【正文】 弗布克精細(xì)化管理與考核大全系列房地產(chǎn)企業(yè)14大部門精細(xì)化管理與考核大全（配套光盤）劉瑞江 編著北京目 錄第2章 投資拓展部精細(xì)化管理全案 52．7 投資拓展部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 52．7．1 房地產(chǎn)項目投資管理制度 52．7．2 企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度 72．8 投資拓展部文書范本與表單設(shè)計 92．8．1 融資策劃委托合同書范本 92．8．2 項目投資計劃表 12第3章 項目開發(fā)部精細(xì)化管理全案 133．7 項目開發(fā)部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 133．7．1 項目可行性研究管理辦法 133．7．2 房地產(chǎn)項目報建管理辦法 163．8 項目開發(fā)部文書范本與表單設(shè)計 183．8．1 工程監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 183．8．2 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書 193．8．3 項目投資時間控制表 213．8．4 項目開發(fā)資金來源與運用表 22第4章 規(guī)劃設(shè)計部精細(xì)化管理全案 234．7 規(guī)劃設(shè)計部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 234．7．1 工程設(shè)計管理規(guī)范 234．7．2 設(shè)計圖紙會審制度規(guī)范 254．8 規(guī)劃設(shè)計部文書范本與表單設(shè)計 284．8．1 工程委托設(shè)計協(xié)議 284．8．2 設(shè)計變更審批表 314．8．3 設(shè)計跟蹤檢查記錄表 324．8．4 設(shè)計輸出文件審查表 33第5章 造價合約部精細(xì)化管理全案 345．7 造價合約部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 345．7．1 工程計量管理規(guī)范 345．7．2 工程預(yù)算編制管理制度 365．8 造價合約部文書范本與表單設(shè)計 375．8．1 工程造價審核報告 375．8．2 工程竣工結(jié)算確認(rèn)書 395．8．3 工程造價明細(xì)分析表 405．8．4 工程價款結(jié)算清單 41第6章 工程技術(shù)部精細(xì)化管理全案 426．7 工程技術(shù)部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 426．7．1 技術(shù)交底管理辦法 426．7．2 工程監(jiān)理單位管理辦法 446．8 工程技術(shù)部文書范本與表單設(shè)計 496．8．1 施工管理安全生產(chǎn)協(xié)議書 496．8．2 施工成本控制管理表單 526．8．3 建設(shè)工程招標(biāo)申請書 53第7章 材料設(shè)備部精細(xì)化管理全案 547．7 材料設(shè)備部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 547．7．1 工程材料設(shè)備采購管理制度 547．7．2 相關(guān)部門指定材料采購管理細(xì)則 577．7．3 工程材料設(shè)備采購成本控制方案 597．8 材料設(shè)備部文書范本與表單設(shè)計 607．8．1 設(shè)備驗收記錄單 607．8．2 材料采購付款匯總表 617．8．3 合同談判記錄表 62第8章 項目管理部精細(xì)化管理全案 638．7 項目管理部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 638．7．1 項目進(jìn)度管理細(xì)則 638．7．2 項目合同管理制度 658．8 項目管理部文書范本與表單設(shè)計 688．8．1 項目竣工驗收申請書 688．8．2 招標(biāo)合同評審表 688．8．3 施工進(jìn)度計劃表 70第9章 營銷策劃部精細(xì)化管理全案 719．7 營銷策劃部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 719．7．1 項目招商策劃管理規(guī)定 719．7．2 銷售合同及資料管理辦法 739．8 營銷策劃部文書范本與表單設(shè)計 779．8．1 營銷代理招標(biāo)書 779．8．2 營銷費用預(yù)算表 79第10章 銷售管理部精細(xì)化管理全案 8010．7 銷售管理部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 8010．7．1 房地產(chǎn)銷售會議管理規(guī)定 8010．7．2 銷售提成管理制度 8110．8 銷售管理部文書范本與表單設(shè)計 8310．8．1 購房意向書 8310．8．2 付款承諾書 8410．8．3 銷售推廣計劃表 8410．8．4 保留樓盤控制表 85第11章 財務(wù)部精細(xì)化管理全案 8611．7 財務(wù)部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 8611．7．1 企業(yè)存貨管理制度 8611．7．2 項目融資管理制度 9011．8 財務(wù)部文書范本與表單設(shè)計 9311．8．1 企業(yè)盈利能力分析報告 9311．8．2 財務(wù)費用預(yù)算表 9511．8．3 應(yīng)收賬齡分析表 96第12章 審計部精細(xì)化管理全案 9712．7 審計部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 9712．7．1 項目審計管理規(guī)定 9712．7．2 公司內(nèi)部審計制度 9912．8 審計部文書范本與表單設(shè)計 10312．8．1 審計實施計劃表 10312．8．2 稽查表 104第13章 行政部精細(xì)化管理全案 10513．7 行政部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 10513．7．1 會議管理制度 10513．7．2 文書管理制度 10613．7．3 檔案管理制度 10913．8 行政部文書范本與表單設(shè)計 11413．8．1 員工提案建議書 11413．8．2 辦公設(shè)備報修申請表 11513．8．3 固定資產(chǎn)登記表 11613．8．4 會議記錄表 11713．8．5 危機(jī)預(yù)防責(zé)任表 118第14章 人力資源部精細(xì)化管理全案 11914．7 人力資源部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 11914．