識：“用戶至上，服務(wù)第一”經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨(dú)物的價值和形象”質(zhì)量方針：“保護(hù)環(huán)境、關(guān)注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價值、全心提升服務(wù)品質(zhì)”三、人力資源儲備北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數(shù)的 ，其中具有本科以上學(xué)歷的 人，上管理人員的 ，具有中級以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。整個員工隊伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。為了在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺，特別是公司實(shí)行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗(yàn)尚有欠缺的人員擔(dān)任各級管理崗位的助理，在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項(xiàng)目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個項(xiàng)目都能及時地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市**物業(yè)管理公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因?yàn)槿绱耍艜写笈膶I(yè)人才不斷地加入到北京**物業(yè)管理經(jīng)營公司的隊伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。第二章 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想一．三學(xué)社辦公樓基本情況(一)、項(xiàng)目簡介1．名稱：**綜合辦公樓2．位置：3．建筑指標(biāo)： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層4．各樓層使用說明 地下一層：設(shè)備層 地下二層：車庫一層：寫字樓大堂、中央空調(diào)室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領(lǐng)導(dǎo)餐廳二層：展廳、管理辦公室三層：領(lǐng)導(dǎo)辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財務(wù)室四層：局級辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等五層：大會議室、小會議室、貴賓室六層：中會議室、局級辦公室、閱覽室等七層：副部辦公室、休息室、秘書長辦公室八層：副局級辦公室、休息室等5．設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成： （1） 消防系統(tǒng)：廣播105個 廣播模塊：10個感煙探測器SD6600 185套 電話分機(jī)：7部插孔電話：43部 電話模塊：1個平極SD6011A：53個 6012模塊：39個6013模塊：40個 溫感SD6200：178個6015LK模塊：10個 SD6010LK模塊：6個 （2）給水排水、通風(fēng)系統(tǒng)軸流通風(fēng)機(jī)2個 斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī)1個排煙風(fēng)機(jī)2個 混流式管道風(fēng)機(jī)2個貫流電熱風(fēng)幕機(jī)5個 混流式管道風(fēng)機(jī)2個斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī)1個 斜流式管道風(fēng)機(jī)1個射流風(fēng)機(jī)變更為誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)18個 百葉窗式換氣扇9個管道式換氣扇20個 跌泉循環(huán)泵2個潛污泵6個 高層生活水箱1個熱水變頻增壓水泵2個 高層立式穩(wěn)壓水罐2個生活熱水分水器1個 冷水增壓水泵2個 （3）布線系統(tǒng)設(shè)備24口超五類配線架18個 2U雙面理線架9個光纖接續(xù)盤1個 光纖卷筒8個JACD型雙工光纖插座24個 ST多模光纖連接器72個19英寸網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜10個（4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備4900交換機(jī)19臺 堆疊套件10個（5）樓控系統(tǒng)設(shè)備網(wǎng)絡(luò)控制器1個 U網(wǎng)絡(luò)接口1個系統(tǒng)監(jiān)控軟件1套 系統(tǒng)集成軟件1套控制箱1面 現(xiàn)場控制器16個網(wǎng)絡(luò)保護(hù)板1個 信號調(diào)理板5個液位開關(guān)8個 照度傳感器1個通訊電纜2箱 控制柜16臺中央管理計算機(jī)1臺 UPS電源1個（6）電梯監(jiān)測、對講系統(tǒng) 電話機(jī)1臺 電話輔機(jī)1臺 電話分機(jī)3臺 主機(jī)電源1臺 電梯數(shù)據(jù)采集器3個 數(shù)據(jù)集成器2個 監(jiān)控軟件1個 系統(tǒng)計算機(jī)1臺 中心柜1套（7）31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑白攝像機(jī)42臺 黑白半球電梯專用攝像機(jī)2臺6倍電動三可變金鏡頭4個室內(nèi)全方位球型云臺4臺主控鍵盤1個室內(nèi)解碼器4個十六畫面分割器3臺24小時長延時錄像機(jī)3臺控制機(jī)柜1套門禁讀卡器20套管理電腦1臺管理軟件1套（8）空調(diào)設(shè)備明細(xì) 水冷式螺桿機(jī)組2組 空調(diào)冷熱水循環(huán)泵5臺 全自動軟化水處理器1臺 半既熱浮動盤管換熱器2臺 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓罐1個 空調(diào)集分水器2個軟化水箱1個 貫流風(fēng)幕機(jī)5臺采暖集分水器2個 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓泵2臺組合式新風(fēng)機(jī)組 風(fēng)機(jī)盤管冷卻塔2個(二)、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目是**辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點(diǎn)。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想(一)管理思路作為高級領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個方便、整潔、舒適的辦公與娛樂環(huán)境。(二)、管理體質(zhì)為了能夠?yàn)?*辦公樓提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我公司多年積累的成功管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在該項(xiàng)目的實(shí)際管理操作中，我公司擬成立“**辦公樓物業(yè)管理中心”。中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識和管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，操作層則是通過嚴(yán)格選拔和招聘，形成責(zé)任心強(qiáng)，操作熟練，經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊，各層次人員在投入項(xiàng)目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。(三)、管理機(jī)制若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù)**辦公樓的特點(diǎn)建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。(四)合理取費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)通過我公司對九三學(xué)社辦公樓的實(shí)地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原則對項(xiàng)目物業(yè)管理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足**辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。我們將針對大樓的特點(diǎn)和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。三、 理模式與運(yùn)作機(jī)制(一)部管理模式本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本中心設(shè)三個部門，由中心總經(jīng)理直接對各部門的工作實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。北京市**物業(yè)管理經(jīng)營公司公司各職能部門物業(yè)管理中心工程維修部安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部 直接領(lǐng)導(dǎo) 考核 （二）運(yùn)作機(jī)制1. 管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。2. 運(yùn)作機(jī)制管理監(jiān)督各執(zhí)行部門信息反饋管理中心總經(jīng)理3. 管理運(yùn)作流程物業(yè)管理中心運(yùn)作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業(yè)管理中心總經(jīng)理安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部處理完成做好記錄工程服務(wù)部四、 理制度匯編(一 )、部門規(guī)章制度綜合服務(wù)部操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)客戶申請服務(wù)項(xiàng)目的操作規(guī)程 綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度報修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度客戶服務(wù)查詢程序 餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序綜合服務(wù)部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn)綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度 工程維修部工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程緊急停電處理規(guī)程 對突發(fā)事件的處理操作程序員工出入口崗位工作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度安保部內(nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制安保器材管理制度 安保部檢查制度要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定地下停車場管理規(guī)定消防安全工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程安保部中控室運(yùn)行規(guī)程 火災(zāi)緊行動操作規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程動火管理規(guī)程樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定消防中控室管理制度 機(jī)房防火規(guī)定消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定 電氣設(shè)備防火規(guī)定辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定消防獎懲制度保潔服務(wù)操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程清潔區(qū)域操作規(guī)程 機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程行政管理員工聘用操作規(guī)程 考核評價操作規(guī)程員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度人力資源管理規(guī)定 培訓(xùn)工作管理規(guī)定勞動合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定勞動考勤管理規(guī)定