【正文】 建 德 市 基準(zhǔn)地價(jià)更新 建德市 國(guó)土資源局 杭州信誠(chéng)地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 建德市天元評(píng)估咨詢有限公司 二○ 一 ○年 六 月 目 錄 第一部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性和 意義 ...........................................1 一、基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性 ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的意義 .........................................................................2 第二部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新步驟 ......................................................................4 第三部分 上一輪基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用效果及分析 ......................................5 第四部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新思路 ......................................................................6 第五部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 ......................................................................7 一、更新成果說(shuō)明 ..........................................................................................7 二、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵和基準(zhǔn)條件界定 ....................................................7 三、基準(zhǔn)地價(jià)表 ...............................................................................................8 四、基準(zhǔn) 地價(jià)級(jí)別細(xì)化調(diào)整 ....................................................................9 五、容積率修正 ...............................................................................................9 六、臨街加價(jià) .................................................................................................. 11 七、行業(yè)修正系數(shù) ........................................................................................ 12 八、土地級(jí)別范圍說(shuō)明 ............................................................................. 13 第六部分 與上一輪基準(zhǔn)地價(jià)比較 ......................................................... 16 一、土地級(jí)別 .................................................................................................. 16 （一）商業(yè)用地 ...................................................................................... 16 （二）住宅用地 ...................................................................................... 16 二、增長(zhǎng)幅度 .................................................................................................. 16 1 第一部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性和意義 一、 基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性 國(guó)土資 源部、省政府及國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)程的要求 (1)根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》 (國(guó)土資發(fā) [2020]174號(hào) )規(guī)定 :現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)三年以上未及時(shí)更新或當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平已發(fā)生重大變化的，必須立即著手部署基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。 (2)浙江省人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知 (浙政發(fā)[2020]61 號(hào) )中明確基準(zhǔn)地價(jià)原則上要求每 3 年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 (3)國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國(guó)土資發(fā) [2020]195 號(hào)）要求基準(zhǔn)地 價(jià)每?jī)芍寥旮乱淮?，并由政府向社?huì)公布。 現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 建德市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是從 2020年 3月開(kāi)始啟動(dòng)，于 2020年 12 月完成技術(shù)工作，并于 2020 年 3月 1 日由建德市人民政府正式公布實(shí)施的。近幾年來(lái)，建德市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套日趨完善，城市化水平不斷提高，城區(qū)景觀、環(huán)境提升等一些重大項(xiàng)目的開(kāi)工和落實(shí)，土地級(jí)別劃分及地價(jià)水平已有較大的變化，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)體系已不能適應(yīng)現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。 為了確?；鶞?zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，使地價(jià)成果符合地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際，并 充分 體現(xiàn)政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用， 從而進(jìn)一步改善我市的投資環(huán)境，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和國(guó)家、省有關(guān)文件對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)每?jī)傻饺旮?2 新一次規(guī)定，有必要對(duì)我市基準(zhǔn)地價(jià)更新，以保持基準(zhǔn)地價(jià)成果的現(xiàn)時(shí)性。 二、基準(zhǔn)地價(jià) 定義及 更新的意義 基準(zhǔn)地價(jià) 定義 基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級(jí)別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格 ,是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)按照同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地，具有同樣的 市場(chǎng)價(jià)格的原理進(jìn)行確定。基準(zhǔn)地價(jià)遵循 “ 以土地分等定 級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價(jià)格為依據(jù) ” 的原則，將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場(chǎng)交易價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，并建立相應(yīng)的因素修正體系。 基準(zhǔn)地價(jià) 更新的意義 基準(zhǔn)地價(jià)體系的更新為進(jìn)一步建立和完善土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，發(fā)揮城鎮(zhèn)國(guó)有土地的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)土地的合理利用、流轉(zhuǎn)，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，促進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)為有關(guān)部門制訂規(guī)劃、計(jì)劃和有償使用土地提供科學(xué)的依據(jù)。 通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)更新，準(zhǔn)確反應(yīng)地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化狀況，為政府引導(dǎo)市場(chǎng)、管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供科學(xué)依據(jù) ； 通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)更新，實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，有利于政府實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展 ； 通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)更新，有利于發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用， 3 進(jìn)而促進(jìn)城市土地資源合理利用和政府產(chǎn)業(yè)政策的落實(shí) ； 通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)更新， 有利于引導(dǎo)土地使用者 科學(xué) 投資、利用和經(jīng)營(yíng)管理。 具體表現(xiàn)在以下方面： (1)為確定土地使用權(quán)出讓金提供參考 ； (2)為確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交出讓金提供參考； (3)為政府收購(gòu)儲(chǔ)備土地、拆遷安置補(bǔ)償提供參考；