7．1 員工培訓(xùn)管理制度 11914．7．2 勞動關(guān)系管理制度 12214．8 人力資源部文書范本與表單設(shè)計 12514．8．1 勞動合同書 12514．8．2 員工培訓(xùn)協(xié)議 12614．8．3 員工培訓(xùn)計劃表 12814．8．4 員工調(diào)薪申請表 129第15章 法務(wù)部精細(xì)化管理全案 13015．7 法務(wù)部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn) 13015．7．1 法律案件管理規(guī)范 13015．7．2 法務(wù)工作管理規(guī)范 13115．8 法務(wù)部文書范本與表單設(shè)計 13515．8．1 法律意見書 13515．8．2 法律服務(wù)申請表 13915．8．3 法律事務(wù)登記表 139第2章 投資拓展部精細(xì)化管理全案2．7 投資拓展部制度規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn)2．7．1 房地產(chǎn)項目投資管理制度房地產(chǎn)項目投資管理制度第1章 總則第1條 為了規(guī)范公司房地產(chǎn)項目的投資運作和管理，保證投資資金的安全和有效增值，實現(xiàn)投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)條件下獲得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。第2條 本公司及下屬各單位在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資時，均須遵守本制度。第3條 本公司及下屬各單位的重大房地產(chǎn)投資項目由總經(jīng)理辦公室和董事會審議決定，并由總經(jīng)理和各項目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實施。第2章 項目的初選與分析第4條 選擇投資項目時應(yīng)以本公司的戰(zhàn)略方針和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，綜合考慮產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)方向及產(chǎn)業(yè)間的結(jié)構(gòu)平衡，以實現(xiàn)投資組合的最優(yōu)化。第5條 選擇投資項目時應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并進(jìn)行準(zhǔn)確、詳細(xì)分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。第6條 根據(jù)所掌握的有關(guān)資料對各投資項目進(jìn)行初步實地考察和調(diào)查研究后，由投資項目提出單位項目建議，并編制可行性報告及實施方案，按審批程序及權(quán)限報送公司總部主管領(lǐng)導(dǎo)審核。第3章 項目的審批與立項第7條 投資項目的審批權(quán)限如下。1．100萬元以下的項目，由公司主管副總經(jīng)理審批2．100萬元以上、1000萬元以下的項目，由總經(jīng)理審批。3．1000萬元以上的項目，由董事會審批。第8條 凡投資100萬元以上的項目均列為重大投資項目，應(yīng)由公司投資拓展部在原項目建議書、可行性報告及實施方案的基礎(chǔ)上提出初審意見，報公司主管副總經(jīng)理審核后，按項目審批權(quán)限呈送總經(jīng)理或董事會進(jìn)行復(fù)審或全面論證。第9條 投資項目確立后，凡確定為公司直接實施的項目，由公司法定代表人或授權(quán)委托人對外簽署經(jīng)濟(jì)合同書及辦理相關(guān)手續(xù)；凡確定為二級單位實施的項目，由該法人單位的法定代表人或授權(quán)委托人對外簽署經(jīng)濟(jì)合同書及辦理相關(guān)手續(xù)。其他任何人未經(jīng)授權(quán)所簽定之合同，均視為無效。第10條 各投資項目負(fù)責(zé)人由實施單位的總經(jīng)理委派，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。第4章 項目的組織與實施第11條 屬于公司全資項目的，由總經(jīng)理委派項目負(fù)責(zé)人并組織業(yè)務(wù)班子，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，制定員工責(zé)任制、生產(chǎn)經(jīng)營計劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及具體的運作措施等，同時認(rèn)真執(zhí)行本公司有關(guān)投資管理、資金有償占有以及合同管理等規(guī)定，建立和健全項目財務(wù)管理制度。第12條 屬于投資項目控股的，按全資投資項目組織實施；非控股的，則本著加快資金回收的原則，委派業(yè)務(wù)人員積極參與合作，并通過董事會施加公司意圖和監(jiān)控其經(jīng)營管理，確保利益如期回收。第5章 項目的運作與管理第13條 項目的運作管理原則上由公司分管項目投資的副總經(jīng)理及項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，并由本公司采取總量控制、財務(wù)監(jiān)督、業(yè)績考核的管理方式進(jìn)行管理。第14條 各項目在完成工商注冊登記及辦理完相關(guān)法定手續(xù)成為獨立法人開始正常運作后，屬公司全資項目或控股項目的，納入公司全資及控股企業(yè)的統(tǒng)一管理；屬二級企業(yè)投資的項目，由二級企業(yè)進(jìn)行管理，同時接受公司各職能部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和指導(dǎo)性管理。第15條 凡公司持股及合作開發(fā)項目未列入會計報表合并的，應(yīng)通過委派業(yè)務(wù)人員以投資者或股東身份積極參與合作和開展工作，并通過被投資企業(yè)的董事會及股東會貫徹公司意圖，掌握和了解被投資企業(yè)的經(jīng)營情況，維護(hù)公司權(quán)益。第16條 公司全資及控股項目的綜合協(xié)調(diào)管理的牽頭部門為項目部；持股及合作企業(yè)（未列入合并會計報表部分）的綜合協(xié)調(diào)管理的牽頭部門為公司投資拓展部。第6章 項目的變更與結(jié)束第17條 投資項目的變更包括發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報公司總部審批核準(zhǔn)。第18條 投資項目變更時，由項目負(fù)責(zé)人書面報告變更理由，按報批程序及權(quán)限報送總部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定，重大變更應(yīng)參照立項程序予以確認(rèn)。