【正文】 第一章 房地產成本管理制度一、總則l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規(guī)政策，結合成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經濟效益為目的。成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經濟效益。二、房地產成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關政策性問題。組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經濟、合理；◆投資回報是否符合利潤目標要求；◆投資風險能否有效控制。跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編成本報表；分析、總結項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。組織成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經驗．尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責認真執(zhí)行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。根據本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現成本控制的意識和要求?？陀^、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施．遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標成本范圍內。正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。熟悉、掌握國家和當地有關法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報財務部。三、房地產成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)根據公司的管理體制建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監(jiān)控．各開發(fā)企業(yè)應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設l、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并備案：u成本管理責任制及監(jiān)控程序；u計劃管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法）：u招、投標管理制度；u合同管理制度；u工程（質量、進度、監(jiān)理、現場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；u預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算．款項撥付僧理制度．u費用控制制度；u材料設備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。公司應不斷總結成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產成本管理制度。計劃管理各開發(fā)企業(yè)應按根據項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：u開發(fā)產品成本計劃（按完全成本口徑）；u期間費用計劃；u降低成本技術組織措施什劃。成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據地、圖表化。各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：u計劃及其執(zhí)行盾況；u實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；u分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；u評價、結論與揭示。公司根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流應上報的常規(guī)性成本資料主要包括：u項目基本情況；u按會計制從規(guī)定應編報的成本核算報表；u成本動態(tài)情況及其分析資料；u當地政策性收費項目、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。按例外管理原則．對下列成本異常偏差及其處置辦法．應隨時上報；u當地有關法規(guī)政策的重大調整：u成本超降率占單項工程成本總額10％以上、占其本身預算成本或計劃成本30％以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：u合作條件更改．u補交地價。各開發(fā)企業(yè)應建立成本信息庫，互相交流成本控制的經驗教訓。四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制各單位新項目立項時必須提交《立項價示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：u成本費用估算和控制目標及措施；u投資及效益測算、利潤體現安排；u稅務環(huán)境及其影響；u資金計劃；u《竟投方案》（僅限招標、拍賣項目）；u投資風險田信及相應的對策；u項目綜合評價意見?！犊尚行匝芯繄蟾妗窇辽僭诹㈨椔犠C會前提前一周上交。若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新提交《立項申請》。招標或拍賣項目的競價不得突破批準的最高限階；合作建房項目要充分考慮地價款的支平才方式及相應的資金成本；招標、拍賣合同或合你開發(fā)合同應經律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則：u能由內部完成的規(guī)劃設計工作，應由內部自行完成；u需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取地標方式，擇優(yōu)確定?？傮w規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制