【正文】 瀘州市王氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鳳林山莊策劃方案（五交化一條街13－15樓）二零零四年十月十二日34 / 34目 錄前言………………………………………………………………………………………………………………………………4（一）、龍馬潭區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)………………………………………………………………………………………………………4（二）、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況……………………………………………………………………………………………………6（三）、綜述………………………………………………………………………………………………………………………7一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………………………………………………9（一）、項(xiàng)目地理位置評(píng)估………………………………………………………………………………………………………9（二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷(xiāo)售參數(shù)……………………………………………………………………………………10（三）、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期預(yù)估………………………………………………………………………………………………………11（四）、園林景觀(guān)營(yíng)造建議………………………………………………………………………………………………………12二、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………14（一）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………14（二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析……………………………………………………………………………………………………………15（三）、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………………………………………………15（四）、項(xiàng)目工程建議……………………………………………………………………………………………………………16（五）、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉……………………………………………………………………………………………………………17（六）、項(xiàng)目中心廣告語(yǔ)…………………………………………………………………………………………………………18三、項(xiàng)目各階段銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略………………………………………………………………………………18（一）、項(xiàng)目總銷(xiāo)售方針與目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………19（二）、預(yù)熱準(zhǔn)備期工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………20（三）、認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略……………………………………………………………………………………………21（四）、正式認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略…………………………………………………………………………………………23（五）、強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略……………………………………………………………………………………………27（六）、持續(xù)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略……………………………………………………………………………………………30（七）、清盤(pán)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略……………………………………………………………………………………………31四、項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃……………………………………………………………………………………………………32（一）、項(xiàng)目宣傳推廣總體計(jì)劃…………………………………………………………………………………………………32（二）、各階段宣傳推廣主題……………………………………………………………………………………………………34（三）、各階段宣傳推廣組合運(yùn)用………………………………………………………………………………………………35（四）、廣告合作公司甄選及組合運(yùn)用方針……………………………………………………………………………………36五、價(jià)格策略…………………………………………………………………………………………………………………37（一）、各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針…………………………………………………………………………………………37（二）、各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則…………………………………………………………………………………………37六、全程銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)商所需配合事項(xiàng)………………………………………………………………………………38前 言一、龍馬潭區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米。，%，其中：，%；，%；，%。完成財(cái)政收入10,584萬(wàn)元，%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人?！竟I(yè)經(jīng)濟(jì)】 ，%，％。，%，%。，%，產(chǎn)銷(xiāo)率99%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬(wàn)元，%；利稅5134萬(wàn)元， %；無(wú)虧損企業(yè)?！巨r(nóng)村經(jīng)濟(jì)】 ，%。，%。，%。水果產(chǎn)量2816噸，%。， %。，%，入庫(kù)本區(qū)稅金3763萬(wàn)元，%。【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)42個(gè)，，%。，%。【非公有制經(jīng)濟(jì)】 非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅收7430萬(wàn)元，％，％。，%，%，%。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬(wàn)元， %，%。【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬(wàn)平方米。，新改擴(kuò)建房屋258萬(wàn)平方米，%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村?！菊猩桃Y】 　建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目110個(gè)，，其中：工業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，總投資7900萬(wàn)元；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，引進(jìn)資金1363萬(wàn)元 ?！竟潭ㄙY產(chǎn)投資】 ，％，其中：，％；，%。紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，轄3個(gè)行政村，5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬(wàn)元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬(wàn)元。轄區(qū)內(nèi)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)480余家，個(gè)體工商戶(hù)1100余戶(hù)。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬(wàn)元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，轄5個(gè)社區(qū)，36個(gè)居民小組，年末總?cè)丝?7,126人。街道工業(yè)總產(chǎn)值1005萬(wàn)元，工業(yè)銷(xiāo)售收入900萬(wàn)元，財(cái)政收入637萬(wàn)元。重點(diǎn)企業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠(chǎng)、瀘州市大鵬彩印廠(chǎng)、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等。全年引進(jìn)企業(yè)4家，到位資金303萬(wàn)元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)已投資207萬(wàn)元。蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，轄1個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?572人，其中非農(nóng)業(yè)人口4540人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5148萬(wàn)元，財(cái)政收入 410萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入3225元。重點(diǎn)企業(yè)有洪達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、通用工程機(jī)械廠(chǎng)、龍馬潭區(qū)三友實(shí)業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標(biāo)牌廠(chǎng)等。引進(jìn)企業(yè)13家，到位資金223萬(wàn)元。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū)、江陽(yáng)西路北延線(xiàn)及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開(kāi)工段孔樁(80多柱)和地梁。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治2002年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。全長(zhǎng)2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。 福華大廈、佳樂(lè)南高科技城、佳樂(lè)雅典苑電梯公寓、酒城購(gòu)物中心、移動(dòng)公司第二交換局房大樓、廣電中心、瀘州商業(yè)大世界綜合樓、順通水晶廣場(chǎng)綜合樓、天益廣場(chǎng)綜合大樓等一批城市標(biāo)志性建筑基本竣工；科維電器商城、川南建材城、沱江建材市場(chǎng)等一批重點(diǎn)市場(chǎng)部分竣工；市級(jí)體育中心、市青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大樓等正在建設(shè)之中。這些商貿(mào)、服務(wù)、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強(qiáng)城市的承載能力和輻射作用，城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河?xùn)|新區(qū)以及高壩、魚(yú)塘、江陽(yáng)科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南新區(qū)的啟動(dòng)，將進(jìn)一步促進(jìn)瀘州城市化進(jìn)程。 三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀(guān)發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā)市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶(hù)籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下龍馬潭區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。國(guó)家和瀘