【正文】 共照明系統(tǒng)維修包括:線路\燈具\(yùn)燈泡\電池的日常維修，按物業(yè)建筑面積計算: 27200㎡247。3工程員1600元/月1個月11600主要是了解建筑各階段各線路的布控。每年向全體物業(yè)使用人公布管理服務(wù)費(fèi)收支狀況，接受監(jiān)督。一、經(jīng)濟(jì)來源定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)停車場地使用費(fèi)以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入發(fā)展商給予的支持二、主要支出管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)秩序維護(hù)費(fèi)辦公費(fèi)社區(qū)文化活動費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)法定稅費(fèi)三、如何盈利綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費(fèi)和拓展新的物業(yè)管理經(jīng)營項(xiàng)目，達(dá)到開源節(jié)流，最終實(shí)現(xiàn)盈利，需要管理商認(rèn)真考慮。保安跑步上前為客戶開啟車門、護(hù)頂、笑臉相送并致歡送詞； 通過銷售中心的窗口，為客戶描繪出物業(yè)交付以后生活，以及達(dá)到日后物業(yè)管理中的“暈輪效應(yīng)”。（10）及時完成領(lǐng)班及售樓處負(fù)責(zé)人交給的各項(xiàng)臨時指派的任務(wù)。（10）負(fù)責(zé)人員的培訓(xùn)、考核等工作?？蛻艚哟龁T（吧員、迎賓員）基本素質(zhì)：性格開朗，有良好的個人修養(yǎng)，易與客人溝通，服務(wù)熱忱，工作責(zé)任心強(qiáng)。五星級服務(wù)目標(biāo)：對服務(wù)的范圍、服務(wù)的態(tài)度、服務(wù)的水準(zhǔn)以及服務(wù)的流程進(jìn)行規(guī)劃， 建立一個涵蓋物業(yè)管理全過程的完善服務(wù)體系。建設(shè)階段與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的輔設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。對客戶室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題；建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。二．全面介入管理階段（一）管理方式1．管理方式前期，以開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理為主導(dǎo)思想，但物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及合同雙方的其它協(xié)議書的原則，獨(dú)立開展管理服務(wù)工作；物業(yè)服務(wù)企業(yè)對“美景豪庭”物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心的管理服務(wù)工作負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。I．受理客戶應(yīng)急情況處理。E．負(fù)責(zé)積極配合開發(fā)建設(shè)單位草擬《臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件資料。1．形象目標(biāo)：文明、魅力、時尚、和諧在介入“美景豪庭”的物業(yè)管理后，管理服務(wù)通過專業(yè)、細(xì)致、貼心的物業(yè)管理服務(wù)，在“美景豪庭”業(yè)主有著優(yōu)良居家環(huán)境的基礎(chǔ)上，樹立“美景豪庭” 文明、魅力、時尚、和諧的整體形象。 雙方合作關(guān)系一旦確定，管理商將會把項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由管理商組建專家團(tuán)和委派項(xiàng)目管理部經(jīng)理，根據(jù)項(xiàng)目具體情況，負(fù)責(zé)其設(shè)計、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項(xiàng)目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項(xiàng)目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò)，定期咨詢意見，用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。重點(diǎn)、難點(diǎn)之六：為“美景豪庭”導(dǎo)入CIS形象識別系統(tǒng)“美景豪庭”全體客戶和物業(yè)公司擁用一個共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合揚(yáng)州俊杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計的“美景豪庭”VI視覺形象識別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識系統(tǒng)形成一體化，為“美景豪庭”塑造一流的商業(yè)社區(qū)優(yōu)美形象。三、空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。二、裝修過程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。月前期介入費(fèi)15600元接管驗(yàn)收費(fèi)28100元開辦費(fèi)41160元地面車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)80元/輛重點(diǎn)、難點(diǎn)之二：高效裝修管理違章裝修危害極大不但會影響自己或他人對公共設(shè)施的使用，嚴(yán)重者甚至?xí)绊懻麄€樓宇的設(shè)施設(shè)備正常使用或者是安全性。反饋意見：就己形成的工程或試運(yùn)行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。