【正文】 美景豪庭前期物業(yè)管理企劃書四川悅?cè)A置地物業(yè)管理有限公司二0一0年九月五日物業(yè)管理服務(wù)報價表申請人四川悅?cè)A置地物業(yè)管理有限公司備注項 目建議物管費定價包干單價(元/平方米月)住宅物業(yè)服務(wù)費㎡月鎮(zhèn)江市五級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價電梯運行費㎡月前期介入費15600元接管驗收費28100元開辦費41160元地面車位物業(yè)服務(wù)費80元/輛月最終以物價局備案為準(zhǔn)地下車庫物業(yè)服務(wù)費120元/輛月最終以物價局備案為準(zhǔn)備 注該費用僅供參考第一章、項目管理特點第一節(jié) 對項目的理解 小區(qū)建筑面積27200 m2。 綠化率為30%。 占地面積8497 m2 戶數(shù)約210戶 出入口；2個 第二節(jié) 重點和難點問題以及解決措施重點、難點之一：智能化（安全）設(shè)施的運行、維護與開發(fā)?！懊谰昂劳ァ钡闹悄芑ò踩┰O(shè)施提高了客戶的生活質(zhì)量，提升生活品位，改變生活方式。與此同時，也必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，它將導(dǎo)致管理理念、管理機構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。智能化（安全）設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。措施：我們在物業(yè)管理的前期介入階段會通過理論學(xué)習(xí)，現(xiàn)場參觀、實地考察，再根據(jù)悅?cè)A人在智能化系統(tǒng)管理中所積累的經(jīng)驗，制定科學(xué)合理、切實可行的智能化設(shè)施運行計劃，設(shè)備養(yǎng)護與維修計劃，以保證智能化（安全）設(shè)施的有效運作。重點、難點之二：高效裝修管理違章裝修危害極大不但會影響自己或他人對公共設(shè)施的使用，嚴(yán)重者甚至?xí)绊懻麄€樓宇的設(shè)施設(shè)備正常使用或者是安全性。措施：因此，我們確定杜絕違章裝修作為工作重點之一，根據(jù)多年管理裝修的經(jīng)驗，在“美景豪庭”嚴(yán)格實施“有章可循、違章必究”的裝修管理辦法，靈活應(yīng)用各種手段，管理上采取講情、講理、講法、以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確?！懊谰昂劳ァ睙o違章裝修事件。一、裝修協(xié)議的簽訂客戶應(yīng)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進行室內(nèi)裝修。首先提出裝修申請，寫明裝修內(nèi)容，經(jīng)確認(rèn)后簽訂裝修協(xié)議和消防安全責(zé)任書。設(shè)置安全防范措施和器具。辦理裝修施工出入證件。張貼施工通啟，合理安排就近客戶生活和休息。二、裝修過程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。對客戶和施工單位提供各類服務(wù)。三、裝修驗收的控制裝修完畢后，由工程部進行安全和結(jié)構(gòu)初驗。裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對外部影響的修復(fù)和賠償。裝修資料規(guī)范存檔。重點、難點之三：工程管理措施：一、驗收跟進竣工驗收資料的管理：本著維護開發(fā)商的利益，仔細(xì)閱讀圖紙、資料，并按市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)做好歸檔工作，辦理規(guī)范、完善的交接驗收手續(xù)。設(shè)施設(shè)備的驗收：在竣工驗收合格基礎(chǔ)上，對設(shè)施設(shè)備數(shù)量進行清點，建立完整準(zhǔn)確的設(shè)備履歷，同時選派專業(yè)人員進行系統(tǒng)檢查、試運行和測試。備忘記錄：工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量記錄，并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問題、故障情況、遺留工程做出詳細(xì)備忘錄，以便隨時跟進開發(fā)商和施工單位完善工作。反饋意見：就己形成的工程或試運行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。二、房屋整改問題收集：包括：物業(yè)驗收、工作巡視、客戶提出、空房管理等。問題確認(rèn)：如現(xiàn)場確認(rèn)程度、位置、時間要求，并采取適當(dāng)預(yù)防措施。問題分類：可劃分為：施工質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。問題通啟：包括：書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。問題督檢：如進度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。問題驗收：包括：施工驗收、物業(yè)驗收、客戶驗收。三、空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài)，定期清潔、通風(fēng)等。確?？辗吭O(shè)施完好和安全。巡視管理，對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。四、日常運行管理設(shè)備日常操作；運行記錄；巡視檢查；其它管理要求五、維修保養(yǎng)計劃分日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、三級保養(yǎng)和強制保養(yǎng)。