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2009宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告(已修改)

2025-04-26 00:54 本頁面
 

【正文】 宜州市城南新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告目 錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?一、 宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(一)宜州市城市概況(二)宜州市經(jīng)濟(jì)概況(三)宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)(三四)宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資縣域發(fā)展規(guī)劃結(jié)論二、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析(一) 宜州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀綜述(二) 所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析供求關(guān)系價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)特點(diǎn)個(gè)盤素質(zhì) (三) 房地產(chǎn)開未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、 項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析(一)土地價(jià)值 地理位置 周邊環(huán)境 環(huán)境污染 地塊周圍的交通條件 配套設(shè)施 (二)項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 SWOT分析 宜州競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比結(jié)論四、 可提升價(jià)值研判(一)類比土地價(jià)值(二)規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值的提升(三)單體設(shè)計(jì)(四)市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位(五)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝(六)項(xiàng)目營銷策劃(七)物業(yè)管理結(jié)論五、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位(一)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位(二)消費(fèi)群體定位六、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析七、 項(xiàng)目定價(jià)模擬八、 項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析(一)項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表(二)項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì)九、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示(一)風(fēng)險(xiǎn)性分析(二)規(guī)避方式十、 開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(一)宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng),這里山川秀美、景色如畫,是觀光旅游的好地方;這里歷史文化源遠(yuǎn)流長,是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng);這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北,總面積約3869平方公里,轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng),總?cè)丝?2萬,居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。這里群賢云集、人杰地靈,境內(nèi)有25處國家各級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地,南距廣西首府南寧市320公里,東距柳州市120公里,西距河池市金城江76公里,宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi),形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 宜州市水、電供應(yīng)充足,工業(yè)基礎(chǔ)良好,農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá),物產(chǎn)豐富。蔗糖、桑蠶、畜牧水產(chǎn)、林果等成為農(nóng)業(yè)支柱或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),已成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地縣(市)。宜州市有迷人的山水風(fēng)光、美麗的民間傳說、濃郁的民族風(fēng)情,主要風(fēng)景名勝有下枧河流域劉三姐歌謠文化生態(tài)保護(hù)區(qū)(含古龍漂、珍珠洞、民族村、劉三姐書院等),有白龍洞游覽區(qū)、宋代鐵城、宋黃庭堅(jiān)逝世處遺跡、宋楊文廣戰(zhàn)事遺壘、明千戶所古城、明惠帝云游宜山遺跡、太平天國王府故址、仙女巖、九龍巖、三門巖、多靈山、鎮(zhèn)遠(yuǎn)峰等。(二)宜州市經(jīng)濟(jì)概況2008年,同比增長12%,增長率連續(xù)五年保持10%以上;,%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資26億元,%;,%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元,增長11%;農(nóng)民人均純收入4033元,增長10%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快,在確保糧食安全的前提下,加快桑蠶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐,平均每年以3萬畝的速度遞增,一躍成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地(市)。