做好各級員工的業(yè)務(wù)知識、防火知識培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。交通車輛系統(tǒng)的設(shè)計：工具車、標(biāo)識、面包車標(biāo)識。優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，原生態(tài)的坡地風(fēng)光，便捷的交通和完善的市政配套，使美景豪庭成為業(yè)主的花園之城、心中之城。服務(wù)人性化徹底打破傳統(tǒng)的清潔綠化、安全秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)的物業(yè)管理三大塊只關(guān)注基礎(chǔ)環(huán)境管理工作，而忽略了物業(yè)管理行業(yè)“服務(wù)”本質(zhì)。負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；協(xié)助一戶一驗(yàn)，組織房屋交付及建立交付檔案工作；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；協(xié)助組建業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并配合其運(yùn)作；建立健全管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，物業(yè)管理檔案資料完善；應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。B．服從指揮，忠于職守，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)安排崗位上崗執(zhí)勤。H．定期清潔共用道路地面。2）為改變這一狀況，管理商將對項(xiàng)目及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：功能設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理需求。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用管理商服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。建議提供如下附設(shè)服務(wù)：組織各類興趣學(xué)習(xí)班，如網(wǎng)球班、游泳班、健身班、琴棋書畫班等。但傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)模式中，管理人員的職能僅限于發(fā)現(xiàn)問題，而缺少跟蹤解決問題的“專責(zé)”，顧客的服務(wù)需求只能通過客服人員傳遞給項(xiàng)目部各職能部門后再分解落實(shí)。掌握服務(wù)基礎(chǔ)知識和安全管理知識。（3）協(xié)助制定預(yù)算方案，控制銷售中心有關(guān)費(fèi)用。（3）班后注意各飲料等盤點(diǎn)工作。 （8）治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對抗素質(zhì)，對違反治安條例的人和事能及時、有效地制止。配備人員總數(shù)為：9人。管理商在服務(wù)過程中憑借以往的管理經(jīng)驗(yàn)，安排成立專題研究小組，并按照實(shí)際情況制定預(yù)算，盡量節(jié)省管理開支。12個月100合 計1150社區(qū)文明建設(shè)費(fèi)用： 附表七：項(xiàng) 目開支依據(jù)月支出額（元）社區(qū)節(jié)日布置和裝點(diǎn)、廣告宣傳預(yù)計年費(fèi)用3000247。月27200㎡90%29376停車收益及特約服務(wù)收益地面車位服務(wù)費(fèi)80元/個利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作提升員工知識水平，加強(qiáng)工作質(zhì)量和效率，強(qiáng)調(diào)一崗多能、一崗多專，以達(dá)到精簡架構(gòu)的目的。銷售中心大廳，不間斷對物業(yè)管理轄區(qū)巡查8:30—18:002客戶接待及吧員1負(fù)責(zé)現(xiàn)場解答購房客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問；負(fù)責(zé)為客戶提供茶水服務(wù)；協(xié)助售樓工作人員簽定“前期物業(yè)管理協(xié)議”和“臨時管理規(guī)約”。（10）完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作。（5）及時掌握飲料的用量以及嚴(yán)格掌握各飲料服務(wù)程序等。（5）制定和完善各部門工作程序。保潔員基本素質(zhì)：工作認(rèn)真、仔細(xì)、吃苦耐勞。聯(lián)系其它娛樂場所、公園等，提供可補(bǔ)充會所不足之設(shè)施。2）在項(xiàng)目交付前期，管理商將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：檢討施工進(jìn)度。圍墻和大門設(shè)置、公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔、公共照明開關(guān)設(shè)置及半開（全開）和長明形式開閉。J．定期清潔公共衛(wèi)生間，隨時保潔。D．積極參加政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，努力提高政治業(yè)務(wù)素質(zhì)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，積極工作，高質(zhì)量完成工作和任務(wù)。 加強(qiáng)“美景豪庭”的物業(yè)管理工作，草擬并與業(yè)主簽訂《臨時管理規(guī)約》，不允許出現(xiàn)違章裝修、搭建或預(yù)留安裝口和預(yù)埋管線等現(xiàn)象；不允許安裝有礙觀瞻的，破壞房屋外觀效果和公共安全的防盜網(wǎng)、窗罩。使基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代社區(qū)文化、人居經(jīng)濟(jì)環(huán)境、信息溝通需求等各方面的服務(wù)得到集束、深化和超越。一、管理模式在“美景豪庭”物業(yè)管理上，我方計劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新的創(chuàng)意。