【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度目 錄第一章 工程建設管理與考核2第一節(jié) 總 則2第二節(jié) 工程建設過程管理2第二章 工程建設質(zhì)量管理與考核11第一節(jié) 設計質(zhì)量管理11第二節(jié) 工程材料驗收管理16第三節(jié) 單位工程質(zhì)量管理17第三章 隱蔽工程驗收管理與考核 18第四章 工程簽證管理27第五章 商品房交付使用管理與考核31第一節(jié) 總則31第二節(jié) 交樓工作的組織管理31第三節(jié) 交樓期間的維修服務32第四節(jié) 物業(yè)接管驗收33第五節(jié) 營銷部與買受人的樓宇交接33第六節(jié) 物業(yè)公司與買受人的樓宇交接35第六章 房地產(chǎn)權(quán)屬辦理與考核35第一節(jié) 測定商品房面積考核辦法35第二節(jié) 確權(quán)考核辦法36第三節(jié) 開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）考核辦法37第四節(jié) 辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法37第七章 其它37附錄 工程表格臺帳總目錄38第一章 工程建設管理與考核第一節(jié) 總 則第一條 工程部為工程建設的責任部門。第二條 建設工程的竣工標準：毛坯竣工標準:工程全面完工（含外墻裝修），建設工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含屋面）按照批復的總規(guī)要求全面完工（含地下室及地下機械停車庫），所有臨時建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。主體工程完工后90天內(nèi)，須達到上述工程竣工標準。否則，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理200元、開發(fā)部經(jīng)理200元。綜合計劃部考核。豪裝竣工標準:在毛坯竣工的基礎(chǔ)上,室內(nèi)裝飾工程全部完工。主體工程完工后150天內(nèi)，須達到上述工程竣工標準。否則，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理200元。綜合計劃部考核第三條 建設工程交樓標準：各項工程全面完工，在合同約定的交樓時間前完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見書（根據(jù)當?shù)匚募笮枰航ㄔO工程規(guī)劃驗收合格證；質(zhì)量監(jiān)督意見書；人防驗收備案表；消防驗收意見書；環(huán)保驗收意見書；建設工程竣工驗收備案表；交樓許可證。主體工程完工后180天內(nèi)，須達到上述工程交樓標準。否則，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理200元、開發(fā)部經(jīng)理200元。綜合計劃部考核。第二節(jié) 工程建設過程管理第四條 新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內(nèi)、開工前，由工程部牽頭，地區(qū)公司負責人主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會，參加人員為總工室、當?shù)亟ㄖO計院、綜合計劃部、工程技術(shù)部、招投標部、開發(fā)部、合同管理部、營銷部、物業(yè)公司等部門（單位）負責人。審查通過后,由綜合計劃部負責將方案三天內(nèi)報管理中心備案。未按時召開會議的，扣罰工程部經(jīng)理500元；綜合策劃方案未經(jīng)審定即開工的，扣罰工程部經(jīng)理500元；綜合策劃方案出現(xiàn)漏編、錯編的，每項扣罰責任部門負責人200元。綜合計劃部考核。項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會的內(nèi)容（附：開發(fā)建設綜合策劃方案會簽審批表）： 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等。施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計劃。制定甲供材料采購供應計劃。制定項目各期開發(fā)建設計劃及分批銷售計劃。制定項目各期分批移交物業(yè)管理計劃。1制定項目出圖計劃。1小區(qū)的公用工程（供水、供電、供煤氣、備用電源、電信、消防、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓及相關(guān)配套工程的使用要求。第五條 在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。未召開的，每次扣罰工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。工程建設交流會內(nèi)容：工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)系方式； 工程部介紹公司的運作模式、驗收程序、甲供材申報、供應流程及進度、簽證、結(jié)算申報流程等； 施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進度、安全的保證措施； 工程部對質(zhì)量控制措施進行交底；工程部提出需施工單位整改的較為重大的質(zhì)量、進度、安全文明施工、材料等方面問題，施工單位表明態(tài)度；施工單位就技術(shù)交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度； 施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見； 工程部就施工單位的問題進行解答； 會議紀要經(jīng)與會各方代表會簽后，3天內(nèi)報工程技術(shù)部、管理中心備案。