【正文】 房地產開發(fā)建設管理制度目 錄第一章 工程建設管理與考核2第一節(jié) 總 則2第二節(jié) 工程建設過程管理2第二章 工程建設質量管理與考核11第一節(jié) 設計質量管理11第二節(jié) 工程材料驗收管理16第三節(jié) 單位工程質量管理17第三章 隱蔽工程驗收管理與考核 18第四章 工程簽證管理27第五章 商品房交付使用管理與考核31第一節(jié) 總則31第二節(jié) 交樓工作的組織管理31第三節(jié) 交樓期間的維修服務32第四節(jié) 物業(yè)接管驗收33第五節(jié) 營銷部與買受人的樓宇交接33第六節(jié) 物業(yè)公司與買受人的樓宇交接35第六章 房地產權屬辦理與考核35第一節(jié) 測定商品房面積考核辦法35第二節(jié) 確權考核辦法36第三節(jié) 開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）考核辦法37第四節(jié) 辦理房地產權證考核辦法37第七章 其它37附錄 工程表格臺帳總目錄38第一章 工程建設管理與考核第一節(jié) 總 則第一條 工程部為工程建設的責任部門。第二條 建設工程的竣工標準：毛坯竣工標準:工程全面完工（含外墻裝修），建設工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內的道路、綠化（含屋面）按照批復的總規(guī)要求全面完工（含地下室及地下機械停車庫），所有臨時建筑、構筑物拆除完畢。主體工程完工后90天內，須達到上述工程竣工標準。否則，每超一天，扣罰工程部經理200元、開發(fā)部經理200元。綜合計劃部考核。豪裝竣工標準:在毛坯竣工的基礎上,室內裝飾工程全部完工。主體工程完工后150天內，須達到上述工程竣工標準。否則，每超一天，扣罰工程部經理200元。綜合計劃部考核第三條 建設工程交樓標準：各項工程全面完工，在合同約定的交樓時間前完成相關驗收并取得以下驗收合格證書或意見書（根據當?shù)匚募笮枰航ㄔO工程規(guī)劃驗收合格證；質量監(jiān)督意見書；人防驗收備案表；消防驗收意見書；環(huán)保驗收意見書；建設工程竣工驗收備案表；交樓許可證。主體工程完工后180天內，須達到上述工程交樓標準。否則，每超一天，扣罰工程部經理200元、開發(fā)部經理200元。綜合計劃部考核。第二節(jié) 工程建設過程管理第四條 新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內、開工前，由工程部牽頭，地區(qū)公司負責人主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會，參加人員為總工室、當?shù)亟ㄖO計院、綜合計劃部、工程技術部、招投標部、開發(fā)部、合同管理部、營銷部、物業(yè)公司等部門（單位）負責人。審查通過后,由綜合計劃部負責將方案三天內報管理中心備案。未按時召開會議的，扣罰工程部經理500元；綜合策劃方案未經審定即開工的，扣罰工程部經理500元；綜合策劃方案出現(xiàn)漏編、錯編的，每項扣罰責任部門負責人200元。綜合計劃部考核。項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會的內容（附：開發(fā)建設綜合策劃方案會簽審批表）： 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總容量、用電計量等。施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關系等。施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協(xié)調、挖方與填方盡量平衡等。制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計劃。制定甲供材料采購供應計劃。制定項目各期開發(fā)建設計劃及分批銷售計劃。制定項目各期分批移交物業(yè)管理計劃。1制定項目出圖計劃。1小區(qū)的公用工程（供水、供電、供煤氣、備用電源、電信、消防、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓及相關配套工程的使用要求。第五條 在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。未召開的，每次扣罰工程部經理500元。工程技術部考核。工程建設交流會內容：工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構、人員及其分工、聯(lián)系方式； 工程部介紹公司的運作模式、驗收程序、甲供材申報、供應流程及進度、簽證、結算申報流程等； 施工單位介紹工程質保體系、自檢程序及質量、進度、安全的保證措施； 工程部對質量控制措施進行交底；工程部提出需施工單位整改的較為重大的質量、進度、安全文明施工、材料等方面問題，施工單位表明態(tài)度；施工單位就技術交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度； 施工單位就施工中其他需協(xié)調的問題提出意見； 工程部就施工單位的問題進行解答； 會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。