【正文】 四川省房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則四川省建設(shè)廳四川省測繪局二○○六年八月目 錄第一章 總則………………………………………(2)第二章 房產(chǎn)平面控制測量………………………(2)第三章 房產(chǎn)圖繪制………………………………(3)第四章 建筑面積計(jì)算規(guī)則………………………(4)第五章 房屋建筑面積測算………………………(10)第六章 共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則…………………(14)第七章 房產(chǎn)變更測量……………………………(18)第八章 成果資料的檢查驗(yàn)收和整理……………(19)第九章 附則 ……………………………………(21)附錄一：術(shù)語 ……………………………………(22)附錄二：房屋面積測繪記錄手簿 ………………(26)第一章 總 則 目的為加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范我省房產(chǎn)測繪行為，統(tǒng)一房屋建筑面積的計(jì)算規(guī)則，制定本細(xì)則。 適用范圍 在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事房產(chǎn)測繪工作應(yīng)當(dāng)遵守《房產(chǎn)測量規(guī)范》和本實(shí)施細(xì)則。 依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)1)《中華人民共和國測繪法》2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》4)《四川省測繪管理?xiàng)l例》5)《房產(chǎn)測繪管理辦法》6) GB/T 《房產(chǎn)測量規(guī)范》第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定7) GB/T 《房產(chǎn)測量規(guī)范》第2單元：房產(chǎn)圖圖式8) 關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(建住房[2002]74號)9) 轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》的通知(川建廳房[2002]104號) 房產(chǎn)面積精度要求房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表11計(jì)算的結(jié)果。 表11 房產(chǎn)面積的精度要求 （S為房產(chǎn)面積, m2） 精度等級限差（m2）中誤差(m2)一級二級三級各級房產(chǎn)面積的精度適用范圍如表12。表12 房產(chǎn)面積精度測算等級的要求精度等級不同房屋選用的等級一級特殊房屋或產(chǎn)權(quán)人要求的房屋二級商品房或進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房屋三級其它房屋第二章 房產(chǎn)平面控制測量 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點(diǎn)的布設(shè)原則房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)?？刂茰y量前，應(yīng)充分收集測區(qū)已有的控制成果和資料，按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）的規(guī)定和要求進(jìn)行比較和分析，凡符合要求的已有控制點(diǎn)成果，都應(yīng)充分利用；對達(dá)不到要求的控制網(wǎng)點(diǎn)，也應(yīng)盡量利用其點(diǎn)位，并對有關(guān)點(diǎn)進(jìn)行聯(lián)測。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級平面控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋設(shè)固定標(biāo)志。 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距l(xiāng)OOm左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距200m左右。 房產(chǎn)平面控制測量的方法房產(chǎn)平面控制測量可選用：三角測量、三邊測量、導(dǎo)線測量、GPS定位測量等方法。 主要技術(shù)指標(biāo)房產(chǎn)平面控制測量的各主要技術(shù)指標(biāo)按現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）的規(guī)定執(zhí)行。第三章 房產(chǎn)圖繪制房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為：房產(chǎn)分幅平面圖(以下簡稱分幅圖)、房產(chǎn)分丘平面圖(以下簡稱分丘圖) 、房屋座落分布示意圖（以下簡稱座落圖）、房產(chǎn)分層平面圖（以下簡稱分層圖）和房產(chǎn)分戶平面圖(以下簡稱分戶圖)。 分幅圖、分丘圖的繪制按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。 座落圖的繪制可參照《四川省房產(chǎn)測繪示范文本（1）》。 分層圖的繪制1)分層圖應(yīng)標(biāo)注比例尺，一棟房屋的各層平面圖宜采用同一個(gè)比例尺，并標(biāo)注指北方向。2)各層圖形應(yīng)注明第x層或地下室、夾層、平臺(tái)層等層次名稱；夾層須注明第x層的夾層。3)房屋的陽臺(tái)、外走道、室外樓梯等，其線條粗細(xì)、虛實(shí)都應(yīng)按《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求繪制在各分層圖上。4)一般從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。如果一張不夠，可用多張繪制，然后一起裝訂。如果有幾層的外圍形狀大小及數(shù)據(jù)完全相同，可只繪低層圖形，并注明“x—x層”。5)分層圖的繪制可參照《四川省房產(chǎn)測繪示范文本（1）》。 分戶圖的繪制1)分戶圖是在分層圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關(guān)系，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。2)以戶為單位繪制分戶圖 (當(dāng)?shù)趇至n各層分戶戶形完全相同時(shí)，第i+1至n各層分戶圖以第i層代替，并在第i層后簡注(第i+1至n層同)(i=3…n)。3)躍層、復(fù)式房屋的分戶圖應(yīng)在同一張圖紙上繪制。4)，應(yīng)以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“h”。5)分戶圖的其它圖形規(guī)格技術(shù)要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。6)分戶圖的繪制可參照《四川省房產(chǎn)測繪示范文本（1）》。