【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)至竣工流程、工作內(nèi)容（完整版）完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：計委審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。國土資源局進行用地預審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。人防辦進行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設(shè)單位辦理施工報建登記。建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。一、經(jīng)營性用地公開出讓程序 （一）承辦部門：國土資源局土地利用科 （二）所需申報資料： 競買申請書；競買保證金憑證；交驗營業(yè)執(zhí)照原件、副本并提供復印件；競買人屬單位的提交法定代表人身份證明，交驗法定代表人身份證原件并提供復印件；競買人屬個人的應交驗身份證原件并提供復印件；委托他人辦理的，應提交委托書，交驗被托人的身份證原件并提供復印件。委托書應列明委托事項和權(quán)限。 （三）工作程序： 通過招標、掛牌、拍賣簽訂成交確認書，簽訂出讓合同； 交納土地出讓金、交付土地、進入登記、發(fā)證程序。 （四）收費項目：土地出讓金。 （五）收費標準：評估后研究確定。 二、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科 （二）所需申報資料： 選址申請報告；項目建議書批準文件；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位提交資格審驗證明；選址位置1:500現(xiàn)狀圖；申請單位法定代表人身份證復印件和委托人身份證復印件。（檔案室和具體辦事人員提供） （三）工作程序： 填寫《建設(shè)用地選址定位表》；向建委用地規(guī)劃科提出《建設(shè)用地用途申請報告》，內(nèi)容主要包括：用地面積、用途意向；提供資金證明。 三、建筑設(shè)計詳規(guī)圖審批 （一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科 （二）所需申報資料： 加蓋設(shè)計單位公章的建筑設(shè)計詳規(guī)圖6套。 （三）工作程序： 1．將6份建筑設(shè)計詳規(guī)圖呈送市建委用地規(guī)劃審批科； 2．經(jīng)審合格后，加蓋審批章。返回報批單位3套。 四、建設(shè)項目立項報告程序 （一）承辦部門：開封市發(fā)展改革委員會投資科 （二）所需申報資料： 建設(shè)單位立項申請報告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；總平面規(guī)劃圖； 投資計劃（資金來源及銀行證明）。 五、辦理《國有土地使用權(quán)證》 （一）承辦部門：市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處 （二）所需申報資料： 用地申請；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；發(fā)改委立項文件；宗地圖； 規(guī)劃管理部門批準的詳規(guī)圖（平面布置圖）； 六、文物勘探 （一）承辦部門：市文物管理局、文物工作隊 （二）所需申報資料： 1．申請書；2．立項批復文件；3．詳細規(guī)劃平面圖。 （三）工作程序： 1．經(jīng)文物隊現(xiàn)場查勘后簽訂合同：予付30%費用；2．勘探結(jié)束后繳納全部費用； 3．由文物工作隊出示文物勘探證明，到行政大廳文管局窗口在《建設(shè)工程規(guī)劃申請（審批）表》上蓋章。 （四）收費項目及標準： 按建筑基底面積，每一百平方米6個孔，每孔237元。 七、建設(shè)項目環(huán)境影響評價 （一）承辦部門：市環(huán)保局開發(fā)科、環(huán)境科研設(shè)計所 （二）所需申報資料： 建設(shè)工程立項批復報告；詳細規(guī)劃平面圖；可行性研究報告； 文物部門的批復文件；設(shè)計文本。 （三）工作程序： 將上述申報資料呈送行政服務大廳環(huán)保窗口，領(lǐng)取《承諾書》； 市環(huán)保局組織有關(guān)部門審查資料，現(xiàn)場勘察，組織專家編制《建設(shè)工程環(huán)境影響評價報告書（表）》； 繳納環(huán)評費用，憑《承諾書》領(lǐng)取《建設(shè)工程環(huán)境影響評價報告書（表）》。 八、辦理地質(zhì)勘探 （一）承辦部門：市建委勘察設(shè)計審批科負責地質(zhì)勘探合同及布孔工作圖審批；由具有相應資質(zhì)的地質(zhì)勘探單位實施。 （二）所需申報資料： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；立項批復報告；詳細規(guī)劃平面圖。 （三）工作程序： 將上述申報資料呈送市建委勘察設(shè)計審批科批準，辦理《承接勘察設(shè)計業(yè)務核準通知書》； 由承接地質(zhì)勘察單位實地勘察后簽訂《地質(zhì)勘察合同》，繪制布孔工作圖。 九、施工圖審查： （一）承辦部門：市建委勘察設(shè)計審批科。 （二）所需申報資料： 立項批復報告；詳細規(guī)劃平面圖；地質(zhì)勘探報告（原件）。 （三）工作程序： 向市建委勘察設(shè)計科呈報上述申報資料； 確定施工圖設(shè)計單位，辦理《承接勘察設(shè)計業(yè)務核準通知書》（委托書）； 和施工圖設(shè)計單位簽訂合同并報市建委勘察設(shè)計審批科審批蓋章；繳納設(shè)計定金（總額的20%）； 設(shè)計單位出一套施工圖報勘察設(shè)計審批科審查。勘察設(shè)計科審查后出《施工圖審查意見書》返回設(shè)計單位，按照《意見書》修改施工圖； 將修改后的施工圖三套再報送勘察設(shè)計審批科審查合格后加蓋審批章； 繳納圖紙審查費用后，領(lǐng)取二套加蓋審批章的施工圖及《設(shè)計文件批準書》。 （四）收費項目及收費標準： 施工圖審查費：工程總造價2‰。 十、消防審查施工圖紙 （一）承辦部門：市消防支隊建審科 （二）所需申報資料： 申請書；建設(shè)工程立項批復；詳細規(guī)劃平面圖及建筑總平面圖； 經(jīng)審查工程施工圖裝訂成冊（壹套）。 （三）工作程序： 將上述申報資料呈送市行政服務大廳消防窗口，領(lǐng)取《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》； 市消隊支隊建審科審查施工圖及相關(guān)資料并現(xiàn)場勘察； 審查合格后發(fā)放《建筑工程消隊設(shè)計審核意見書》； 在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市建委發(fā)的《開封市建設(shè)工程申請（審批）表》上蓋章。 十一、辦理中標通知書(施工、監(jiān)理) （一）承辦部門：市建委招標辦 （二）所需申報資料： 申請書；建設(shè)工程立項報告；建設(shè)工程招標申請（審批）表；規(guī)劃用地許可證；市建委批準詳規(guī)圖；經(jīng)市建委審查過的施工圖紙；資金證明（銀行出具原件）；法人資格證明材料；法人委托書；房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證明；1房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照；1會計事務所出具的驗資報告。 （三）收費項目及標準： 施工招標代理費；監(jiān)理招標代理費；交易費；造價咨詢服務費。（收費標準，祥見附表）；建筑工程勞保統(tǒng)籌金。 十二、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （一）承辦部門：市建委工程規(guī)劃審批科 （二）所需申報資料： 1．申請書；2．委托書；3．市建委批準的規(guī)劃總平面圖和詳規(guī)圖；4．設(shè)計單位出具的建筑總平面圖；5．建設(shè)項目投資計劃；6．土地證；7．審查臨街建筑方案；（平、立、剖及效果圖）；8．工程施工圖（平、立、剖各三套）裝訂成冊；9．建設(shè)工程申請（審批）表（需蓋人防辦、消防支隊、文物管理局章）。 （三）工作程序： 1．將上述申報資料呈送市行政服務大廳建委窗口領(lǐng)取《承諾書》； 2．報建委審批科審查； 3．科室審查后，頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件； 4．工程竣工后，由規(guī)劃院測量小區(qū)竣工圖，經(jīng)審批科人員現(xiàn)場驗收合格后，換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本。 （四）收費項目及收費標準： 1．城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：城內(nèi)每平方米30元，城外每平方米20元； 2．墻改基金：每平方米7元（憑有關(guān)部門批準的工程決算以及購進新型墻體材料原始憑證等資料，經(jīng)墻體材料革新辦公室核實無誤后，實行多退少補）； 3．檔案技術(shù)服務費：工程總造價2‰（城建檔案館收）。 十三、辦理定位放線 （一）承辦部門：市規(guī)劃院測量隊 （二）所需申報資料： 建委規(guī)劃科批準的施工總平面圖（注明坐標）； 建委規(guī)劃科批準的詳規(guī)圖。 十四、辦理《建設(shè)工程施工許可證》 （一）承辦部門：市建委建筑工程管理科 （二）所需申報資料： 1．申請書；2．委托書；3．填寫《建筑工程施工許可證》申請表（兩份）到行政大廳領(lǐng)??；4．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6．中標通知書及施工合同；7．建設(shè)工程委托監(jiān)理合同；8．建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請書；9．建設(shè)工程施工安全監(jiān)督書；10．資金保函或證明；11．《建筑工程施工許可證》申請表；12．商品砼供應合同。 （三）工作程序： 1．將上述申報資料呈送市行政服務大廳，領(lǐng)取《承諾書》； 2．市建委工程科進行審查。 （四）收費項目及標準： 1．定額測定費：‰；（施工單位交納） 2．散裝水泥費：—；（施工單位交納） 3．勞務咨詢服務費：工程造價4‰；（施工單位交納） 4．職工教育培訓費：；（施工單位交納） 5．農(nóng)民工工資保證金：建設(shè)項目投資500萬元以下按5%，500萬元以上按1%累計收取甲、乙雙方保證金。由建委負責管理，項目竣工決算后，如果沒有拖欠工程款和農(nóng)民工工資者，如數(shù)退還保證金。 6．價格調(diào)節(jié)基金工程總造價2‰；（施工單位交納） 7．社