【正文】 東海山莊行銷推廣方案 一、本案概況 基本情況 案名： 東海山莊 位置及環(huán)境： 東海山莊位于環(huán)山路北側(cè)，與二馬路相連，環(huán)山路東口隧道東側(cè)，伯馬山莊南側(cè)，煙臺(tái)教育學(xué)院東側(cè)的巋岱山山麓。 總用地面積： 12927 ㎡（？）； 總建筑面積： ㎡（？）； 建筑形態(tài)： 5 座多層住宅建筑，標(biāo)準(zhǔn)層 4層加一層閣樓，底層為車庫(kù)，西側(cè)為半地下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 容積率： （？）； 綠 化率： 41%； 車位配比： 1： 1； 總戶數(shù)： 104 戶（標(biāo)準(zhǔn)層，另有閣樓 26 戶）； 均價(jià)： 4213元 /㎡。 環(huán)境及周邊： 西北以及東北方向，可遙望遼闊的黃海，更可觀賞到港城美麗的夜景，自然環(huán)境佳。周圍有煙臺(tái)教育學(xué)院、煙臺(tái)藝術(shù)學(xué)校、煙臺(tái)一中、葡萄山小學(xué)、煙臺(tái)圖書(shū)館等文教設(shè)施，人文環(huán)境較好。 交通： 本案位于煙臺(tái)市主干道二馬路和環(huán)山路之間，交通便利，且無(wú)堵車之憂。 規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 設(shè)計(jì)理念： 建筑與環(huán)境和諧共生，力求達(dá)到天人合一的境界。 設(shè)計(jì)原則： 建筑從屬于自然環(huán)境，從屬于城市形態(tài)。在本案中， 設(shè)計(jì)師將建筑與自然環(huán)境、與城市巧妙的融合為一體，使業(yè)戶既能感受到自然的情趣與舒適，充分享受大自然的賜予，又能盡情的享受城市的繁華與便捷。 設(shè)計(jì)目標(biāo)： 創(chuàng)造一個(gè)讓人感受自然之美、生活之樂(lè)的東海山莊。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： ★ 基地自然機(jī)理的保留 —— 地脈的延續(xù)、樹(shù)林保留與改造； ★ 基地防風(fēng)、防噪需求 —— 西北向空間封閉的產(chǎn)生； ★ 日照和冬季陽(yáng)光的需求 —— 南向和東向空間的開(kāi)敞； ★ 西方現(xiàn)代人文空間組團(tuán)； ★ 組團(tuán)內(nèi)人車分流與停車系統(tǒng)的便捷性和無(wú)障礙設(shè)計(jì)； ★ 空間序列劃分，即小區(qū)的公共街道和中心花園；組團(tuán)間的交往空 間；組團(tuán)內(nèi)部公共空間；宅前交流空間和私家空間的五類序列空間。 ★ 空間景觀序列，即從公共街道、公共空間的歡樂(lè)的城市氣氛所需的景觀處理和小品處理到進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部公共空間的鄉(xiāng)村化，自由式景觀處理。 總平面設(shè)計(jì) 交通 ★ 小區(qū)道路結(jié)合山勢(shì)，在南邊設(shè)車行口，北邊設(shè)非機(jī)動(dòng)車入口，從而形成小區(qū)的封閉性。 ★ 車行主路采用高效率的線性車行體系。 ★ 停車系統(tǒng)：設(shè)立集中的停車場(chǎng)，便捷的消防及貨運(yùn)空間。 ★ 人車相對(duì)分流。 地塊劃分與功能組成 ★ 地塊劃分：公共區(qū)域與居住組團(tuán)的分離形成動(dòng)靜區(qū)域的隔離。 ★ 功能與規(guī)劃 結(jié)構(gòu)：明確的功能分區(qū)，序列的空間結(jié)構(gòu)圍繞中心綠地展開(kāi)。 商業(yè)空間、公共空間的序列 ★ 入口及公共空間：入口做一底層住宅，形成入口、中心綠地、庭院綠地的序列公共空間。 ★ 小區(qū)內(nèi)內(nèi)向空間：南北朝向的建筑布局，南向開(kāi)口的林帶圍合，形成小區(qū)溫暖的南向日照空間。 ★ 組團(tuán)空間、半私密空間與私家花園：接近地面的空間構(gòu)思，成體系的從窗臺(tái)、平臺(tái)、花園至中心綠地的系統(tǒng)。 環(huán)境景觀設(shè)計(jì) 主題思想 ★美化山體，突出入口景觀； ★利用現(xiàn)有地形創(chuàng)造立體景觀效果； ★樓間綠化主題是創(chuàng)造一個(gè)安靜的休息環(huán)境； 景觀構(gòu)成 小區(qū)主要景觀有 7個(gè)景區(qū)構(gòu)成，分別是“南嶺花影”、“東海綠波”、“揚(yáng)帆廣場(chǎng)”、“東海泊音”、“竹露滴翠”、“曲徑聽(tīng)梅”、“楓花秋實(shí)”。 ★ “南嶺花影”景觀 該景觀位于小區(qū)東南端。