【正文】 43 / 43物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南第一章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律和規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來(lái)，這在實(shí)踐上為物業(yè)管理的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)提供了可能。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開(kāi)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進(jìn)行雙向選擇，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，才能為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。由此看來(lái)，物業(yè)管理領(lǐng)域開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)勢(shì)在必行。1．1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前，先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個(gè)過(guò)程的兩個(gè)方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個(gè)投標(biāo)人同時(shí)投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過(guò)對(duì)各投標(biāo)人所提交的價(jià)格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽(yù)程度和財(cái)務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過(guò)程。其中，招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會(huì)或幾個(gè)特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點(diǎn)：(1)標(biāo)價(jià)保密性。根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，投標(biāo)者對(duì)自己的報(bào)價(jià)都高度保密，每個(gè)投標(biāo)者在投標(biāo)時(shí)都不可能知道其他投標(biāo)者的報(bào)價(jià)。因此，投標(biāo)者只能在不知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手底細(xì)的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析判斷，確定自己的報(bào)價(jià)。(2)報(bào)價(jià)一次性。招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價(jià)還價(jià)，每個(gè)投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)。由于投標(biāo)者報(bào)價(jià)都是在高度保密的情況下進(jìn)行的，一次報(bào)價(jià)后，任何投標(biāo)者都沒(méi)有再次出價(jià)的機(jī)會(huì)，這就要求每個(gè)投標(biāo)者都要一次性報(bào)出自己最優(yōu)惠的價(jià)格。(3)法律約束性。投標(biāo)報(bào)價(jià)是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)，該標(biāo)書(shū)和報(bào)價(jià)即被視為在法律上有效。在國(guó)際慣例中，為保證投標(biāo)報(bào)價(jià)的法律效力，投標(biāo)者須在遞交標(biāo)書(shū)的同時(shí)遞交一份投標(biāo)保證書(shū)，并向招標(biāo)者交納一定的投標(biāo)保證金。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)投標(biāo)者撤銷其標(biāo)書(shū)或報(bào)價(jià)，招標(biāo)者則可按照慣例沒(méi)收投標(biāo)者交納的投標(biāo)保證金，以保證招標(biāo)者的利益。招標(biāo)與投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟，并在各個(gè)領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)大約開(kāi)始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方。早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購(gòu)方面，近20年來(lái)，隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國(guó)際關(guān)注，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善，服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢(shì)。所謂服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺(tái)設(shè)備)，而是一項(xiàng)服務(wù)，是無(wú)形的。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過(guò)程。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場(chǎng)化程度高低為基礎(chǔ)的。目前，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來(lái)，在我國(guó)一些大城市中便有個(gè)別外商投資的物業(yè)率先實(shí)行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。近幾年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國(guó)內(nèi)投資的大型建筑項(xiàng)目也開(kāi)始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國(guó)剛剛起步，不免出現(xiàn)無(wú)章可循、魚(yú)龍混雜的局面，但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)改革的深化，大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的迫切需要，主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行等價(jià)交換。而通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評(píng)定其價(jià)值和價(jià)格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場(chǎng)價(jià)格水平下能否被接受，則是保證等價(jià)交換順利進(jìn)行的前提，從而也體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的客觀要求。(2)物業(yè)管理招標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，必須要對(duì)舊的管理體制進(jìn)行根本性的改革，變?cè)瓉?lái)的行政性管理終身制為企業(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在這種新的體制下，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時(shí)，通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，可以解決開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問(wèn)題，使得開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)。(3)物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。要提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，就必須要有充滿活力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇，從而形成的競(jìng)爭(zhēng)局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存發(fā)展，努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點(diǎn)，概括起來(lái)就是其超前性、長(zhǎng)期性和階段性。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。由于物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價(jià)值巨大和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會(huì)造成很大的浪費(fèi)和損失，因此，物業(yè)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和施工至關(guān)重要。開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位可能沒(méi)有詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒(méi)有注意開(kāi)發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。如某些物業(yè)沒(méi)有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時(shí)沒(méi)有考慮足夠的車位；又如有些開(kāi)發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益，或者在考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)缺乏長(zhǎng)期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會(huì)給日后的物業(yè)管理帶來(lái)很大的問(wèn)題和煩惱。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)介入。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā)，運(yùn)用以往的管理經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)督設(shè)計(jì)方案是否合理。如果是住宅小區(qū)，就應(yīng)注意生活網(wǎng)點(diǎn)要合理布局，生活服務(wù)車位盡可能預(yù)留，對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化進(jìn)程都要統(tǒng)一考慮進(jìn)去。在施工過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對(duì)不完善的項(xiàng)目及時(shí)提出意見(jiàn)，督促整改或采取補(bǔ)救措施。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。既然物業(yè)管理的超前介入是必須的，這就決定了物業(yè)管理招標(biāo)也具有超前性的特點(diǎn)。 2)物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性 物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性是指由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性，針對(duì)不同的階段和不同的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容要求和方式選擇也有所不同。