【正文】 建 德 市 基準地價更新 建德市 國土資源局 杭州信誠地產(chǎn)評估咨詢有限公司 建德市天元評估咨詢有限公司 二○ 一 ○年 六 月 目 錄 第一部分 基準地價更新的必要性和 意義 ...........................................1 一、基準地價更新的必要性 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 二、基準地價更新的意義 .........................................................................2 第二部分 基準地價更新步驟 ......................................................................4 第三部分 上一輪基準地價應(yīng)用效果及分析 ......................................5 第四部分 基準地價更新思路 ......................................................................6 第五部分 基準地價更新成果 ......................................................................7 一、更新成果說明 ..........................................................................................7 二、基準地價內(nèi)涵和基準條件界定 ....................................................7 三、基準地價表 ...............................................................................................8 四、基準 地價級別細化調(diào)整 ....................................................................9 五、容積率修正 ...............................................................................................9 六、臨街加價 .................................................................................................. 11 七、行業(yè)修正系數(shù) ........................................................................................ 12 八、土地級別范圍說明 ............................................................................. 13 第六部分 與上一輪基準地價比較 ......................................................... 16 一、土地級別 .................................................................................................. 16 （一）商業(yè)用地 ...................................................................................... 16 （二）住宅用地 ...................................................................................... 16 二、增長幅度 .................................................................................................. 16 1 第一部分 基準地價更新的必要性和意義 一、 基準地價更新的必要性 國土資 源部、省政府及國家有關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求 (1)根據(jù)國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》 (國土資發(fā) [2020]174號 )規(guī)定 :現(xiàn)有基準地價三年以上未及時更新或當?shù)氐貎r水平已發(fā)生重大變化的，必須立即著手部署基準地價更新工作。 (2)浙江省人民政府關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知 (浙政發(fā)[2020]61 號 )中明確基準地價原則上要求每 3 年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進行調(diào)整。 (3)國土資源部關(guān)于嚴格按國家標準實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知（國土資發(fā) [2020]195 號）要求基準地 價每兩至三年更新一次，并由政府向社會公布。 現(xiàn)有基準地價體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時經(jīng)濟發(fā)展的要求 建德市現(xiàn)行基準地價更新工作是從 2020年 3月開始啟動，于 2020年 12 月完成技術(shù)工作，并于 2020 年 3月 1 日由建德市人民政府正式公布實施的。近幾年來，建德市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套日趨完善，城市化水平不斷提高，城區(qū)景觀、環(huán)境提升等一些重大項目的開工和落實，土地級別劃分及地價水平已有較大的變化，現(xiàn)有的基準地價體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時經(jīng)濟發(fā)展的要求。 為了確?；鶞实貎r的現(xiàn)勢性，使地價成果符合地產(chǎn)市場運行的實際，并 充分 體現(xiàn)政府對市場的宏觀調(diào)控作用， 從而進一步改善我市的投資環(huán)境，促進全市經(jīng)濟健康發(fā)展。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和國家、省有關(guān)文件對基準地價每兩到三年更 2 新一次規(guī)定，有必要對我市基準地價更新，以保持基準地價成果的現(xiàn)時性。 二、基準地價 定義及 更新的意義 基準地價 定義 基準地價是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價格 ,是政府公布的指導性價格。 基準地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定?；鶞实貎r遵循 “ 以土地分等定 級和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價格為依據(jù) ” 的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，在同一土地級別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，并建立相應(yīng)的因素修正體系。 基準地價 更新的意義 基準地價體系的更新為進一步建立和完善土地市場經(jīng)營管理機制，發(fā)揮城鎮(zhèn)國有土地的經(jīng)濟效益，促進土地的合理利用、流轉(zhuǎn)，防止國有土地資產(chǎn)流失，促進城市建設(shè)和發(fā)展，同時為有關(guān)部門制訂規(guī)劃、計劃和有償使用土地提供科學的依據(jù)。 通過基準地價更新，準確反應(yīng)地產(chǎn)市場動態(tài)變化狀況，為政府引導市場、管理地產(chǎn)市場提供科學依據(jù) ； 通過基準地價更新，實現(xiàn)對地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)測，有利于政府實現(xiàn)對市場的宏觀調(diào)控，促進城市經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展 ； 通過基準地價更新，有利于發(fā)揮地價的杠桿作用， 3 進而促進城市土地資源合理利用和政府產(chǎn)業(yè)政策的落實 ； 通過基準地價更新， 有利于引導土地使用者 科學 投資、利用和經(jīng)營管理。 具體表現(xiàn)在以下方面： (1)為確定土地使用權(quán)出讓金提供參考 ； (2)為確定劃撥土地使用權(quán)進入市場補交出讓金提供參考； (3)為政府收購儲備土地、拆遷安置補償提供參考；