是小區(qū)景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。景區(qū)是由干壘擋土墻組成的臺(tái)地種植池。池中種植花灌木、常綠樹(shù)。臺(tái)地高低錯(cuò)落。池中樹(shù)型變幻，形成立體空間構(gòu)圖，東端的方形花卉種植池成坡形，滿池的花盛開(kāi)時(shí)從小區(qū)多個(gè)角度都能欣賞到。在曲線種植池和方形池中間有石砌臺(tái)階。沿臺(tái)階緩緩上行到景觀區(qū)中部。這里有一六角形休息平臺(tái)，平臺(tái)上有一圓頂西式休息亭。在此可以同人聊天，也可以 獨(dú)自靜思，還可以眺望大海，欣賞美麗的海景。由此下石階，沿小溪向西是下一景區(qū)?！澳蠋X花影”的高處山體是由塑石砌成，高十八米，寬六十米的塑石景觀，上面書(shū)有“東海山莊”四個(gè)紅色大字。其余較低山坡，挖種植池，種植植物美化山坡。該景區(qū)取名“南嶺花影” 是因?yàn)樵O(shè)計(jì)有臺(tái)地，景區(qū)位于小區(qū)南端，種植池中的花與樹(shù)組成變幻多姿的景觀而命名。 ★“東海揚(yáng)帆”景觀 該景區(qū)為小區(qū)入口景觀，景區(qū)由“揚(yáng)帆廣場(chǎng)”和“東海綠波”兩部分組成。東海綠波是由直線形綠籬 (高 )和波浪形 (高 )構(gòu)成。直線形的綠籬有長(zhǎng)有短象琴健，曲線形綠籬象 海的波浪，故而命名為“東海綠波”，同小區(qū)名子相吻合。景區(qū)東端是分色宿根花卉種植區(qū)。雕塑為青銅騎士雕像。因?yàn)樾^(qū)原本叫伯馬山莊，所以塑一個(gè)騎馬勇士雕像做紀(jì)念。揚(yáng)帆廣場(chǎng)是小區(qū)主要活動(dòng)空間。主要是三個(gè)帆型膜結(jié)構(gòu)休息亭，也是小區(qū)的標(biāo)志景觀。景區(qū)中間是石材鋪裝廣場(chǎng)。廣場(chǎng)北端是帶有地形起伏的綠地。功能上減少活動(dòng)廣場(chǎng)的活動(dòng)對(duì) 3樓的影響。同時(shí)避免景觀的通透。廣場(chǎng)南端是曲線型矮墻，下部貼磨菇石。上面用木制條壓頂，即是景觀墻，又是座凳。 ★“竹露滴翠”景觀 該景區(qū)位于 12之間，景區(qū)名取自“荷風(fēng)送香氣，竹露滴清音”。樓間景 觀設(shè)計(jì)從細(xì)膩處著手，景區(qū)中部有一個(gè)正方形的休息平臺(tái)。平臺(tái)四角是四個(gè)木制種植池。中間是一個(gè)環(huán)樹(shù)型座凳。景區(qū)南、北各有一個(gè)休息空間同正方形休息平臺(tái)相連。在休閑空間同道路之間是四個(gè)直徑30cm的大理石球。即可點(diǎn)景，又是阻擋車輛進(jìn)入休息區(qū)。 ★ “東海泊音”景觀 該景觀位于小區(qū)東南角，該景觀區(qū)的建設(shè)源于工程施工中發(fā)現(xiàn)的一個(gè)泉眼。水景在中國(guó)造園中一直占有重要地位。所以這一天然造園因素在景觀設(shè)計(jì)中是不能不用的。水景有多種多樣，有波瀾壯闊的潮涌，氣 勢(shì)宏大的瀑布。而文人墨客多喜歡涓涓細(xì)流的小溪。寄情于它，寓于它重多文化內(nèi)涵。 該景區(qū)設(shè)計(jì)中有潺潺的小溪和淺淺的泉水池。溪邊有光滑石頭和矮本植物。溪岸做的仿天然。小廣場(chǎng)的邊緣有石制欄桿柱，并設(shè)有休息凳、燈光和背景音樂(lè)。 ★“曲徑聽(tīng)梅”景觀 該景區(qū)位于 23樓之間，景區(qū)以春景為主要景觀特色。景區(qū)內(nèi)設(shè)有兩個(gè)休息區(qū)，分別為 3樓業(yè)主服務(wù)。中間有彎曲的小路相連。 2樓一側(cè)休息區(qū)設(shè)有一個(gè)休息廊，休息廊為木制的單臂，頂部為淡蘭色陽(yáng)光板。休息區(qū)的矮墻可以做擋土墻，又可以讓游人坐下休息。在緩緩的地形起伏上種植，榆葉梅、刺梅、碧桃、報(bào)春、海棠等春季開(kāi)花植物，常綠樹(shù)種選擇劍麻、白皮松、大葉黃詳球等 。 ★“楓花秋實(shí) ” 景觀 該景區(qū)種植以秋景為主，設(shè)有兒童活動(dòng)區(qū)，還有休息廣場(chǎng)。 其他： 草種設(shè)計(jì)為冷季型草 —— 早熟禾。早熟禾綠期較長(zhǎng)，草葉細(xì)，草色嫩綠，具有較好的景觀效果。 綠地側(cè)石直線用天然石材。曲線用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，外嵌卵石。路燈、草皮燈 (帶音箱 )、垃圾箱、指示牌。 戶型設(shè)計(jì)及特點(diǎn) ★ 面積： 標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積有： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡等八種。 