【正文】 范圍邀請招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標(biāo)工作的公正透明。最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。1)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。?shí)際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項目外，國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。按照國際慣例，從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60～90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。因為投標(biāo)人數(shù)量過多，招標(biāo)人的管理費(fèi)用和評標(biāo)費(fèi)用就會大大提高，通過資格預(yù)審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費(fèi)用。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂蛊趹?yīng)不得少于45天。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。2．本函后附有關(guān)以下內(nèi)容的正本文件的復(fù)印件：(1)申請人的法人地位；(2)業(yè)務(wù)總部所在地；(3)總公司所在地(適用于申請人是集團(tuán)公司的情形)，或所有者的注冊地和國籍(適用于是合伙或獨(dú)資公司的情形)。簽字：姓名：茲代表 物業(yè)管理公司資格預(yù)審文件二概 述所有獨(dú)立申請人和聯(lián)合體成員都必須填寫此表(表3．3)，如果是合伙公司或私有公司須提供全部所有者的國籍。表3．9類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗一覽表合同號：合同名稱：國家：中國業(yè)主名稱：業(yè)主地址：與申請人所申請合同類似的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)：合同身份(注明其中之一)： □獨(dú)立承包 □分包人 □聯(lián)合體公司合同總價(按合同涉及物業(yè)竣工時，或?qū)τ诂F(xiàn)行合同按合同授予時所定幣種計)：幣種：人民幣萬元折合成美元的金額：合同授予時間：年 月合同終止時間：年 月合同期限： 年特殊要求：資格預(yù)審文件七擬派本物業(yè)管理人員表申請人或聯(lián)合體成員名稱：對有關(guān)合同執(zhí)行的關(guān)鍵職位，申請人應(yīng)提供至少兩個能滿足規(guī)定要求的候選人姓名，其經(jīng)驗應(yīng)依據(jù)下表(表3．10)對每個候選人單獨(dú)具表。(2)辦公室。由于房屋管理員承擔(dān)著較為重要的管理任務(wù)，要求由個人素質(zhì)較為全面且負(fù)責(zé)任的職員擔(dān)任。項目總經(jīng)理在不違背國家政策和企業(yè)制度的前提下，具有用人、財務(wù)、技術(shù)質(zhì)量、設(shè)備物資采購等方面的決策權(quán)和服務(wù)計劃的控制權(quán)。附件1：物業(yè)管理從業(yè)人員單位資信登記表附件2：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書附件3：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附件4：企業(yè)法人代碼證書附件5：企業(yè)稅務(wù)登記證附件6：一年度資產(chǎn)負(fù)債表附件7：一年度損益表3)資格預(yù)審的內(nèi)容資格預(yù)審的重點(diǎn)在于投標(biāo)人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設(shè)備能力；投標(biāo)人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合 I司收入和可投入本項目的啟動資金等。若欲附其他文件，請詳列如下。這些部門負(fù)責(zé)從事物業(yè)運(yùn)行管理中的專業(yè)服務(wù)，他們也可被一些專業(yè)性服務(wù)公司所取代。設(shè)置有房屋及設(shè)施管理員，負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)各項業(yè)務(wù)的日常管理。公司可根據(jù)需要設(shè)一名總經(jīng)理，若干名副經(jīng)理。表3．6銀行信息一覽表銀行名稱：中國銀行支行銀行銀行地址： 市 區(qū) 街 號電話：聯(lián)系人及職務(wù)：傳真：郵政編碼：表3．7最近3年逐年的實(shí)際資產(chǎn)與負(fù)債一覽表(按每年年末匯率換算成美元) 財務(wù)狀況(單位：美元)年年年①總資產(chǎn)②流動資產(chǎn)③總負(fù)債④流動負(fù)債⑤稅前利潤⑥稅后利潤為滿足本項目現(xiàn)金流量需要提出的信貸計劃，填寫信貸資金來源表(表3．8)。6．申請人簽字確認(rèn)，本申請滿足國內(nèi)優(yōu)惠的資格要求，并請求據(jù)此進(jìn)行評審。2)資格預(yù)審文件樣本資格預(yù)審文件一資格預(yù)審申請書申 請 人：物業(yè)管理公司地　　址：中國市區(qū)街 號郵政編碼：電話：傳真：致：X X招標(biāo)公司中國市街 號大廈層室先生：1．經(jīng)授權(quán)作為代表，并以物業(yè)管理公司(以下簡稱“申請人”)的名義，同時基于對資格預(yù)審資料做了檢查和充分的理解，下述簽字人在此以物業(yè)下列合同的投標(biāo)人身份，向你方提出資格預(yù)審申請(表3．2)。接受資格預(yù)審申請的截止日期為年月日上午／下午 點(diǎn)，超過該期限恕不接受。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?。資格預(yù)審是對所有投標(biāo)人的一項“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競爭。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。3．1．3制足標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。本章參照國際招標(biāo)投標(biāo)慣例，按時間先后順序?qū)⒄麄€招標(biāo)程序劃分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個階段。而在實(shí)質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項目。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù)。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點(diǎn)，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。2．2．2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點(diǎn)是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，除國家級重點(diǎn)項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點(diǎn)項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。這是因為：①公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國家機(jī)密。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。②采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點(diǎn)之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動性。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。由于評標(biāo)的尺度越單一，就越容易被投標(biāo)人所操縱，因而在國際慣例中，評標(biāo)的尺度一般都采用價格和其他因素的加權(quán)計分法。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實(shí)性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實(shí)性原則和合理競爭原則。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報價往往決定了其投標(biāo)書的競爭力，即中標(biāo)人往往也就是報價最低的投標(biāo)人。根據(jù)該準(zhǔn)則進(jìn)行評審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位。(3)招標(biāo)者對招標(biāo)文件的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開進(jìn)行。由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進(jìn)行投標(biāo)，其招標(biāo)過程帶有很大的主觀性，從而自然降低對這些投標(biāo)者審查的要求。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標(biāo)人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對買方越有利，因此擴(kuò)大競爭范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場利益。首先，由于開發(fā)商或業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同的要求，招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)介入。(3)物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項目也開始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行物業(yè)管理。招標(biāo)投標(biāo)活動大約開始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方。(2)報價一次性。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開展市場競爭，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進(jìn)行雙向選擇，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，才能為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個過程的兩個方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個投標(biāo)人同時投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過對各投標(biāo)人所提交的價格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽(yù)程度和財務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過程。(3)法律約束性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入市場進(jìn)行等價交換。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點(diǎn)，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。在施工過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對不完善的項目及時提出意見，督促整改或采取補(bǔ)救措施。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。也就是說，物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開招標(biāo)，或邀請招標(biāo)，或議標(biāo)。再如，《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少十五日之前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人”。普遍性是指用于投標(biāo)評定的準(zhǔn)則應(yīng)該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標(biāo)書。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)價雖然很合理，但投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務(wù)人員與技術(shù)力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實(shí)性，實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。這兩個反面都是違背合理競爭原則，嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)人利益的。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達(dá)的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，司以自行辦理招標(biāo)事宜。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。開發(fā)商董事會招標(biāo)委員會秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場營銷法律財務(wù)圖1．1開發(fā)兩目行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)