公司辦公區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：員工生活區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：文娛、服務(wù)區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：設(shè)施、設(shè)備區(qū)標(biāo)識、標(biāo)牌：停車場所與通道標(biāo)識、標(biāo)牌：公共設(shè)施標(biāo)識、標(biāo)牌：平面標(biāo)識、標(biāo)牌及指示圖：辦公及桌面指示標(biāo)識、標(biāo)牌：消防用語標(biāo)識、標(biāo)牌：設(shè)施設(shè)備的警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：1環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語標(biāo)識、標(biāo)牌：正在打掃，請稍候！正在清潔，請繞行！請勿亂扔果皮紙屑！請將垃圾放入箱內(nèi)！愛護(hù)樹木，勿晾衣物！愛護(hù)綠化，請勿跨越！青青綠草，請勿踐踏！ 1車輛管理標(biāo)識、標(biāo)牌：三、居住區(qū)環(huán)境小品環(huán)境小品是居民室外活動必不可少的內(nèi)容，它對美化居住環(huán)境和滿足居民精神生活起著非常重要的作用。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊，在業(yè)戶手冊中作詳細(xì)說明，盡量減低意外造成的損失。問題確認(rèn)：如現(xiàn)場確認(rèn)程度、位置、時間要求，并采取適當(dāng)預(yù)防措施。一、裝修協(xié)議的簽訂客戶應(yīng)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。月)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)㎡辦理裝修施工出入證件。問題督檢：如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。同時我們安排專門保安對交通車輛進(jìn)行引導(dǎo)和指揮停放，和業(yè)主簽訂停車協(xié)議，對于臨時停放車輛，實(shí)行定點(diǎn)停車管理。力求以生動活潑形式去處理各類型通告、指示牌等，改變生硬、死板形式。四川悅?cè)A置地物業(yè)管理有限公司”作為“美景豪庭”的物業(yè)管理商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作。三、管理目標(biāo)及量化指標(biāo)在客戶提供必要合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo)：運(yùn)用公司先進(jìn)的管理服務(wù)理念、良好的企業(yè)品牌形象、高效務(wù)實(shí)的工作，塑造“鎮(zhèn)江永豐房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)”的又一座豐碑，讓“美景豪庭”成為業(yè)主（住戶）溫馨的家園和中高檔樓盤中的“明珠”。C．負(fù)責(zé)做好與開發(fā)建設(shè)單位各部門之間的溝通及協(xié)調(diào)工作，尤其作好與開發(fā)建設(shè)單位的配合、客戶對相關(guān)物管政策的咨詢接待及工程建設(shè)情況的跟進(jìn)。G．配合做好客戶接待、迎賓工作，接受客人詢問，積極回答客戶問題。C．現(xiàn)場負(fù)責(zé)人每周應(yīng)根據(jù)工作檢查記錄對員工進(jìn)行工作質(zhì)量評估。物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計規(guī)格及要求事項(xiàng)。利用網(wǎng)上資訊，作推廣并提供服務(wù)五、早期介入的內(nèi)容可行性研究階段根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。服中心都有 24 小時服務(wù)電話，可滿足顧客根據(jù)需要隨時提出的各種常規(guī)免費(fèi)服務(wù)和特約服務(wù)，也可根據(jù)顧客對服務(wù)內(nèi)容的意見和建議，制定更為全面、細(xì)致、完善的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對顧客生活進(jìn)行全方位的呵護(hù)。 服務(wù)，始于規(guī)范，終于滿意；服務(wù)，營造氛圍，創(chuàng)造精彩。同時在實(shí)踐中，我們也不斷對管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，增加了服務(wù)反饋時間標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)，并制定了嚴(yán)格的 服務(wù)制度及規(guī)范流程，以及服務(wù)人員考核制度、投訴舉報制度，明確獎懲標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格貫徹。文化程度：初中以上文化程度。（8）對服務(wù)的推廣和完善。（8）負(fù)責(zé)器具的清點(diǎn)，確保正常使用量。六、具體流程如下：客戶到達(dá)： 秩序維護(hù)員及時協(xié)助客戶停放自行車；秩序維護(hù)員及時上前引導(dǎo)車輛、標(biāo)準(zhǔn)手勢指控；車輛停放 ： 秩序維護(hù)員主動為客戶開啟車門、護(hù)頂、致歡迎詞、引領(lǐng)客戶到銷售大廳門口；大門迎賓： 客戶到達(dá)門口迎賓員上前禮貌問候，為客戶開啟大門，引領(lǐng)到座位前主動為客戶拉開座椅，待客戶落座后，禮貌地征詢客戶需要何種飲料，安排接待員提供，同時請銷售代表進(jìn)行項(xiàng)目介紹；銷售服務(wù)： 銷售代表為客戶提供各種資料、熟練的為客戶做專業(yè)介紹并引導(dǎo)參觀樣板房；免費(fèi)咖啡服務(wù)：根據(jù)迎賓的安排，吧員現(xiàn)場為客戶調(diào)制磨豆咖啡或其他飲料，并使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)姿勢；客戶離開： 客戶有離開銷售大廳的意思，銷售代表應(yīng)及時示意迎賓安排代為客戶叫車。 第六