【正文】 宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告目 錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?一、 宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況（三）宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)（三四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資縣域發(fā)展規(guī)劃結(jié)論二、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一） 宜州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀綜述（二） 所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析供求關(guān)系價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)個(gè)盤素質(zhì) (三) 房地產(chǎn)開未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、 項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（一）土地價(jià)值 地理位置 周邊環(huán)境 環(huán)境污染 地塊周圍的交通條件 配套設(shè)施 （二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 SWOT分析 宜州競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比結(jié)論四、 可提升價(jià)值研判（一）類比土地價(jià)值（二）規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值的提升（三）單體設(shè)計(jì)（四）市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位（五）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝（六）項(xiàng)目營銷策劃（七）物業(yè)管理結(jié)論五、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（二）消費(fèi)群體定位六、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析七、 項(xiàng)目定價(jià)模擬八、 項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析（一）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表（二）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì)九、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示（一）風(fēng)險(xiǎn)性分析（二）規(guī)避方式十、 開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠(yuǎn)流長，是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng)；這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北，總面積約3869平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。這里群賢云集、人杰地靈，境內(nèi)有25處國家各級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距廣西首府南寧市320公里，東距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 宜州市水、電供應(yīng)充足，工業(yè)基礎(chǔ)良好，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，物產(chǎn)豐富。蔗糖、桑蠶、畜牧水產(chǎn)、林果等成為農(nóng)業(yè)支柱或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，已成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地縣（市）。宜州市有迷人的山水風(fēng)光、美麗的民間傳說、濃郁的民族風(fēng)情，主要風(fēng)景名勝有下枧河流域劉三姐歌謠文化生態(tài)保護(hù)區(qū)（含古龍漂、珍珠洞、民族村、劉三姐書院等），有白龍洞游覽區(qū)、宋代鐵城、宋黃庭堅(jiān)逝世處遺跡、宋楊文廣戰(zhàn)事遺壘、明千戶所古城、明惠帝云游宜山遺跡、太平天國王府故址、仙女巖、九龍巖、三門巖、多靈山、鎮(zhèn)遠(yuǎn)峰等。（二）宜州市經(jīng)濟(jì)概況2008年，同比增長12%，增長率連續(xù)五年保持10％以上；，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資26億元，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元，增長11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長10%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，在確保糧食安全的前提下，加快桑蠶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，平均每年以3萬畝的速度遞增，一躍成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地（市）。2009年以來，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值增長12%，；全市工業(yè)總產(chǎn)值增長22%，；%，達(dá)34億元；財(cái)政收入預(yù)期增長13%，；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長16%，；招商引資實(shí)際到位資金增長20%，達(dá)21億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%，達(dá)15051元；農(nóng)民人均純收入增長12%，達(dá)4517元；城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位4500個(gè)，%以內(nèi)，人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%，二氧化硫排放量削減9%，%。 （資料來源于新華網(wǎng)）（表1）從上表可以看出，宜州市經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，居民收入繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，短短5年內(nèi)農(nóng)民純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均翻了一倍。20022007年宜州生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入動(dòng)態(tài)發(fā)展情況詳見下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市、蔗桑富市”等發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。去年，%。（表4）（三）宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)(2006年始)全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破80億元，年均增速13％以上；工業(yè)總產(chǎn)值突破80億元，年均增速20％以上；財(cái)政收入超過8億元，年均增速13％以上；三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為：第一產(chǎn)業(yè)增加值24億元，年均增速6％以上；第二產(chǎn)業(yè)增加值30億元，年均增速20％以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元，年均增速14％以上； 農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值39億元，年均增速6％以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成93億元以上，年均增速15％； ％以下； 人口自然增長率控制在7‰以內(nèi)； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額24億元，年均增速15％； 農(nóng)民人均純收入年均增速10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。 （據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報(bào)告》）（四）宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)◆工業(yè)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域內(nèi)制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)航”下，宜州市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。