第四章 建筑面積計(jì)算規(guī)則 計(jì)算建筑面積的條件能夠計(jì)算建筑面積的房屋一般應(yīng)具備以下普遍性的條件：1)應(yīng)具有上蓋。2)應(yīng)有圍護(hù)物。3)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物。4)()。5)可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 計(jì)算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、。3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。4)室內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算面積。5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、按其外圍水平投影面積計(jì)算。6)挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。11)與房屋相連屬永久性的且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。有柱又有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算面積。12)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。13)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。15)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。16)圖書館的書庫，均按一層計(jì)算。17)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。18)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場)看臺(tái)下方空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層的按多層計(jì))。19)房屋的飄窗，其窗臺(tái)臺(tái)面與房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、,按外墻的外邊線與飄窗圍護(hù)之間范圍內(nèi)的水平投影計(jì)算面積。20)，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。 計(jì)算一半建筑面積的范圍1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2)未封閉的陽臺(tái)、挑廊、入戶花園、庭院、空中花園等，不論其是否有柱，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。6)上有陽臺(tái)，具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、獨(dú)戶使用的下層平臺(tái)，上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積大于二分之一的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的范圍1)、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺(tái)、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。3)房屋之間無上蓋的架空通廊，或無上蓋的陽臺(tái)、挑廊。陽臺(tái)、挑廊與其上蓋相距超過一個(gè)自然層以上，視為無上蓋；架空通廊、穿過建筑物的通道與其上蓋超過二個(gè)自然層以上，視為無上蓋；陽臺(tái)、挑廊的上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的，視為無上蓋。4)房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)，天面上的花園、泳池。5)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。7)利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋。8)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。9)檢修、消防等用途的室外爬梯。10)獨(dú)立煙囪、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支線等。11)與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫。12)與室內(nèi)不相通的類似陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。13)樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用的部分。14)。15)。16)窗臺(tái)臺(tái)面高于房屋地面的飄窗。17)上層陽臺(tái)在公共曬臺(tái)、露臺(tái)上的投影部分。18)走廊外的臺(tái)階踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。19)躍層式房屋上層挑空部位。20)斜坡式人行或車行通道等無頂蓋的建筑。 特殊情況下的建筑面積計(jì)算1)復(fù)式、躍層式房屋預(yù)留的樓梯間，根據(jù)規(guī)劃許可的設(shè)計(jì)圖紙，按自然層計(jì)算建筑面積。2)陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，按底板水平投影計(jì)算建筑面積。3)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，其上蓋在陽臺(tái)、挑廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積大于陽臺(tái)、挑廊面積的二分之一，按上蓋在圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。4)屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋。5)對傾斜、弧狀等非垂直墻體房屋，外墻體向內(nèi)傾斜的。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。6)上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，下層室外樓梯視為有頂蓋，按有頂蓋的室外樓梯計(jì)算面積。7)雨篷僅有一邊與墻相連，由墻支撐著的雨篷為懸挑雨篷，不計(jì)建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨(dú)立柱雨篷，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨篷，按柱外圍計(jì)算建筑面積。當(dāng)雨篷由兩面墻支撐的（如圖4－1），不計(jì)算建筑面積；當(dāng)雨篷除由兩面墻支撐外，還設(shè)置有一根柱子支撐（如圖4－2），則以柱外圍向墻作垂線并與