第六條 工程部應嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達標。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次，給予工程部經(jīng)理降一級工資處罰。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，給予工程部經(jīng)理降兩至三級工資處罰。工程技術(shù)部考核。對重大質(zhì)量安全事故，地區(qū)公司應24小時內(nèi)報集團管理中心，否則給予工程部經(jīng)理降一級工資處分。第七條 項目主體開工前，工程部負責組織總工室、工程技術(shù)部、營銷部、預決算部及主體施工單位參加施工組織設計審查會。否則，扣罰工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。審查通過后三天內(nèi)報集團管理中心審批。各專業(yè)重大施工組織方案（ 樁基礎(chǔ)、基坑支護、園建工程、豪華裝修、鋼結(jié)構(gòu)安裝、泛光照明、空調(diào)通風工程、大體積混凝土的澆筑、高支模、懸挑腳手架、大型土方開挖等）必須報工程技術(shù)部審核后報主管工程領(lǐng)導審批；涉及到需增加造價的方案，施工單位必須明確提出并報價，并經(jīng)工程部審核后報工程技術(shù)部、總工室、預決算部、招投標部、合同管理部組成的評審小組審核，再報地區(qū)公司負責人審批，否則不予認可（須列入合同條款）。未審核就施工的，扣罰工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。第八條 項目發(fā)售前30天，營銷部負責組織匯總工程部、綜合計劃部、物業(yè)公司意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區(qū)公司負責人批準，再報集團營銷品牌中心、管理中心確定。否則，扣罰營銷部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。第九條 項目主體、土方、基礎(chǔ)、支護、園建、裝飾招標立項前，由招投標部組織工程部、合同管理部和工程技術(shù)部到現(xiàn)場開會，落實針對上述各合同的立項及合同前期信息的反饋。上述各合同及其它各專業(yè)合同簽訂后7天內(nèi)、開工前，由招投標部、合同管理部對工程部進行合同交底。否則，扣罰招投標部、合同管理部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。招標策劃及技術(shù)準備工作必須完善、準確，如定標后技術(shù)方案等發(fā)生重大變化，導致成本較多增加或工期較大延誤的，給予責任部門負責人嚴肅處理；如不同合同出現(xiàn)施工范圍重復或漏項的，每次扣罰招投標部經(jīng)理1000元。合同管理部考核。第十條 每周日前，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導組織工程部、總工室、合同管理部、工程技術(shù)部、招投標部、預決算部、采購部、開發(fā)部、綜合計劃部等召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。否則，扣罰主管工程領(lǐng)導500元。工程技術(shù)部考核。會議決議由綜合計劃部負責納入地區(qū)公司內(nèi)部考核。第十一條 地區(qū)公司各部門每月27日17:00前，將下月工作計劃經(jīng)部門負責人審批后，報綜合計劃部，并在地區(qū)公司計劃例會上審核，否則，扣罰相關(guān)部門負責人500元。綜合計劃部考核。第十二條 每期地下室、主體工程、裝修及園林工程圖紙下發(fā)后10天內(nèi)、開工前，工程部必須組織召開由地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導主持的，由總工室、預決算部、工程技術(shù)部、物業(yè)公司以及設計單位和施工單位參加的大規(guī)模圖紙會審；其它專業(yè)圖紙下發(fā)一周內(nèi)、開工前，工程部組織相關(guān)人員參加圖紙會審，工程部于圖紙會審后一周內(nèi)下發(fā)經(jīng)總工室確認的會審記錄給與會部門。否則，扣罰工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。涉及到按合同總價包干的項目，如道路、鋼結(jié)構(gòu)等，在招標前工程部必須組織總工室、預決算部、工程技術(shù)部以及設計單位參加的圖紙會審。否則，扣罰工程部經(jīng)理500元。招投標部考核。會審質(zhì)量低，明顯應發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的較為重大問題在招標過程中和后續(xù)施工中暴露的，對參加會審的相關(guān)人員問責處理。工程技術(shù)部、招投標部考核。第十三條 營銷部必須在項目開工前確定售樓部、樣板房位置、樣板房數(shù)量及有關(guān)要求，明確售樓部和樣板房的軟裝工程數(shù)量及有關(guān)要求，并在開售前兩個月確定銷售平面及環(huán)境圍蔽范圍的平面布置圖，報地區(qū)公司負責人審批后，再報集團營銷品牌中心審批。否則，扣罰營銷部經(jīng)理500元，綜合計劃部考核。審批通過后兩天內(nèi)由集團營銷品牌中心書面通知集團設計院、管理中心、招投標中心及園林集團，每延遲一天扣罰營銷品牌中心總經(jīng)理100元。管理中心考核。工程部于銷售前15天完成銷售環(huán)境的圍蔽，每延遲一天扣罰工程部經(jīng)理100元，營銷部考核。第十四條 每期工程第三層樓面結(jié)構(gòu)完成后三十天內(nèi)，工程部應組織完成第三層中各戶型的磚砌體，在墻地面上以色筆標出所有預留預埋件和設備布置示意（開關(guān)、插座、