六、節(jié)能降耗能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場實際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)。監(jiān)督日常運作，制定每月工作進度表，確保指定的工作如期完成重點、難點之四：消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計。措施：我公司將著重在系統(tǒng)驗收、定期保養(yǎng)維護及測試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當(dāng)?shù)陌才?，例如：?yán)格驗收系統(tǒng)對各項圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)分析并妥善保存。做好各級員工的業(yè)務(wù)知識、防火知識培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。為各項系統(tǒng)的保養(yǎng)及測試制訂年度、季度及每月和每日的工作計劃，并嚴(yán)格監(jiān)管各級員工認(rèn)真執(zhí)行。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊，在業(yè)戶手冊中作詳細(xì)說明，盡量減低意外造成的損失。制訂消防演習(xí)時間表及演習(xí)方案，并經(jīng)常性的組織演練。重點、難點之五：交通安全設(shè)施規(guī)劃與道路交通、停車管理我們根據(jù)美景豪庭建筑風(fēng)格，實際地形并結(jié)合GB57681999《道路交通標(biāo)志和標(biāo)線》、GB134951992《消防安全標(biāo)志》、GB/T100012000標(biāo)志用公共信息圖形符，將美景豪庭作為一個高品質(zhì)社區(qū)的角度來考慮標(biāo)志、標(biāo)線及相關(guān)設(shè)施的設(shè)置，地名標(biāo)志采用色彩與美景豪庭建筑相匹配。同時我們安排專門保安對交通車輛進行引導(dǎo)和指揮停放，和業(yè)主簽訂停車協(xié)議，對于臨時停放車輛，實行定點停車管理。對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主發(fā)放停車證，出入小口大門進行登記管理，對于非業(yè)主車輛臨時進出小區(qū)，發(fā)放臨時停車證，實行出入登記制度，車輛在小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁亂停亂放，保證行車秩序和安全。重點、難點之六：為“美景豪庭”導(dǎo)入CIS形象識別系統(tǒng)“美景豪庭”全體客戶和物業(yè)公司擁用一個共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合揚州俊杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計的“美景豪庭”VI視覺形象識別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識系統(tǒng)形成一體化，為“美景豪庭”塑造一流的商業(yè)社區(qū)優(yōu)美形象。其中包括但不限于：一、VI系統(tǒng)的基本內(nèi)容視覺識別系統(tǒng)的基本內(nèi)容包括兩大部分：基本要素部分和應(yīng)用要素部分（或稱基礎(chǔ)部分和應(yīng)用部分）。（一）基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分設(shè)計包括：標(biāo)志釋義、標(biāo)志方格圖、標(biāo)志制作圖、標(biāo)準(zhǔn)色與輔助色、標(biāo)準(zhǔn)字（公司簡稱、全稱及英文）、標(biāo)志與字體組合規(guī)范、標(biāo)志與字體、標(biāo)志組合規(guī)范、標(biāo)志組合禁用規(guī)范、象征圖形和標(biāo)志組合規(guī)范及印刷字體。（二）應(yīng)用部分文本系統(tǒng)的設(shè)計：桌面指示牌、號牌、臨時出入證、出入證、工作證、信紙、便箋、名片、資料袋、通知、入住須知、住戶手冊、合同書、文件夾、傳真紙、入住通知、記錄表格、自行車停放證、車位使用卡。服裝服飾系統(tǒng)的設(shè)計：行政管理人員服裝、護衛(wèi)員服裝、維修工服裝、清潔工服裝。禮儀禮品系統(tǒng)的設(shè)計：手提袋、封套、禮品傘、文化衫、鑰匙扣、名片夾、賀卡和請柬。旗幟的設(shè)計：彩旗、條幅、掛旗和標(biāo)志桿。標(biāo)識標(biāo)牌系統(tǒng)的設(shè)計：招牌（豎式、橫式懸掛）、招牌服務(wù)臺、導(dǎo)示牌、標(biāo)識牌、單元導(dǎo)示、小區(qū)公共設(shè)施平面圖導(dǎo)示、門牌、科室牌、門窗識別、禁令牌、樓棟牌、用具分類牌、意見箱、信報箱、果皮箱、垃圾車、樹名牌、電梯標(biāo)識、公共電話標(biāo)識、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識、設(shè)備合格卡、機房標(biāo)識、小區(qū)名牌、小區(qū)環(huán)保標(biāo)識和小區(qū)大門。報刊廣告系統(tǒng)的設(shè)計：報紙、招貼廣告和雜志廣告。交通車輛系統(tǒng)的設(shè)計：工具車、標(biāo)識、面包車標(biāo)識。二、物業(yè)管理標(biāo)識、標(biāo)牌物業(yè)管理標(biāo)識、標(biāo)牌涉及內(nèi)容很多，在設(shè)計時只是選其有代表性的式樣進行設(shè)計，而應(yīng)用只能根據(jù)設(shè)計式樣、風(fēng)格去延展，下面是標(biāo)識標(biāo)牌涉及的若干內(nèi)容。