淺談不動產(chǎn)善意取得制度(已修改)
2025-04-28 06:45 本頁面
【正文】 內(nèi)容摘要：不動產(chǎn)是否適用善意取得，因各國對登記效力規(guī)定不一而異，長期以來在我國民法學界也一直存有較大爭論。從保護交易安全及第三人的利益保護角度，筆者認為我國應(yīng)建立不動產(chǎn)善意取得制度，同時注意對不動產(chǎn)原權(quán)利人的保護 關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 交易安全 登記信賴 公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司與某村合作社簽訂《合建樓房協(xié)議書》，約定：，A公司出資建設(shè)，雙方合作建房。工程建成后，合作社使用該房產(chǎn)的二層，A公司使用該房產(chǎn)的一層。嗣后，A公司取得該房產(chǎn)一、二層的權(quán)屬證書。2000年12月A公司與某銀行簽訂《借款合同》，向銀行借款200萬，并簽訂《抵押合同》，將該房產(chǎn)的一、二層抵押給銀行作為借款的擔保。后雙方到房管部門辦理了抵押登記。2003年12 月A公司因欠銀行借款無力歸還，將該房產(chǎn)的一、二層交付給銀行作為抵債物，并已辦理過戶手續(xù)。2004年1月，合作社得知該房產(chǎn)一、二層均已由A公司抵債給銀行，并已登記于銀行名下。遂以市房管局為被告、A公司與銀行為第三人起訴至法院，要求法院撤銷被告向銀行頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，并重新確認上述房產(chǎn)的二層為其所有。經(jīng)審查，該房產(chǎn)二層確應(yīng)為合作社所有，市房管局審查不嚴，初始登記時將二層房產(chǎn)錯誤登記為A公司所有。 本案銀行同意A公司借款、抵押并抵債，均是基于A公司對上述房地產(chǎn)的權(quán)屬已登記于房產(chǎn)部門取得權(quán)屬證書，有實現(xiàn)債權(quán)的擔保，減抵了貸款的風險。后經(jīng)雙方協(xié)議抵債，并通過辦理過戶手續(xù)，將房地產(chǎn)權(quán)屬登記于銀行名下，若撤銷該房產(chǎn)登記，則必然使銀行面臨喪失房地產(chǎn)權(quán)，需另向A公司追償借款的局面。而A公司正是因為無力還款，才以房產(chǎn)抵債，那在這個時候，其往往已不可能有還款能力，銀行將失去收回貸款的可能，利益必然受到損害；如法院不判決撤銷登記，則實際權(quán)屬人合作社的利益將無法得到保障。依據(jù)依法行政原則，房產(chǎn)登記機關(guān)要撤銷銀行的登記；而依據(jù)法的安定性原則，銀行作為善意第三人有正當理由相信房產(chǎn)登記合法有效，如果隨意撤銷，相對人將無法預測自己交易的安全性，會影響整個社會的交易安全，由此產(chǎn)生了依法行政原則與法的安定性的矛盾。法的安定性屬于法的基本價值，法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預見性功能方能實現(xiàn)。法的安定性的喪失，必然導致依法行政的最終落空。因此，從根本上說，法的穩(wěn)定性應(yīng)優(yōu)先于依法行政。當然，法的安定性原則優(yōu)先的前提是第三人基于對物權(quán)公示制度的信賴，善意并且有償取得物權(quán)。前案中，銀行是在完全不知情的情況下取得該房產(chǎn)的，如果允許房管局隨意撤銷登記行為，這必將影響房產(chǎn)交易市場的秩序。因此，確立不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度至關(guān)重要。這也正是我國目前物權(quán)法立法中備受爭議的話題。 一、不動產(chǎn)善意取得制度概述。 善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權(quán)利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。[1]一般認為，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手護手”原則。在日耳曼法上，“以手護手”原則是一項物的追及制度。歷經(jīng)了漫長歲月，形成了不同的學說。1900年，隨著《德國民法典》的正式頒布，善意取得制度正式確立，現(xiàn)已在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來。善意規(guī)則一般不適用于不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 善意取得的價值取向。 善意取得的基本價值取向是保護交易安全。在社會生產(chǎn)各不節(jié)中，產(chǎn)品的交換扮演了非常重要的角色。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，交易日益頻繁，如果參與交易的善意受讓人完全承擔從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風險，不僅會使交易主體因畏懼承擔此種風險而喪失參與交易的積極性，也會使必須
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