【正文】 、工作內(nèi)容（完整版）完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：計委審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。國土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。國土資源局進行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。人防辦進行人防設(shè)施審查。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設(shè)單位辦理施工報建登記。建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。 一、經(jīng)營性用地公開出讓程序　　（一）承辦部門：國土資源局土地利用科　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　 競買申請書；競買保證金憑證；交驗營業(yè)執(zhí)照原件、副本并提供復(fù)印件；競買人屬單位的提交法定代表人身份證明，交驗法定代表人身份證原件并提供復(fù)印件；競買人屬個人的應(yīng)交驗身份證原件并提供復(fù)印件；委托他人辦理的，應(yīng)提交委托書，交驗被托人的身份證原件并提供復(fù)印件。委托書應(yīng)列明委托事項和權(quán)限?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　? 通過招標、掛牌、拍賣簽訂成交確認書，簽訂出讓合同；　　 交納土地出讓金、交付土地、進入登記、發(fā)證程序?！　。ㄋ模┦召M項目：土地出讓金。　?。ㄎ澹┦召M標準：評估后研究確定?！　《?、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　?。ㄒ唬┏修k部門：市建委用地規(guī)劃審批科　　（二）所需申報資料：　　 選址申請報告；項目建議書批準文件；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位提交資格審驗證明；選址位置1:500現(xiàn)狀圖；申請單位法定代表人身份證復(fù)印件和委托人身份證復(fù)印件。（檔案室和具體辦事人員提供）　　（三）工作程序：　　填寫《建設(shè)用地選址定位表》；向建委用地規(guī)劃科提出《建設(shè)用地用途申請報告》，內(nèi)容主要包括：用地面積、用途意向；提供資金證明。　　三、建筑設(shè)計詳規(guī)圖審批　　（一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　 加蓋設(shè)計單位公章的建筑設(shè)計詳規(guī)圖6套?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　? 1．將6份建筑設(shè)計詳規(guī)圖呈送市建委用地規(guī)劃審批科；　　 2．經(jīng)審合格后，加蓋審批章。返回報批單位3套。　　四、建設(shè)項目立項報告程序　　（一）承辦部門：開封市發(fā)展改革委員會投資科　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　建設(shè)單位立項申請報告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；總平面規(guī)劃圖；　　投資計劃（資金來源及銀行證明）。　　五、辦理《國有土地使用權(quán)證》　?。ㄒ唬┏修k部門：市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　用地申請；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；發(fā)改委立項文件；宗地圖；　　規(guī)劃管理部門批準的詳規(guī)圖（平面布置圖）；　　六、文物勘探　?。ㄒ唬┏修k部門：市文物管理局、文物工作隊　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　 1．申請書；2．立項批復(fù)文件；3．詳細規(guī)劃平面圖?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　? 1．經(jīng)文物隊現(xiàn)場查勘后簽訂合同：予付30%費用；2．勘探結(jié)束后繳納全部費用；　　3．由文物工作隊出示文物勘探證明，到行政大廳文管局窗口在《建設(shè)工程規(guī)劃申請（審批）表》上蓋章?！　。ㄋ模┦召M項目及標準：　　按建筑基底面積，每一百平方米6個孔，每孔237元。　　七、建設(shè)項目環(huán)境影響評價　?。ㄒ唬┏修k部門：市環(huán)保局開發(fā)科、環(huán)境科研設(shè)計所　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　建設(shè)工程立項批復(fù)報告；詳細規(guī)劃平面圖；可行性研究報告；　　文物部門的批復(fù)文件；設(shè)計文本?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　⑸鲜錾陥筚Y料呈送行政服務(wù)大廳環(huán)保窗口，領(lǐng)取《承諾書》；　　市環(huán)保局組織有關(guān)部門審查資料，現(xiàn)場勘察，組織專家編制《建設(shè)工程環(huán)境影響評價報告書（表）》；　　繳納環(huán)評費用，憑《承諾書》領(lǐng)取《建設(shè)工程環(huán)境影響評價報告書（表）》?！　“?、辦理地質(zhì)勘探　?。ㄒ唬┏修k部門：市建委勘察設(shè)計審批科負責地質(zhì)勘探合同及布孔工作圖審批；由具有相應(yīng)資質(zhì)的地質(zhì)勘探單位實施。　?。ǘ┧枭陥筚Y料：　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證；立項批復(fù)報告；詳細規(guī)劃平面圖?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　⑸鲜錾陥筚Y料呈送市建委勘察設(shè)計審批科批準，辦理《承接勘察設(shè)計業(yè)務(wù)核準通知書》；　　由承接地質(zhì)勘察單位實地勘察后簽訂《地質(zhì)勘察合同》，繪制布孔工作圖?！　【拧⑹┕D審查：　?。ㄒ唬┏修k部門：市建委勘察設(shè)計審批科?！　。ǘ┧枭陥筚Y料：　　立項批復(fù)報告；詳細規(guī)劃平面圖；地質(zhì)勘探報告（原件）?！　。ㄈ┕ぷ鞒绦颍骸　∠蚴薪ㄎ辈煸O(shè)計科呈報上述申報資料；　　確定施工圖設(shè)計單位，辦理《承接勘察設(shè)計業(yè)務(wù)核準通知書》（委托書）；　　和施工圖設(shè)計單位簽訂合同并報市建委勘察設(shè)計審批科審批蓋章；繳納設(shè)計定金（總額的20%）；　　設(shè)計單位出一套施工圖報勘察設(shè)計審批科審查?？辈煸O(shè)計科審查后出《施工圖審查意見書》返回設(shè)計單位，按照《意見書》修改施工圖；　　將修改后的施工圖三套再報送勘