2009年以來,國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值增長12%,;全市工業(yè)總產(chǎn)值增長22%,;%,達(dá)34億元;財(cái)政收入預(yù)期增長13%,;社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長16%,;招商引資實(shí)際到位資金增長20%,達(dá)21億元;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%,達(dá)15051元;農(nóng)民人均純收入增長12%,達(dá)4517元;城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位4500個(gè),%以內(nèi),人口自然增長率控制在9‰以內(nèi);萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%,二氧化硫排放量削減9%,%。 (資料來源于新華網(wǎng))(表1)從上表可以看出,宜州市經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì),居民收入繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭,短短5年內(nèi)農(nóng)民純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均翻了一倍。20022007年宜州生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入動(dòng)態(tài)發(fā)展情況詳見下表:(表2)(表3)宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路,大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市、蔗桑富市”等發(fā)展戰(zhàn)略,經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。去年,%。(表4)(三)宜州市今后5年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)(2006年始)全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破80億元,年均增速13%以上;工業(yè)總產(chǎn)值突破80億元,年均增速20%以上;財(cái)政收入超過8億元,年均增速13%以上;三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為:第一產(chǎn)業(yè)增加值24億元,年均增速6%以上;第二產(chǎn)業(yè)增加值30億元,年均增速20%以上;第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元,年均增速14%以上; 農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值39億元,年均增速6%以上;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成93億元以上,年均增速15%; %以下; 人口自然增長率控制在7‰以內(nèi); 社會(huì)消費(fèi)品零售總額24億元,年均增速15%; 農(nóng)民人均純收入年均增速10%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。 (據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報(bào)告》)(四)宜州市宏觀經(jīng)濟(jì)影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟(jì)◆工業(yè)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域內(nèi)制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)航”下,宜州市“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn),工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益穩(wěn)步提高,工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。同時(shí),宜州市通過推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、加大對(duì)原國有企業(yè)的深化改革和創(chuàng)新、發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和加大招商引資力度,積極承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等舉措,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。,%。1至3月,%。,實(shí)現(xiàn)利稅7077萬元,同比分別增長39%、%、%。多年來,該市先后出臺(tái)一系列鼓勵(lì)和支持工業(yè)企業(yè)發(fā)展的文件,形成了以“蔗糖、繭絲、礦產(chǎn)、食品、建材、水電、機(jī)械加工”為核心和支撐點(diǎn)的工業(yè)體系,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高速增長,帶動(dòng)了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速增長。目前全市規(guī)模企業(yè)增加到53家,2008年一季度,實(shí)現(xiàn)稅收1380萬元,%、 %,嘉聯(lián)、茂源、旭輝飾盒等27戶企業(yè)銷售達(dá)到500萬元以上;,%。(資料來源于新華網(wǎng))◆農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)“三農(nóng)”工作政府的高度重視下,農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步的調(diào)整。2008年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一,為繼續(xù)做大這塊財(cái)政“蛋糕”,該市充分挖掘潛力,全面推進(jìn)規(guī)?;?、良種化種植。,2007/08年榨季,全市甘蔗總產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)218萬噸,上繳稅金1億多元。在甘蔗這個(gè)財(cái)政收入大支柱的“領(lǐng)唱”下,該市桑蠶、畜牧、蔬菜、林木、水果和勞務(wù)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也紛紛跟進(jìn)“合唱”,為壯大財(cái)政收入總量“錦上添花”。,%;%,%。,養(yǎng)蠶105萬張,蠶繭產(chǎn)量4萬噸,%,養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá)6億元,農(nóng)民人均養(yǎng)蠶收入1584元。桑蠶發(fā)展“128”計(jì)劃穩(wěn)步實(shí)施,蠶繭質(zhì)量逐步提高,生產(chǎn)出了5A以上的優(yōu)質(zhì)繭絲,打破了江浙一帶所謂的“廣西的生絲不能作絲綢經(jīng)絲”的行業(yè)偏見,樹立了廣西繭絲綢產(chǎn)業(yè)品牌,為打造“中國絲綢城”工作邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。