戀日水岸大道項目策劃案產(chǎn)品篇(已修改)
2025-04-28 23:08 本頁面
【正文】 25 / 25戀日水岸大道項目策劃案（產(chǎn)品篇）產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品規(guī)劃綜述周邊環(huán)境 本案地處北緯40176。，冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風型氣候，海拔為35米。 地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化?；ㄠl(xiāng)有近700年的養(yǎng)花歷史，如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產(chǎn)基地。目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場４個，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結合、工程服務一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”的稱號。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。其中葆臺村正在建設綠化工程和高爾夫球場項目。本案所屬區(qū)域為花鄉(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，清代康熙進士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當時的真實寫照。 本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項目眾多，而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個大型的成熟的生活社區(qū)。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本案交通便捷，道路通暢，距離主要交通干線比較近，自駕車出入方便。但直達或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。 地鐵四號線預計2003年底動工，2007年建成試運營，四號線起點豐臺馬家堡，途經(jīng)本項目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米，，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。 本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設計嚴謹大方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢。 社區(qū)內(nèi)另有一所小學、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構成社區(qū)主要配套設施。 社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進路線構成逐漸深遠的景觀軸心線，布局巧妙，風格簡練而大氣。 整體規(guī)劃設計十分出色。環(huán)境設計與人居流動融合協(xié)調，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。整體設計滲透著對人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位的“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”的概念。 周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設計的產(chǎn)生。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個信心。隨著本案規(guī)劃的進一步完善，使本案在整個南城項目中具有一定的品質優(yōu)勢，對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。二、社區(qū)規(guī)劃設計了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點，促進營銷活動的成功進行有相當重要的作用。分析當前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。以便營銷中強化優(yōu)勢，弱化劣勢。 是否符合“人居要求”是衡量一個房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。下面我們將就各項數(shù)據(jù)各項指標及設計特點――進行分析歸納。容積率的安排 。更是低于花香麗舍3點多的容積率。容積率是衡量人居環(huán)境的一個重要指標。它與人們的生活舒適度有著直接的關系。我們認為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭的一個有效優(yōu)勢，即使北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪的富力城。綠化率的安排 ％。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競爭對手的情況吧。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。通過綠化與之競爭。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。星河城的綠化率30％，遠低于本案綠化率，在未來的銷售說詞中，這將是一個有利的因素。建筑形式 本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。經(jīng)過北京5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉變,認為南北通透的板樓品質要強于塔樓。根據(jù)5月份之后北京市場的調查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。板樓的銷售比例明顯上漲。 本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設計的特點，或者在朝向上作一些變化，發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。而本案不同于以往任何一種塔樓形式，中空圍合式設計有效解決了通風采光等諸多塔樓形式的弊端。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機。這是本案一個重要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質。那再看看本案競爭項目情況。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點也不過分。外立面設計 戀日嘉園2期產(chǎn)品外里面設計與本案基本相同，在這一點上，兩者之間沒有可比性。相對于星河城，它加大了采光面，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設計，沒有什么特點。綜合下來，在外立面方面，本案與戀日嘉園2期，星河城不相上下。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個檔次。朝向變化 本案朝向變化主要為兩種。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉向45176。角朝向。前一種朝
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