與一般的建筑工程和貨物采購(gòu)招標(biāo)不同，物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的，而是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期性和階段性的工作。首先，由于開(kāi)發(fā)商或業(yè)主在不同時(shí)期對(duì)物業(yè)管理有不同的要求，招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性，過(guò)了一段時(shí)間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。其次，物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo)，并不意味著可以高枕無(wú)憂，長(zhǎng)期占據(jù)這一市場(chǎng)份額，因?yàn)橐环矫?，隨著時(shí)間的推移，可能會(huì)有更好、更先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有長(zhǎng)期性和階段性的特點(diǎn)。過(guò)了委托管理期限，可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績(jī)，通過(guò)決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。當(dāng)然也可能未到委托管理期限，但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會(huì)重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)作為推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)朝競(jìng)爭(zhēng)性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進(jìn)行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場(chǎng)，在買方市場(chǎng)中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種對(duì)買方(招標(biāo)人)有利的競(jìng)爭(zhēng)，在合理的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度越高，對(duì)買方越有利，因此擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場(chǎng)利益。所以，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主要想在競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)中獲取充分利益，就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。而要做到這一點(diǎn)，除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項(xiàng)目自身的吸引力外，另一方面是對(duì)所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用。也就是說(shuō)，物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo)。由此可以看出，公平原則的關(guān)鍵是要體現(xiàn)出投標(biāo)的起點(diǎn)公平。而要做到起點(diǎn)公平，在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：(1)應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式招標(biāo)。目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)(詳細(xì)介紹參見(jiàn)第2章)。由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進(jìn)行投標(biāo)，其招標(biāo)過(guò)程帶有很大的主觀性，從而自然降低對(duì)這些投標(biāo)者審查的要求。如果與此同時(shí)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，對(duì)其他投標(biāo)者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，顯然，這種混合的招標(biāo)方式在一開(kāi)始就違背了起點(diǎn)公平原則。另外需特別指出另一種情況，當(dāng)招標(biāo)者采用公開(kāi)招標(biāo)的同時(shí)，又邀請(qǐng)幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行議標(biāo)，這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況，甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”，這就使得整個(gè)招標(biāo)程序在時(shí)間上違背了起點(diǎn)公平原則。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開(kāi)招標(biāo)，或邀請(qǐng)招標(biāo)，或議標(biāo)。(2)招標(biāo)文件對(duì)所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。首先，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)公開(kāi)發(fā)售，并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明。其次，全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致。例如，若需要進(jìn)行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進(jìn)行審查；若需要提交投標(biāo)保證書(shū)，那么對(duì)所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。(3)招標(biāo)者對(duì)招標(biāo)文件的解釋說(shuō)明應(yīng)在同一時(shí)間，針對(duì)所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開(kāi)進(jìn)行。例如，應(yīng)在統(tǒng)一時(shí)間組織所有投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)物業(yè)實(shí)地考察。另外，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)者購(gòu)買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議，目的是公開(kāi)澄清投標(biāo)者提出的各類問(wèn)題。再如，《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少十五日之前，以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人”。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度，即在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，在整個(gè)投標(biāo)評(píng)定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。一貫性是指招標(biāo)者在實(shí)施投標(biāo)評(píng)定過(guò)程中所采用的評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)與招標(biāo)者預(yù)先在招標(biāo)文件中所注明的評(píng)判準(zhǔn)則相一致，也就是投標(biāo)前后，其評(píng)判準(zhǔn)則必須一致、公開(kāi)。任何招標(biāo)者私自修改已經(jīng)在招標(biāo)文件中公布的評(píng)判準(zhǔn)則都屬違背招標(biāo)慣例的行為。例如，某物業(yè)管理招標(biāo)文件中已注明對(duì)投標(biāo)者資格審查的準(zhǔn)則行為，根據(jù)已知的得分標(biāo)準(zhǔn)取最低得分以上的投標(biāo)者進(jìn)行正式投標(biāo)。根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評(píng)審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位。這時(shí)，招標(biāo)者考慮到合格的投標(biāo)者數(shù)量過(guò)多，為了減輕招標(biāo)工作量，招標(biāo)人私下將評(píng)定準(zhǔn)則修改為取最高分的前6位投標(biāo)人參加正式投標(biāo)，導(dǎo)致其余6位本來(lái)可以取得投標(biāo)資格的投標(biāo)人被淘汰。這個(gè)例子典型地反映了違反一貫性原則的情況。普遍性是指用于投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書(shū)。這就要求評(píng)標(biāo)委員會(huì)所采用的評(píng)定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強(qiáng)的綜合性和客觀性。根據(jù)國(guó)際慣例，一般在評(píng)標(biāo)時(shí)采用綜合打分法，因?yàn)榇蚍址ㄗ畲蟮膬?yōu)點(diǎn)就是可通過(guò)采用專家打分、加權(quán)計(jì)分的科學(xué)辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。另外，為表明評(píng)定準(zhǔn)則的客觀性，還可對(duì)中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定準(zhǔn)則中加以客觀的詳細(xì)說(shuō)明，使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足，以示公正。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標(biāo)的價(jià)格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場(chǎng)實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報(bào)價(jià)往往決定了其投標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)力，即中標(biāo)人往往也就是報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人。這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費(fèi)標(biāo)價(jià)壓得很低，甚至低于成本價(jià)的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理，勢(shì)必造成日后或者管理不到位，或者賠本破產(chǎn)無(wú)法繼續(xù)履行合同的局面。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)價(jià)雖然很合理，但投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國(guó)際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”這一條。其含義是，開(kāi)標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價(jià)格的投標(biāo)書(shū)。有了這樣的申明，對(duì)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主而言，便可選擇管理費(fèi)標(biāo)價(jià)合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè)。1．3．2物業(yè)管理投標(biāo)的原則如果物業(yè)管理招標(biāo)的公平、公正、合理原則是基于國(guó)際慣例的一種準(zhǔn)則，那么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實(shí)性原則和合理競(jìng)爭(zhēng)原則。實(shí)