【正文】 萬科地產成本管理制度（轉）萬科地產成本管理制度（轉）一、總 則 二、房地產成本管理職責 一）集團總部的成本管理職責 二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 三、房地產成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 四）施工過程的成本控制 五）工程材萬科地產成本管理制度（轉）料及設備管一、總 則 二、房地產成本管理職責 一）集團總部的成本管理職責 二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 三、房地產成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 四）施工過程的成本控制 五）工程材料及設備管理 六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 七）工程結算管理 八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、附 則 萬科企業(yè)股份有限公司 房地產成本管理制度 討論稿） 一、總 則 1 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關法規(guī)政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。 2 成本管理的基本原則是以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經濟效益為目的 3 成本監(jiān)控的任務是遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經濟效益。 二、房地產成本管理職責 一）集團總部的成本管理職責 1 制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。 2 進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關法規(guī)政策和集團成本管理環(huán)境的解，協(xié)助房地產公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關政策性問題。 3 組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是 ◆ 立項資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場定位是否明確、恰當； ◆ 投資成本估算是否經濟、合理； ◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求； ◆ 投資風險能否有效控制。 4 跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。 5 建立成本信息監(jiān)控萬科地產成本管理制度（轉）中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6 組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。 7 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。 8 逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。 二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 1 認真執(zhí)行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。 2 根據(jù)本單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。 3 規(guī)劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規(guī)劃設計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。 4 客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。 5 遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內。 6 正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。 7 組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8 熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9 定期或不定期分析成萬科地產成本管理制度（轉）本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。 三、房地產成本監(jiān)控 一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 1 根據(jù)集團的管理體制，集團建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。 2 各監(jiān)控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監(jiān)控。 3 各開發(fā)企業(yè)應根據(jù)管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行 二）成本監(jiān)控的要求 制度建設 1 根據(jù)管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，并報集團總部備案： ◆ 成本管理責任制及監(jiān)控程序； ◆ 計劃管理制度 ( 包括指標、定額、考核管理辦法 ) ◆ 招、投標管理制度； ◆ 合同管理制度； ◆ 工程 ( 質量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交 ) 管理制度； ◆ 預決算 ( 包括概算、設計變更、現(xiàn)場簽證、結算、款項撥付 ) 管理制度； ◆ 費用控制制度； ◆ 材料設備管理制度。 以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。 2 集團總部應不斷總結萬科地產成本管理制度（轉）各開發(fā)企業(yè)成本控制經驗，此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。 計劃管理 1 各開發(fā)企業(yè)應按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況： ◆ 開發(fā)產品成本計劃 ( 按完全成本口徑 ) ◆ 期間費用計劃； ◆ 降低成本技術組織措施計劃。 2 成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3 各開發(fā)企業(yè)應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。 分析檢查 1 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應定期、按開發(fā)階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是 ◆ 計劃及其執(zhí)行情況； ◆ 實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因； ◆ 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結論與提示。 2 集團總部根據(jù)管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。 信息交流 1 應報集團總部的常規(guī)性成本資料主要包括： 項目基本情況； ◆ 按會計制度規(guī)定應編萬科地產成本管理制度（轉）報的成本核算報表； ◆ 成本動態(tài)情況及其分析資料； ◆ 當?shù)卣咝允召M項目、內