【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)至竣工流程、工作內(nèi)容（完整版）完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。一、經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓程序 （一）承辦部門：國(guó)土資源局土地利用科 （二）所需申報(bào)資料： 競(jìng)買申請(qǐng)書；競(jìng)買保證金憑證；交驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件、副本并提供復(fù)印件；競(jìng)買人屬單位的提交法定代表人身份證明，交驗(yàn)法定代表人身份證原件并提供復(fù)印件；競(jìng)買人屬個(gè)人的應(yīng)交驗(yàn)身份證原件并提供復(fù)印件；委托他人辦理的，應(yīng)提交委托書，交驗(yàn)被托人的身份證原件并提供復(fù)印件。委托書應(yīng)列明委托事項(xiàng)和權(quán)限。 （三）工作程序： 通過招標(biāo)、掛牌、拍賣簽訂成交確認(rèn)書，簽訂出讓合同； 交納土地出讓金、交付土地、進(jìn)入登記、發(fā)證程序。 （四）收費(fèi)項(xiàng)目：土地出讓金。 （五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估后研究確定。 二、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科 （二）所需申報(bào)資料： 選址申請(qǐng)報(bào)告；項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位提交資格審驗(yàn)證明；選址位置1:500現(xiàn)狀圖；申請(qǐng)單位法定代表人身份證復(fù)印件和委托人身份證復(fù)印件。（檔案室和具體辦事人員提供） （三）工作程序： 填寫《建設(shè)用地選址定位表》；向建委用地規(guī)劃科提出《建設(shè)用地用途申請(qǐng)報(bào)告》，內(nèi)容主要包括：用地面積、用途意向；提供資金證明。 三、建筑設(shè)計(jì)詳規(guī)圖審批 （一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科 （二）所需申報(bào)資料： 加蓋設(shè)計(jì)單位公章的建筑設(shè)計(jì)詳規(guī)圖6套。 （三）工作程序： 1．將6份建筑設(shè)計(jì)詳規(guī)圖呈送市建委用地規(guī)劃審批科； 2．經(jīng)審合格后，加蓋審批章。返回報(bào)批單位3套。 四、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告程序 （一）承辦部門：開封市發(fā)展改革委員會(huì)投資科 （二）所需申報(bào)資料： 建設(shè)單位立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；總平面規(guī)劃圖； 投資計(jì)劃（資金來(lái)源及銀行證明）。 五、辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》 （一）承辦部門：市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處 （二）所需申報(bào)資料： 用地申請(qǐng)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；發(fā)改委立項(xiàng)文件；宗地圖； 規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的詳規(guī)圖（平面布置圖）； 六、文物勘探 （一）承辦部門：市文物管理局、文物工作隊(duì) （二）所需申報(bào)資料： 1．申請(qǐng)書；2．立項(xiàng)批復(fù)文件；3．詳細(xì)規(guī)劃平面圖。 （三）工作程序： 1．經(jīng)文物隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘后簽訂合同：予付30%費(fèi)用；2．勘探結(jié)束后繳納全部費(fèi)用； 3．由文物工作隊(duì)出示文物勘探證明，到行政大廳文管局窗口在《建設(shè)工程規(guī)劃申請(qǐng)（審批）表》上蓋章。 （四）收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)： 按建筑基底面積，每一百平方米6個(gè)孔，每孔237元。 七、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) （一）承辦部門：市環(huán)保局開發(fā)科、環(huán)境科研設(shè)計(jì)所 （二）所需申報(bào)資料： 建設(shè)工程立項(xiàng)批復(fù)報(bào)告；詳細(xì)規(guī)劃平面圖；可行性研究報(bào)告； 文物部門的批復(fù)文件；設(shè)計(jì)文本。 （三）工作程序： 將上述申報(bào)資料呈送行政服務(wù)大廳環(huán)保窗口，領(lǐng)取《承諾書》； 市環(huán)保局組織有關(guān)部門審查資料，現(xiàn)場(chǎng)勘察，組織專家編制《建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書（表）》； 繳納環(huán)評(píng)費(fèi)用，憑《承諾書》領(lǐng)取《建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書（表）》。 八、辦理地質(zhì)勘探 （一）承辦部門：市建委勘察設(shè)計(jì)審批科負(fù)責(zé)地質(zhì)勘探合同及布孔工作圖審批；由具有相應(yīng)資質(zhì)的地質(zhì)勘探單位實(shí)施。 （二）所需申報(bào)資料： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；立項(xiàng)批復(fù)報(bào)告；詳細(xì)規(guī)劃平面圖。 （三）工作程序： 將上述申報(bào)資料呈送市建委勘察設(shè)計(jì)審批科批準(zhǔn)，辦理《承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)核準(zhǔn)通知書》； 由承接地質(zhì)勘察單位實(shí)地勘察后簽訂《地質(zhì)勘察合同》，繪制布孔工作圖。 九、施工圖審查： （一）承辦部門：市建委勘察設(shè)計(jì)審批科。 （二）所需申報(bào)資料： 立項(xiàng)批復(fù)報(bào)告；詳細(xì)規(guī)劃平面圖；地質(zhì)勘探報(bào)告（原件）。 （三）工作程序： 向市建委勘察設(shè)計(jì)科呈報(bào)上述申報(bào)資料； 確定施工圖設(shè)計(jì)單位，辦理《承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)核準(zhǔn)通知書》（委托書）； 和施工圖設(shè)計(jì)單位簽訂合同并報(bào)市建委勘察設(shè)計(jì)審批科審批蓋章；繳納設(shè)計(jì)定金（總額的20%）； 設(shè)計(jì)單位出一套施工圖報(bào)勘察設(shè)計(jì)審批科審查?？