第19條 項目負(fù)責(zé)人在項目運作期內(nèi)發(fā)生工作變動時，應(yīng)主動做好善后工作。如屬公司內(nèi)部調(diào)動，則須向繼任人交接清楚方能離崗；如屬個人卸任或離職，必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。如有違者，公司將根據(jù)所造成的后果追究其個人責(zé)任。第20條 投資項目中止或結(jié)束時，項目負(fù)責(zé)人及相應(yīng)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時總結(jié)清理，并以書面形式報告公司。屬全資及控股項目的，由公司企管部負(fù)責(zé)匯總整理，經(jīng)公司統(tǒng)一審定后，責(zé)成有關(guān)部門辦理相關(guān)清理手續(xù)；屬持股或合作項目的，由投資拓展部負(fù)責(zé)匯總整理，經(jīng)公司統(tǒng)一審定后，責(zé)成有關(guān)部門辦理相關(guān)清理手續(xù)。第7章 附則第21條 本制定由公司董事會制定并負(fù)責(zé)解釋。第22條 本制度于頒布之日起實施，未盡事宜按本公司有關(guān)制度執(zhí)行和辦理。2．7．2 企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度第1章 總則第1條 為了加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營計劃管理，促進(jìn)企業(yè)的快速和健康發(fā)展，結(jié)合企業(yè)實際情況，特制定本制度。第2條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督工作。第2章 年度經(jīng)營計劃的編制第3條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的1月1日到12月31日。第4條 年度經(jīng)營計劃編制程序如下。1．每年年底，投資拓展部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。2．投資拓展部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)給各部門，并對各部門的意見進(jìn)行匯總。3．投資拓展部通過匯總各部門的意見，編制“年度經(jīng)營計劃草案”，并提交總經(jīng)理辦公會議討論。4． 投資拓展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會議的討論結(jié)果，對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，并報經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第5條 年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容如下。企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計分階段目標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)計劃指標(biāo)，編制規(guī)范和編制進(jìn)度要求。第6條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會議批準(zhǔn)。第3章 年度經(jīng)營計劃的分解第7條 每年年底，投資拓展部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成各部門季度和月度的分解計劃。第8條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃。1． 投資拓展部負(fù)責(zé)整體計劃的分解，并對各部門計劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。2．各部門負(fù)責(zé)各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。第9條 各部門負(fù)責(zé)將季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。第10條 總經(jīng)理辦公會議討論、審核各部門的季度分解計劃和月度工作計劃，并報經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)通過。第4章 經(jīng)營計劃的執(zhí)行第11條 經(jīng)營計劃的下達(dá)。1．每年年底前，總經(jīng)理辦公會議向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計劃。2．每季度之初，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議批準(zhǔn)后，投資拓展部下達(dá)下個季度的經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。3．每月月初，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，投資拓展部下達(dá)下個月度的經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。第12條 經(jīng)營計劃的執(zhí)行。各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第13條 調(diào)整經(jīng)營計劃。1．確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃的，必須由投資拓展部提出申請并說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議討論通過后才能調(diào)整。2．確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請并說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能調(diào)整。3．確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請并說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)、總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能調(diào)整。第14條 調(diào)整計劃時一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。第5章 檢查與考核第15條 投資拓展部負(fù)