(資料來源于新華網(wǎng))◆第三產(chǎn)業(yè)宜州市第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))的發(fā)展成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,各個(gè)行業(yè)對(duì)GDP增長都有不同程度的貢獻(xiàn)。2007年對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率較大的行業(yè)有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、教育、房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè),%、%、%、%、%,%。第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))增加值179608萬元,%,%,%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部傳統(tǒng)行業(yè)比重大,新興行業(yè)少,缺乏增長點(diǎn)。在宜州市第三產(chǎn)業(yè)中起重要支撐作用的是以交通運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育以及公共管理和社會(huì)組織等這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),%,而如信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)等這些代表著高新技術(shù)和現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的新興行業(yè)雖然發(fā)展較快,%,特別是牽動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)中多個(gè)行業(yè)發(fā)展的旅游和娛樂產(chǎn)業(yè)還開發(fā)不夠,還沒有形成大發(fā)展格局。(資料來源于桂經(jīng)網(wǎng)——廣西經(jīng)濟(jì)之窗)◆支柱產(chǎn)業(yè)十一五期間,宜州把發(fā)展具有本地優(yōu)勢(shì)的蔗糖、桑蠶特色產(chǎn)業(yè)作為壯大市域經(jīng)濟(jì)和解決三農(nóng)問題的突破口,促進(jìn)了農(nóng)民增收和財(cái)政增長。種桑養(yǎng)蠶是宜州市近年來發(fā)展最為迅猛的一大支柱產(chǎn)業(yè),目前桑園面積達(dá)21萬畝,已成為全國第一大桑蠶生產(chǎn)基地市.也是宜州市繼糖業(yè)之后的又一財(cái)政增長來源.并成為廣大農(nóng)民群眾脫貧致富奔小康的一個(gè)重要途徑。(具體數(shù)據(jù)見農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu))(資料來源于廣西市域經(jīng)濟(jì)網(wǎng))◆非公經(jīng)濟(jì)宜州市大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì),取得顯著成效,2008年1~7月,在非公有制經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下,%,%。2008年以來,宜州市不斷優(yōu)化投資環(huán)境,進(jìn)一步落實(shí)和完善非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和措施,大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì),在培植民營大戶的同時(shí),引導(dǎo)個(gè)體私營企業(yè)創(chuàng)新制度,逐步培育一批擁有自主品牌和核心競(jìng)爭(zhēng)力的非公企業(yè),為非公經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境,占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重70%,同比增長40%。(資料來源于廣西廣播網(wǎng))固定資產(chǎn)投資◆ 重大項(xiàng)目建設(shè) 高速公路建設(shè):金宜高速是連接黔桂粵港澳的國際大通道。六寨至河池、宜州至河池高速公路全長179公里,項(xiàng)目批復(fù)總概算95億人民幣,建設(shè)工期3年。公路全線采用四車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),采用瀝青路面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。公路起自河池市南丹市六寨鎮(zhèn)龍里,止于宜州市莫村,連接貴州,與已經(jīng)建成通車的桂海高速公路相接,直通沿海和粵港澳地區(qū)。 六寨至河池、宜州至河池高速公路是國家規(guī)劃2010年“四縱四橫”八條西部開發(fā)省際公路通道中阿榮旗至北海公路的組成部分,是國家高速公路“7918”網(wǎng)蘭州至??诤蜕穷^至昆明高速公路的重要路段,也是廣西高速公路網(wǎng)規(guī)劃“四縱六橫三支線”的重要組成部分,建成后將成為桂西北地區(qū)乃至國家西部地區(qū)重要的出海大通道。(資料來源于廣西電視網(wǎng))◆ 城鎮(zhèn)市政設(shè)施 。江濱路項(xiàng)目是宜州市“十一五”規(guī)劃實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目之一,也是2008年市政建設(shè)的重頭戲,,工程位于城區(qū)龍江河南岸,修建一條20米寬的道路,由城西收費(fèi)亭段修建至規(guī)劃三橋,是集防洪、休閑、旅游、夜市為一體的貫穿東西的商業(yè)新街區(qū)。當(dāng)天開工建設(shè)的是第一期工程,為江濱路西段(龍江二橋至龍江一橋),,預(yù)計(jì)2010年竣工交付使用。江濱路工程的開工建設(shè),對(duì)進(jìn)一步加快該市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐、改善投資環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境都將起到極其重要的作用。 項(xiàng)目完成后,日處理污水3萬立方米,將有利于保護(hù)龍江河水資源及下游用水安全和生態(tài)環(huán)境,從而也結(jié)束該市沒有城市污水處理設(shè)施的歷史。(資料來源于新華網(wǎng))(宜州市市政建設(shè)包括以下內(nèi)容:德勝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè),新建龍江三橋,城南60米大道改造工程,江濱路二期工程,城市安康小區(qū)市政配套設(shè)施工程,城市廣場(chǎng)第一期工程,四牌樓修復(fù)工程,市體育場(chǎng)新觀禮臺(tái)及場(chǎng)地綠化工程,市婦女兒童活動(dòng)中心,劉三姐噴泉廣場(chǎng)傳說城雕墻,市內(nèi)老城區(qū)小街(巷)路面硬化工程,市體育館。)(資料來源于政府網(wǎng))◆ 園區(qū)建設(shè) 以“工業(yè)強(qiáng)市”為發(fā)展戰(zhàn)略,加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐,打造工業(yè)發(fā)展平臺(tái),形成產(chǎn)業(yè)聚集效
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