辈煸O(shè)計(jì)科審查后出《施工圖審查意見書》返回設(shè)計(jì)單位，按照《意見書》修改施工圖； 將修改后的施工圖三套再報(bào)送勘察設(shè)計(jì)審批科審查合格后加蓋審批章； 繳納圖紙審查費(fèi)用后，領(lǐng)取二套加蓋審批章的施工圖及《設(shè)計(jì)文件批準(zhǔn)書》。 （四）收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 施工圖審查費(fèi)：工程總造價(jià)2‰。 十、消防審查施工圖紙 （一）承辦部門：市消防支隊(duì)建審科 （二）所需申報(bào)資料： 申請(qǐng)書；建設(shè)工程立項(xiàng)批復(fù)；詳細(xì)規(guī)劃平面圖及建筑總平面圖； 經(jīng)審查工程施工圖裝訂成冊(cè)（壹套）。 （三）工作程序： 將上述申報(bào)資料呈送市行政服務(wù)大廳消防窗口，領(lǐng)取《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》； 市消隊(duì)支隊(duì)建審科審查施工圖及相關(guān)資料并現(xiàn)場(chǎng)勘察； 審查合格后發(fā)放《建筑工程消隊(duì)設(shè)計(jì)審核意見書》； 在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市建委發(fā)的《開封市建設(shè)工程申請(qǐng)（審批）表》上蓋章。 十一、辦理中標(biāo)通知書(施工、監(jiān)理) （一）承辦部門：市建委招標(biāo)辦 （二）所需申報(bào)資料： 申請(qǐng)書；建設(shè)工程立項(xiàng)報(bào)告；建設(shè)工程招標(biāo)申請(qǐng)（審批）表；規(guī)劃用地許可證；市建委批準(zhǔn)詳規(guī)圖；經(jīng)市建委審查過的施工圖紙；資金證明（銀行出具原件）；法人資格證明材料；法人委托書；房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證明；1房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照；1會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告。 （三）收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)： 施工招標(biāo)代理費(fèi)；監(jiān)理招標(biāo)代理費(fèi)；交易費(fèi)；造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)。（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，祥見附表）；建筑工程勞保統(tǒng)籌金。 十二、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （一）承辦部門：市建委工程規(guī)劃審批科 （二）所需申報(bào)資料： 1．申請(qǐng)書；2．委托書；3．市建委批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖和詳規(guī)圖；4．設(shè)計(jì)單位出具的建筑總平面圖；5．建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃；6．土地證；7．審查臨街建筑方案；（平、立、剖及效果圖）；8．工程施工圖（平、立、剖各三套）裝訂成冊(cè)；9．建設(shè)工程申請(qǐng)（審批）表（需蓋人防辦、消防支隊(duì)、文物管理局章）。 （三）工作程序： 1．將上述申報(bào)資料呈送市行政服務(wù)大廳建委窗口領(lǐng)取《承諾書》； 2．報(bào)建委審批科審查； 3．科室審查后，頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件； 4．工程竣工后，由規(guī)劃院測(cè)量小區(qū)竣工圖，經(jīng)審批科人員現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收合格后，換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本。 （四）收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1．城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：城內(nèi)每平方米30元，城外每平方米20元； 2．墻改基金：每平方米7元（憑有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程決算以及購(gòu)進(jìn)新型墻體材料原始憑證等資料，經(jīng)墻體材料革新辦公室核實(shí)無(wú)誤后，實(shí)行多退少補(bǔ)）； 3．檔案技術(shù)服務(wù)費(fèi)：工程總造價(jià)2‰（城建檔案館收）。 十三、辦理定位放線 （一）承辦部門：市規(guī)劃院測(cè)量隊(duì) （二）所需申報(bào)資料： 建委規(guī)劃科批準(zhǔn)的施工總平面圖（注明坐標(biāo)）； 建委規(guī)劃科批準(zhǔn)的詳規(guī)圖。 十四、辦理《建設(shè)工程施工許可證》 （一）承辦部門：市建委建筑工程管理科 （二）所需申報(bào)資料： 1．申請(qǐng)書；2．委托書；3．填寫《建筑工程施工許可證》申請(qǐng)表（兩份）到行政大廳領(lǐng)??；4．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6．中標(biāo)通知書及施工合同；7．建設(shè)工程委托監(jiān)理合同；8．建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)書；9．建設(shè)工程施工安全監(jiān)督書；10．資金保函或證明；11．《建筑工程施工許可證》申請(qǐng)表；12．商品砼供應(yīng)合同。 （三）工作程序： 1．將上述申報(bào)資料呈送市行政服務(wù)大廳，領(lǐng)取《承諾書》； 2．市建委工程科進(jìn)行審查。 （四）收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)： 1．定額測(cè)定費(fèi)：‰；（施工單位交納） 2．散裝水泥費(fèi)：—；（施工單位交納） 3．勞務(wù)咨詢服務(wù)費(fèi)：工程造價(jià)4‰；（施工單位交納） 4．職工教育培訓(xùn)費(fèi)：；（施工單位交納） 5．農(nóng)民工工資保證金：建設(shè)項(xiàng)目投資500萬(wàn)元以下按5%，500萬(wàn)元以上按1%累計(jì)收取甲、乙雙方保證金。由建委負(fù)責(zé)管理，項(xiàng)目竣工決算后，如果沒有拖欠工程款和農(nóng)民工工資者，如數(shù)退還保證金。 6．價(jià)格調(diào)節(jié)基金工程總造價(jià)2‰；（施工單位交納） 7．社