【正文】 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā) (全過程細解 ) 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢 、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民 經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn) 業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下： ； ； ，加快改革開放的步伐； ，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； ； ，如建筑、建材、化工等 工業(yè)的發(fā)展； ； ，調(diào)整消費結構； ，加速經(jīng)濟建設； 。 隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。 “耕者有其田 ”的愿望變成現(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 50年代中 期到 60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以 “國家經(jīng)租 ”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。 十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構幾起幾落，產(chǎn)權管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。 1978年后， “忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。 ” 隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下， 房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為 “房地產(chǎn)熱 ”、 “開發(fā)熱 ”的情景。 由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 房地 產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。 1． 項目開發(fā)前期調(diào)研程序 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。 3．土地使用權取得的程序 土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過 (取得建議書批復 ,可行性研究批復 )，并取得建設用地規(guī)劃許可證后 ,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。 項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許 可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。 根據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定 ,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的項目 ,必須符合城市規(guī)劃的要求 ,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù) ,在取得 “兩 證 ”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證 )后 ,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （ 1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前 ,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點 ,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見 ,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 （ 2）在可行性研究報告批復后 ,開發(fā)商可向規(guī)劃局 申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。 （ 3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件 ,委托有資質(zhì)的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后 ,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 （ 4）經(jīng)審定通過的設計方案 ,是編制初步設計或施工圖的依據(jù) ,也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。 （ 5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復 ,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證 ,該證是 取得土地使用權的必備文件。 （ 6）申領建設工程規(guī)劃許可證 ,是在項目列入年度正式計劃后 ,申請辦理開工手續(xù)之前 ,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。 征地是指項目選址用地為集體土地時 ,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政府審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。 征地 在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗收 ,達到業(yè)主使用條件的過程。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請 ,取得報建證 。同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 ,支付有關費用；辦 理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位 。辦理工程建設質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租 ,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商 ,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行 ,且買賣契約和租賃契約都必 須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書 ,取得批準項目建議書的批復 。依據(jù)項目建議書批復 ,編制可行性研究報告報計委審批獲準 ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。） 二、實施程序 （ 1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ① 書面申請； ② 提供資金落實證明； ③ 土地使用權證明； ④ 由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案； ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主 管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市計委負責轉(zhuǎn)報。 （ 4）辦結時限：在收到申報資料后， 5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （ 5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納 2元 /平方米的開 發(fā)管理費。 （ 1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ① 書面申請； ② 國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③ 規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見； ④ 跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。 （ 4）辦結時限：在收到申報資料后， 5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權證的取得 一、概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用 權的手續(xù)。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關規(guī)定 ,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地 ***市場取得）。 通過出讓方式取得使用權的法律憑 證是國有土地使用權證 。通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第 11號令，房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 二、實施程序 （一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理 ：濟南市國土資源局 ：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項 目總平面圖。 ： 審核有關申報資料（ 2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（ 10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（ 15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（ 2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。 ：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六 土地開發(fā)費用一