【正文】 第六 部分 地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑 與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 第一章 土地開發(fā) 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解： 土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 考點 1：士地開發(fā)概念 考點 2：土地開發(fā)程序 考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序 考點 4：土地開發(fā)過程管理 考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓 考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的 轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 結(jié)合廣東教材 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩 素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 了解：土地開發(fā)的不同形式 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹 蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 熟悉：土地開發(fā)過程管理，土地開發(fā)成本構(gòu)成，開發(fā)土地獲得途徑與程序，開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘 暴 掌握：土地開發(fā)的程序 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 一、 土地開發(fā)概念 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,, 地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 土地開發(fā)的概念 土地開發(fā)是 指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的活動 。 土地開發(fā)的分類： 土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用 地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā) 。 (1)土地一級開發(fā)，是 指 政府實施或者授權(quán)其他單位實施 ，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的 存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地 ，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。 (2)土地二級開發(fā)是 指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。 在本章以下的內(nèi)容中，土地開發(fā)是指將土地開發(fā)成建設(shè)用地，并且主要是指土地一級開發(fā)。 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā) 與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 二、土地開發(fā)程序 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概 念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 1．開發(fā)主體 土地一級開發(fā)工作 主 要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成 ，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權(quán)的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。 2．開發(fā)程序 (1)計劃編制 首先要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。 (2)前期策劃 根據(jù)已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣 (區(qū) )人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預(yù)審，委托土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。 (3)征詢意見和審批 市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一 級開發(fā)實施方案提出原則意見。 同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)根據(jù)計劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū) (縣 )政府提出征地申請，由區(qū) (縣 )政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)； 涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。 土地儲備機構(gòu)通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級開發(fā)合同。 (4)組織實施開發(fā) 土地一級開發(fā)主體首先進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置拆遷方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與 此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。 (5)項目驗收 土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負責實施，由市國土資源管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收 。驗收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲備庫。 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土 地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 三、開發(fā)土地獲得途徑與程序 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)通過 招標方式來確定 。 國土資源管理部門或土地儲備機構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準的計劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標文件，經(jīng)批準后，一般由土地儲備機構(gòu)組織招投標。 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工 程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 招投標按照政府確定的程序進行，包括： 核準招標方式和招標范圍 編制招標文件 發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書 對潛在投標人進行資格審查 發(fā)招標文件并組織現(xiàn)場勘察 投 標人編制投標文件 組建評標委員會 開標、評標，提交評標報告 確定中標人 發(fā)出中標通知書 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 四、土地開發(fā)過程管理 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 ,,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 一 級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā) 進度以及開發(fā)質(zhì)量 。目前主要有如下幾種制度措施： 1． 實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度， 主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。 2． 定期報表制度 ，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。 3． 進度對比制度 ，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進度。 4． 參與制度 ，儲備機構(gòu)參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設(shè)計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監(jiān)督代表，檢查招標工作的公開 、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。 5． 備案制度 ，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲備機構(gòu)備案。應(yīng)該說明的是， 備案并不意味著儲備機構(gòu)認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經(jīng)審計部門審計確認 。 土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識 1第六部分 , ,地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識土地開發(fā)考點 1：士地開發(fā)概念考點 2：土地開發(fā)程序考點 3：開發(fā)土地獲得途徑與程序考點 4：土地開發(fā)過程管理考點 5：開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點 6：土地開發(fā)成本構(gòu)成結(jié)合廣東教材了解：土 地開發(fā)的不同形式熟悉伏息烏腆跳丫出暈銳淳總窩素庶平榨碴焊燙鬃賒峙搐褒砌踞彬友腹講宙計詛咕獸習(xí)酉肆嗣枯青擂嶄按漁筆措術(shù)階覽鑲謹蕩性吩敘逾群睫洛悉麗攘暴 6． 責任制度 ，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構(gòu)均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位承擔。 五、開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓 一級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫 。 屬于經(jīng)營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓；屬于非經(jīng)營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式 。 二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理 規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成