標(biāo)準(zhǔn)層戶型分布列表 面積 數(shù)量 32 16 8 16 8 8 8 8 比例 % % % % % % % % 閣樓戶型分布列表 面積 數(shù)量 8 4 2 2 4 2 2 2 比例 % % % % % % % % ★ 設(shè)計(jì)特點(diǎn) → 樓梯設(shè)計(jì)以接近地面生態(tài)環(huán)境為主要目的，一梯兩戶，部分為一梯一戶； → 戶戶有平臺(tái)，底層有花園，頂層有平臺(tái)； → 全部為南北朝向，臥室在南，廚房在北，廳大，落地窗，南北通風(fēng)性和采光性良好； → ㎡、 ㎡戶型主要為錯(cuò)層設(shè)計(jì)； → 戶型的總體設(shè)計(jì)上沒(méi)有突出優(yōu)勢(shì)。 建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 樓體： 外墻：澳大利亞高檔進(jìn)口涂料； 屋頂：英紅彩瓦 樓梯：花崗巖踏步、不銹鋼扶手； 門(mén)窗： 單元門(mén)：高檔 名牌防盜門(mén)； 車庫(kù)門(mén)：高檔電子遙控門(mén)； 分戶門(mén)：高檔名牌防盜門(mén)； 其他外窗：中外合資高級(jí)彩鋁窗（雙層中空玻璃）； 對(duì)講門(mén)鈴： 提供可視對(duì)講設(shè)備； 計(jì)量系統(tǒng)： 水、電、煤氣，三表齊全； 管理： 智能一卡通； 視頻接入： 有線電視接入； 數(shù)據(jù)傳輸： 高速寬帶入戶； 安 防： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子自動(dòng)巡更系統(tǒng)； 小區(qū)廣播： 公共場(chǎng)所配備緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)； 煤氣： 廚房?jī)?nèi)裝有液化氣，設(shè)有液化氣表； 供暖 ： 集中供暖，高檔暖氣片，單戶供暖控制系統(tǒng)。 供水系統(tǒng)： 自來(lái)水入戶系統(tǒng) 物業(yè)管理 A、物業(yè)管理前期介入的必要性 建議物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理者在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（如項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建議等階段）就參與進(jìn)來(lái)，從物業(yè)保全體系運(yùn)營(yíng)和管理的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等諸多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助發(fā)展商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的保全創(chuàng)造條件，這是避免日后保全體系運(yùn)營(yíng)管理混亂的前提和基礎(chǔ)。 前期介入的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 有利于維護(hù)保全體系的運(yùn)營(yíng)管理者的專業(yè)形象。 前期介入能夠優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少返工，防止后遺癥。 前期介入有利于保全體系的運(yùn)營(yíng)管理者對(duì)所保全運(yùn)營(yíng)的物業(yè)進(jìn)行全面了解。 前期介入有利于后期運(yùn)營(yíng)管理工作的進(jìn)行。 最重要的是：由于本案目前尚處于期房銷售階段，物業(yè)的前期介入將能夠大大增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買信心。 B、物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式： 由發(fā)展商聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)全權(quán)管理。 由發(fā)展商通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)的形式選擇并委托一家專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)保全體系的運(yùn)營(yíng)。