第六條 工程部應嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達標。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次，給予工程部經理降一級工資處罰。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，給予工程部經理降兩至三級工資處罰。工程技術部考核。對重大質量安全事故，地區(qū)公司應24小時內報集團管理中心，否則給予工程部經理降一級工資處分。第七條 項目主體開工前，工程部負責組織總工室、工程技術部、營銷部、預決算部及主體施工單位參加施工組織設計審查會。否則，扣罰工程部經理500元。工程技術部考核。審查通過后三天內報集團管理中心審批。各專業(yè)重大施工組織方案（ 樁基礎、基坑支護、園建工程、豪華裝修、鋼結構安裝、泛光照明、空調通風工程、大體積混凝土的澆筑、高支模、懸挑腳手架、大型土方開挖等）必須報工程技術部審核后報主管工程領導審批；涉及到需增加造價的方案，施工單位必須明確提出并報價，并經工程部審核后報工程技術部、總工室、預決算部、招投標部、合同管理部組成的評審小組審核，再報地區(qū)公司負責人審批，否則不予認可（須列入合同條款）。未審核就施工的，扣罰工程部經理500元。工程技術部考核。第八條 項目發(fā)售前30天，營銷部負責組織匯總工程部、綜合計劃部、物業(yè)公司意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區(qū)公司負責人批準，再報集團營銷品牌中心、管理中心確定。否則，扣罰營銷部經理500元。綜合計劃部考核。第九條 項目主體、土方、基礎、支護、園建、裝飾招標立項前，由招投標部組織工程部、合同管理部和工程技術部到現(xiàn)場開會，落實針對上述各合同的立項及合同前期信息的反饋。上述各合同及其它各專業(yè)合同簽訂后7天內、開工前，由招投標部、合同管理部對工程部進行合同交底。否則，扣罰招投標部、合同管理部經理500元。工程技術部考核。招標策劃及技術準備工作必須完善、準確，如定標后技術方案等發(fā)生重大變化，導致成本較多增加或工期較大延誤的，給予責任部門負責人嚴肅處理；如不同合同出現(xiàn)施工范圍重復或漏項的，每次扣罰招投標部經理1000元。合同管理部考核。第十條 每周日前，地區(qū)公司主管工程領導組織工程部、總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、采購部、開發(fā)部、綜合計劃部等召開現(xiàn)場協(xié)調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。否則，扣罰主管工程領導500元。工程技術部考核。會議決議由綜合計劃部負責納入地區(qū)公司內部考核。第十一條 地區(qū)公司各部門每月27日17:00前，將下月工作計劃經部門負責人審批后，報綜合計劃部，并在地區(qū)公司計劃例會上審核，否則，扣罰相關部門負責人500元。綜合計劃部考核。第十二條 每期地下室、主體工程、裝修及園林工程圖紙下發(fā)后10天內、開工前，工程部必須組織召開由地區(qū)公司主管工程領導主持的，由總工室、預決算部、工程技術部、物業(yè)公司以及設計單位和施工單位參加的大規(guī)模圖紙會審；其它專業(yè)圖紙下發(fā)一周內、開工前，工程部組織相關人員參加圖紙會審，工程部于圖紙會審后一周內下發(fā)經總工室確認的會審記錄給與會部門。否則，扣罰工程部經理500元。工程技術部考核。涉及到按合同總價包干的項目，如道路、鋼結構等，在招標前工程部必須組織總工室、預決算部、工程技術部以及設計單位參加的圖紙會審。否則，扣罰工程部經理500元。招投標部考核。會審質量低，明顯應發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的較為重大問題在招標過程中和后續(xù)施工中暴露的，對參加會審的相關人員問責處理。工程技術部、招投標部考核。第十三條 營銷部必須在項目開工前確定售樓部、樣板房位置、樣板房數(shù)量及有關要求，明確售樓部和樣板房的軟裝工程數(shù)量及有關要求，并在開售前兩個月確定銷售平面及環(huán)境圍蔽范圍的平面布置圖，報地區(qū)公司負責人審批后，再報集團營銷品牌中心審批。否則，扣罰營銷部經理500元，綜合計劃部考核。審批通過后兩天內由集團營銷品牌中心書面通知集團設計院、管理中心、招投標中心及園林集團，每延遲一天扣罰營銷品牌中心總經理100元。管理中心考核。工程部于銷售前15天完成銷售環(huán)境的圍蔽，每延遲一天扣罰工程部經理100元，營銷部考核。第十四條 每期工程第三層樓面結構完成后三十天內，工程部應組織完成第三層中各戶型的磚砌體，在墻地面上以色筆標出所有預留預埋件和設備布置示意（開關、插座、