同時(shí)，宜州市通過推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、加大對(duì)原國有企業(yè)的深化改革和創(chuàng)新、發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和加大招商引資力度，積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等舉措，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。，%。1至3月，%。，實(shí)現(xiàn)利稅7077萬元，同比分別增長39%、%、%。多年來，該市先后出臺(tái)一系列鼓勵(lì)和支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展的文件，形成了以“蔗糖、繭絲、礦產(chǎn)、食品、建材、水電、機(jī)械加工”為核心和支撐點(diǎn)的工業(yè)體系，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高速增長，帶動(dòng)了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速增長。目前全市規(guī)模企業(yè)增加到53家，2008年一季度，實(shí)現(xiàn)稅收1380萬元，%、 %，嘉聯(lián)、茂源、旭輝飾盒等27戶企業(yè)銷售達(dá)到500萬元以上；，%。（資料來源于新華網(wǎng)）◆農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)“三農(nóng)”工作政府的高度重視下，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步的調(diào)整。2008年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一，為繼續(xù)做大這塊財(cái)政“蛋糕”，該市充分挖掘潛力，全面推進(jìn)規(guī)?；?、良種化種植。，2007/08年榨季，全市甘蔗總產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)218萬噸，上繳稅金1億多元。在甘蔗這個(gè)財(cái)政收入大支柱的“領(lǐng)唱”下，該市桑蠶、畜牧、蔬菜、林木、水果和勞務(wù)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也紛紛跟進(jìn)“合唱”，為壯大財(cái)政收入總量“錦上添花”。，%；%，%。，養(yǎng)蠶105萬張，蠶繭產(chǎn)量4萬噸，%，養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá)6億元，農(nóng)民人均養(yǎng)蠶收入1584元。桑蠶發(fā)展“128”計(jì)劃穩(wěn)步實(shí)施，蠶繭質(zhì)量逐步提高，生產(chǎn)出了5A以上的優(yōu)質(zhì)繭絲，打破了江浙一帶所謂的“廣西的生絲不能作絲綢經(jīng)絲”的行業(yè)偏見，樹立了廣西繭絲綢產(chǎn)業(yè)品牌，為打造“中國絲綢城”工作邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。（資料來源于新華網(wǎng)）◆第三產(chǎn)業(yè)宜州市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，各個(gè)行業(yè)對(duì)GDP增長都有不同程度的貢獻(xiàn)。2007年對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率較大的行業(yè)有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、教育、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè)，%、%、%、%、%，%。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值179608萬元，%，%，%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳統(tǒng)行業(yè)比重大，新興行業(yè)少,缺乏增長點(diǎn)。在宜州市第三產(chǎn)業(yè)中起重要支撐作用的是以交通運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育以及公共管理和社會(huì)組織等這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，%,而如信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)等這些代表著高新技術(shù)和現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的新興行業(yè)雖然發(fā)展較快，%，特別是牽動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)中多個(gè)行業(yè)發(fā)展的旅游和娛樂產(chǎn)業(yè)還開發(fā)不夠，還沒有形成大發(fā)展格局。（資料來源于桂經(jīng)網(wǎng)——廣西經(jīng)濟(jì)之窗）◆支柱產(chǎn)業(yè)十一五期間，宜州把發(fā)展具有本地優(yōu)勢(shì)的蔗糖、桑蠶特色產(chǎn)業(yè)作為壯大市域經(jīng)濟(jì)和解決三農(nóng)問題的突破口，促進(jìn)了農(nóng)民增收和財(cái)政增長。種桑養(yǎng)蠶是宜州市近年來發(fā)展最為迅猛的一大支柱產(chǎn)業(yè)，目前桑園面積達(dá)21萬畝，已成為全國第一大桑蠶生產(chǎn)基地市．也是宜州市繼糖業(yè)之后的又一財(cái)政增長來源．并成為廣大農(nóng)民群眾脫貧致富奔小康的一個(gè)重要途徑。（具體數(shù)據(jù)見農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)）（資料來源于廣西市域經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）◆非公經(jīng)濟(jì)宜州市大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，取得顯著成效，2008年1～7月，在非公有制經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，%，%。2008年以來，宜州市不斷優(yōu)化投資環(huán)境，進(jìn)一步落實(shí)和完善非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和措施，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，在培植民營大戶的同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)體私營企業(yè)創(chuàng)新制度，逐步培育一批擁有自主品牌和核心競(jìng)爭(zhēng)力的非公企業(yè)，為非公經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重70%，同比增長40%。（資料來源于廣西廣播網(wǎng)）固定資產(chǎn)投資◆ 重大項(xiàng)目建設(shè) 高速公路建設(shè)：金宜高速是連接黔桂粵港澳的國際大通道。六寨至河池、宜州至河池高速公路全長179公里，項(xiàng)目批復(fù)總概算95億人民幣，建設(shè)工期3年。公路全線采用四車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，采用瀝青路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。公路起自河池市南丹市六寨鎮(zhèn)龍里，止于宜州市莫村，連接貴州，與已經(jīng)建成通車的桂海高速公路相接，直通沿海和粵港澳地區(qū)。 六寨至河池、宜州至河池高速公路是國家規(guī)劃2010年“四縱四橫”八條西部開發(fā)省際公路通道中阿榮旗至北海公路的組成部分，是國家高速公路“7918”網(wǎng)蘭州至?？诤蜕穷^至昆明高速公路的重要路段，也是廣西高速公路網(wǎng)規(guī)劃“四縱六橫三支線”的重要組成部分，建成后將成為桂西北地區(qū)乃至國家西部地區(qū)重要的出海大通道。（資料來源于廣西電視網(wǎng)）◆ 城鎮(zhèn)市政設(shè)施 。江濱路項(xiàng)目是宜州市“十一五”規(guī)劃實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是2008年市政建設(shè)的重頭戲，，工程位于城區(qū)龍江河南岸，修建一條20米寬的道路，由城西收費(fèi)亭段修建至規(guī)劃三橋，是集防洪、休閑、旅游、夜市為一體的貫穿東西的商業(yè)新街區(qū)。當(dāng)天開工建設(shè)的是第一期工程，為江濱路西段（龍江二橋至龍江一橋），，預(yù)計(jì)2010年竣工交付使用。江濱路工程的開工建設(shè)，對(duì)進(jìn)一步加快該市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐、改善投資環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境都將起到極其重要的作用。 項(xiàng)目完成后，日處理污水3萬立方米，將有利于保護(hù)龍江河水資源及下游用水安全和生態(tài)環(huán)境，從而也結(jié)束該市沒有城市污水處理設(shè)施的歷史。（資料來源于新華網(wǎng)）（宜州市市政建設(shè)包括以下內(nèi)容：德勝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建龍江三橋，城南60米大道改造工程，江濱路二期工程，城市安康小區(qū)市政配套設(shè)施工程，城市廣場(chǎng)第一期工程，四牌樓修復(fù)工程，市體育場(chǎng)新觀禮臺(tái)及場(chǎng)地綠化工程，市婦女兒童活動(dòng)中心，劉三姐噴泉廣場(chǎng)傳說城雕墻，市內(nèi)老城區(qū)小街（巷）路面硬化工程，市體育館。）（資料來源于政府網(wǎng)）◆ 園區(qū)建設(shè) 以“工業(yè)強(qiáng)市”為發(fā)展戰(zhàn)略，加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐，打造工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，形成產(chǎn)業(yè)聚集效