此類模式通常由專業(yè)機(jī)構(gòu)做出相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用預(yù) 算的提案，經(jīng)過(guò)發(fā)展商同意后，由發(fā)展商撥出款項(xiàng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)保全體系的運(yùn)營(yíng)和管理。 建議發(fā)展商盡快確定一家專業(yè)得物業(yè)管理公司，盡快介入。這家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須是比較著名的專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備保全高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。 C、物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容： 安全防范； 維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生； 對(duì)于綠化的養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)的清潔和維護(hù)； 物業(yè)裝修管理； 消防； 停車位清潔服務(wù)； 路面維護(hù)； 建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)所承諾之內(nèi)容； ? ? 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 縱觀今年煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 特 點(diǎn)一：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮期。 2020年 1月 — 9 月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 43億元，同比增長(zhǎng)84%，其中住宅建設(shè)投資達(dá)到 32 億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó)地級(jí)城市的平均水平。全市房地產(chǎn)施工面積完成 782萬(wàn)平方米，住宅建設(shè)達(dá)到 596萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工住宅面積 346 萬(wàn)平方米，銷售完成 126 萬(wàn)平方米；芝罘區(qū)、萊山區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)以比去年 100%的增長(zhǎng)速度迅猛發(fā)展，其中，住 宅和商品房建設(shè)投資 11 億元，新開(kāi)工面積 139 萬(wàn)平方米，竣工面積 60萬(wàn)平方米。 煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的原因是多方面的： 其一，居民人均收 入和人均可支配收入不斷增加。 煙臺(tái)市近幾年發(fā)展勢(shì)頭迅猛， GDP 位于山東省前列，位居全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市之一。目前，全市人口 640 余萬(wàn)人，市區(qū)內(nèi)人口150 余萬(wàn)人，被評(píng)為山東省特大城市。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙臺(tái)市人民的可支配收入逐年增加，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)： 2020 年 1 月 — 6 月，全市居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 800 億元人民幣，城市居民人均可支配收入達(dá) 5163元，同比增長(zhǎng) 14%，人均消費(fèi)性支出達(dá)到 3535 元，同比增長(zhǎng) 57%，居民收入增長(zhǎng)成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)火爆的因素之一。 其二，受到市政府特大城市規(guī)劃的影響。 伴隨著市政 府把煙臺(tái)市建成特大城市規(guī)劃一步步實(shí)施，逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入，政策的利好消息，在很大程度上刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的投資信心和投資量