公司辦公區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：員工生活區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：文娛、服務(wù)區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：設(shè)施、設(shè)備區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：停車場所與通道標(biāo)識、標(biāo)牌：公共設(shè)施標(biāo)識、標(biāo)牌：平面標(biāo)識、標(biāo)牌及指示圖：辦公及桌面指示標(biāo)識、標(biāo)牌：消防用語標(biāo)識、標(biāo)牌：設(shè)施設(shè)備的警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：1環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：正在打掃，請稍候！正在清潔，請繞行！請勿亂扔果皮紙屑！請將垃圾放入箱內(nèi)！愛護樹木，勿晾衣物！愛護綠化，請勿跨越！青青綠草，請勿踐踏！ 1車輛管理標(biāo)識、標(biāo)牌：三、居住區(qū)環(huán)境小品環(huán)境小品是居民室外活動必不可少的內(nèi)容，它對美化居住環(huán)境和滿足居民精神生活起著非常重要的作用。重點、難點之七：公共服務(wù)和社區(qū)文化一、基本設(shè)想建立一個健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛，有助于增加客戶對“美景豪庭”的歸屬感，從而支持和配合項目的物業(yè)管理工作。悅?cè)A置地將對公共服務(wù)與社區(qū)文化營造進行有機的結(jié)合，使其成為溝通客戶相互認(rèn)識、了解、增進友誼的橋梁。力求以生動活潑形式去處理各類型通告、指示牌等，改變生硬、死板形式。舉辦各類社區(qū)活動，強調(diào)運動、健康、快樂的生活方式，如：各類型比賽、社交活動、旅行、文娛晚會等。與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò)，定期咨詢意見，用以持續(xù)改進服務(wù)質(zhì)量。二、可考慮設(shè)置的社區(qū)文化活動和服務(wù)場所老年活動中心內(nèi)容：老協(xié)、象棋室、橋牌室、圍棋室、麻將室、長牌室。素質(zhì)教育中心內(nèi)容：培訓(xùn)室、美術(shù)室、音樂室、玩具室、電腦室等。健康休閑中心內(nèi)容：陶吧、閱覽室、美發(fā)室、健身室、OK室等。洗滌服務(wù)中心內(nèi)容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、縫補等。商務(wù)服務(wù)中心內(nèi)容：打印、復(fù)印、傳真、美工制作等。三、可設(shè)想逐步實施的社區(qū)文化與服務(wù)分類文化類藝術(shù)類體育類節(jié)假日類主題活動類如：升國旗儀式、社區(qū)運動會。青山綠水、鳥語花香。第2章 、物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)蓬勃發(fā)展、日新月異的新?lián)P州，備受諸多實力強大的開發(fā)商重視，鎮(zhèn)江永豐房地產(chǎn)有限公司以前瞻性的戰(zhàn)略眼光，國際化、現(xiàn)代化、理性化的設(shè)計理念所創(chuàng)造出的具有國際水準(zhǔn)的生態(tài)居住新城的美景豪庭，已成為新鎮(zhèn)江高尚樓盤的代言人。優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境，原生態(tài)的坡地風(fēng)光，便捷的交通和完善的市政配套，使美景豪庭成為業(yè)主的花園之城、心中之城。根據(jù)本項目的定位，其物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目本身的定位相一致，因此，引入一家物業(yè)管理經(jīng)驗豐富，尤其是具有多業(yè)態(tài)物業(yè)管理經(jīng)驗、市場口碑好，具有高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)能力的物管企業(yè)，將在促進“美景豪庭”樓盤銷售，日常安全管理、保潔綠化管理、設(shè)備設(shè)施維護等方面有著長效作用，并對推動本項目健康、持續(xù)發(fā)展，使物業(yè)自身保值升值，同時在打造本項目及美景豪庭整體高尚生活社區(qū)形象、樹立開發(fā)建設(shè)單位良好的社會形象等方面都將起到積極的作用。一、管理模式在“美景豪庭”物業(yè)管理上，我方計劃在物業(yè)管理上實施全新的創(chuàng)意。追求“您的微笑對我們最重要”之立意，樹立“用我們竭誠盡力，無微不至的服務(wù)，為您營造100%喜悅”的全員服務(wù)理念，強調(diào)社區(qū)環(huán)境的和諧美，每一細(xì)節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則以及雙方議定事項，開發(fā)商招標(biāo)聘請“香港悅?cè)A置地物業(yè)發(fā)展集團四川悅?cè)A置地物業(yè)管理有限公司”作為“美景豪庭”的物業(yè)管理商，負(fù)責(zé)項目物業(yè)管理工作的具體實施運作。以便利用管理商在人力資源、經(jīng)驗、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面優(yōu)勢。 雙方合作關(guān)系一旦確定，管理商將會把項目物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由管理商組建專家團和委派項目管理部經(jīng)理，根據(jù)項目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標(biāo)準(zhǔn)的實現(xiàn)及更有力地推行“悅?cè)A星級服務(wù)生活方式”，管理商將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，定期安排專家團赴項