【正文】 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 1頁 共 261 緒 論 房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點 ，然而，由于 房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種于其他商品有區(qū)別的特殊的 商品，這就決定了房地產(chǎn)投資與其它投資有不同的特點，特別是房地產(chǎn)項目的投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些不同的特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終，這些不確定因素 將 給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險損失 ，因此， 對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究已成為保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重大課題 .。 本文在對房地產(chǎn)項目投資及其風(fēng)險的管理的概述下，闡述了 對房地產(chǎn)投資 各階段中 所存在的 風(fēng)險進行科學(xué)的 識別和分析，并針對其各階段的風(fēng)險進行合理的防范和采取相應(yīng)的對策。 本文的研究 為房地產(chǎn)投資者提供了科學(xué)的決策依 據(jù) ， 有助于提高人們對風(fēng)險的認識，在投資實踐中增強風(fēng)險意識；有利于提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理水平，做好風(fēng)險損失的防范控制，增強投資者的抗風(fēng)險能力；有益于調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資的國民經(jīng)濟效益，社會效益和投資者的經(jīng)濟效益。 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 2頁 共 26頁 2 房地產(chǎn)項目投資及其風(fēng)險管理 在房地產(chǎn)項目的投資過程中將面臨各種風(fēng)險，在分析其具體風(fēng)險的前提下，應(yīng)對房地產(chǎn)投資的概念、形式、特點以及風(fēng)險管理的相關(guān)知識等有基本的了解，本章對此作出具體的闡述。 房地產(chǎn)項目投資概述 房地產(chǎn)項目投資基本形式 區(qū)分房地產(chǎn)投資形式的方法有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)容可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資及房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資；按房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不同，可以劃分為：商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資、住房房地產(chǎn)投資及特殊事業(yè)房地產(chǎn)投資，如醫(yī)院、學(xué)校、福利院等；按房地產(chǎn)投資主體分：國家投資、企業(yè)投資、個人投資、外商投資及合作投資等等。不同的投資形式，既是相互聯(lián)系，又各有其特點。 （ 1） 土地開發(fā)投資 土地開發(fā)投資是指投資者運用一定的技術(shù)經(jīng)濟手段，對土地資源進行開發(fā)重組，調(diào)整用地功能和荃礎(chǔ)設(shè)施 配套建設(shè)，擴大土地的利用范圍和利用程度以滿足社會政治、經(jīng)濟和生活發(fā)展的需要。 （ 2）房屋開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住房開發(fā)投資和非住房開發(fā)投資。房屋開發(fā)投資主要包括拆遷安置補償費用、土地征用費、勘測設(shè)計、前期工程費用、建筑安裝工程費用、七通一平等配套設(shè)施建設(shè)的后期費用、財務(wù)用、管理費用等。 （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資 房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托互換等經(jīng)營活動的投資。它是一種參與消費者和生產(chǎn)者商品流通業(yè)務(wù)的投資。房地產(chǎn)經(jīng)營投資應(yīng)考慮市場信息，主要 包括：城市地域的規(guī)劃信息，房地產(chǎn)市場的供需情況，市場購買力水平，房屋銷售 （租賃）價格水平以及房屋銷售時間及計劃狀況等。 （ 4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資 湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 3頁 共 26頁 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢服務(wù)評估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。房地產(chǎn)作為特殊商品，一般消費者對房地產(chǎn)市場了解較少，對具體的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、建造規(guī)范、建材標(biāo)準(zhǔn)、面積測量等，即使化大里的精力和時間也難以掌握。因而為交易雙方提供代理、咨詢、測量、評估、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等中介機構(gòu)應(yīng)運而生，有利于保護消費者權(quán)益，成為了房地產(chǎn)迅速發(fā)展的推進器。 （ 5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資 房 地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理維護和保養(yǎng)等服務(wù)的投資。由于房地產(chǎn)的高值性、固定性、耐久性、多樣性等屬性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資商在物業(yè)交易完成后，還需要專門的管理和服務(wù)機構(gòu)，運用現(xiàn)代科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段實施對房地產(chǎn)的管理和服務(wù)。 房地產(chǎn)項目投資基本特點 投資是指投資者為了獲取效益而投入資金用以轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)的行為和過程。 房地產(chǎn)項目投資一般是指投資者運用資金或其它資產(chǎn)形式的投入，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理服務(wù)，最終獲取效益的經(jīng)濟活動。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中， 房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中占有很大比重，為經(jīng)濟的發(fā)展提供了必要的經(jīng)營手段和物質(zhì)條件，它是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和重要支柱。房地產(chǎn)投資能使投資乘數(shù)效應(yīng)得到充分發(fā)揮，促進宏觀經(jīng)濟的良好運行，是宏觀經(jīng)濟最重要的晴雨表和運行指數(shù)，成為世界上最具吸引力的投資行業(yè)。 房地產(chǎn)投資和其它投資一樣，都是為了獲取效益，這種效益直接的表現(xiàn)為財務(wù)效益，間接的表現(xiàn)在國民經(jīng)濟效益和社會效益。但房地產(chǎn)投資，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性，房地產(chǎn)市場又是一種資金量大，周期長且受政治、社會影響較大的特殊市場，同時還受到土地資 源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響，故房地產(chǎn)投資具有自身的特點，具體表現(xiàn)在： （ 1）投資成本高 房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè)，房產(chǎn)經(jīng)營，通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長，占用資金量大時間長，并且房地產(chǎn)項目在未完全建成通過綜合驗收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價值，湖南 XXXXXX學(xué)校畢業(yè)論文 第 4頁 共 26頁 迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入，導(dǎo)致了投資成本高的特點。 2021 年 7 月 l 日起，新的按揭貸款政策，使 該特點更加明顯。 （ 2）投資回收期長 房地產(chǎn)投資不是簡單的商品交易過程，它要受到房地產(chǎn)市場中土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)交易市場等各個組成部分的制約。一旦投資決策形成，資金投入，就要經(jīng)過這幾個市場的一次完整的循環(huán)，才能獲取投資回報。開發(fā)一宗房地產(chǎn)，少則一年，多則三 ~五年。若非出租獲得的租金收回投資則需更長時間。遇到國民經(jīng)濟發(fā)生經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)市場處于低谷期，投資回收期的長短更難預(yù)卜。 （ 3）投資風(fēng)險性大 房地產(chǎn)投資者雖然在決策前，會經(jīng)過深思熟慮，通過一整套科學(xué)的分析、預(yù)測和市場調(diào)研 等手段，但由于投資周期長的特點，經(jīng)常會面臨政治、經(jīng)濟、市場、經(jīng)營、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險因素，在不同程度、不同時間段上的影響，直接導(dǎo)致投資收益的變化。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產(chǎn)倒閉。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的理論研究，對房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價值。 （ 4）投資收益性好 與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資是一項收益和風(fēng)險并存的經(jīng)濟活動。根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險報酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項目風(fēng)險越大，其收益越高 。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點，引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益，成為眾多投資者的樂園。但這種投資收益，取決于投資的經(jīng)濟評估與風(fēng)險分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，通過對投資收益率的具體分析計算并與其他投資收益率進行分析比較，如運用投資敏感性分析的手段，來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。 分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點，有助于投資者運用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律，結(jié)合各自的投資實力，經(jīng)營管理水平，技術(shù)條件和人力資源，參與市場競爭并在市場競爭中取得主動地位， 立于不效之地。 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管