【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程目錄第一章：項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì)四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)第三章：工程建設(shè)階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達(dá)到施工條件施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底編制工程進(jìn)度計(jì)劃1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)第四章：項(xiàng)目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理三、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》六、物業(yè)移交第五章：交付使用階段 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項(xiàng)目決策階段 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康膬?nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況。(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置。(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)。(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究。(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。(10)結(jié)論及建議。可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段 1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟?？尚行匝芯堪?個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)。(2)調(diào)查研究。(3)方案選擇與優(yōu)化。(4)財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。(5)編制可行性研究報(bào)告。集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權(quán)屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥 房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地 征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價(jià)評估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評估工作及評估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序。(1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。(3) 用地者進(jìn)行投資分析。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5) 用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。(6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。(2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 (3) 用地者進(jìn)行投資分析。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。(6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。拆遷方式：1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)