立丹行-20xx年古地石22坊項目前期策劃(已修改)
2025-04-25 23:13 本頁面
【正文】 古地石 22坊 項目前期策劃 研究中心 ⊙ 開發(fā)目標(biāo) Mission? —— 目標(biāo)梳理 提升區(qū)域土地價值 , 2 、完善周邊配套 持續(xù)開發(fā)及良好的經(jīng)濟(jì)效益 4 、通過項目品牌實現(xiàn)企業(yè)品牌建立 目 錄 ? 項目策劃思路 ? 項目形象定位 ? 項目產(chǎn)品定位 ? 項目招商計劃 ? 項目推廣計劃 ? 案例分享 ? 項目政策問題 一、項目策劃思路 1 項目背景 區(qū)位環(huán)境 以我司策劃設(shè)計的 ≤ 湖邊水庫片區(qū)推介手冊 ≥ 的工作經(jīng)歷 ,通過與湖邊水庫指揮部的多次溝通 ,我們充分認(rèn)識到 ——廈門東部跨越式發(fā)展帶來了新的經(jīng)濟(jì)增長點 ,湖邊水庫片區(qū)作為廈門東部明珠 ,在政府的精心規(guī)劃 ,與知名企業(yè)的打造下 , 初現(xiàn) ” 高尚生態(tài)居住區(qū) ” 的雛形；如萬科 金域藍(lán)灣、上東美地等一批高端品質(zhì)社區(qū)的已逐漸成型。 項目區(qū)位環(huán)境未來潛力大 ,現(xiàn)狀有待改善 . 項目現(xiàn)狀 1 項目背景 項目為狹長型 ,科學(xué)規(guī)劃是關(guān)鍵 建議基本指標(biāo)： 總占地面積： 7 萬平米 總建筑面積：小于 1萬㎡ 容積率： ﹤﹦ 用地性質(zhì) :市政用地 環(huán)境要求 :不得污染水源 立地條件 1 項目背景 SWOT ① 水景資源豐富 ② 東部區(qū)域核心 ,BRT沿線交通優(yōu)勢明顯 ③ 高尚片區(qū)正待規(guī)劃開發(fā) ④ 軟件園等潛在商務(wù)客群有待挖掘 ① 周邊村落尚未拆遷完畢 ,區(qū)域形象較差 ② 尚屬待開發(fā)板塊 ,缺少現(xiàn)成的商業(yè)輻射人群 ③ 本案地塊小且狹長，規(guī)劃有局限性 ④ 臨時用地性質(zhì) ,運營有抗性 ① 廈門新一輪土地開發(fā)與建設(shè)的明星板塊 ② 周邊的高科技產(chǎn)業(yè)日益成熟 ③ 具備輻射閩南的區(qū)位機(jī)會 ④ 業(yè)態(tài)與規(guī)劃存在未被滿足的機(jī)會 ① 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，招商有難度 ②消費需求疲軟 ③休閑商業(yè)市場競爭激烈 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W) 機(jī)會（ O） 威脅（ T） 為了突破常規(guī) ,實現(xiàn)差異化 ,我司策劃思路基于以下三點認(rèn)識： 2 本案策劃思路的出發(fā)點 ? 以建筑景觀風(fēng)格特色帶動城市名片 ? 以消費目的性與招商可行性的結(jié)合來考量業(yè)態(tài)組合 ? 在人氣帶動與檔次保證之間尋找平衡點 附表： 廈門休閑商業(yè)街一覽 以建筑景觀風(fēng)格特色帶動城市名片 項目名稱 定位 主要業(yè)態(tài) 海灣公園商業(yè) 定位為廈門城市會客廳； 在公園中設(shè)置少量商業(yè)。 中餐、外國特色餐廳，咖啡廳，酒吧（高檔的 餐飲占 40%，中檔餐飲占 60%，無低檔。休閑、 娛樂中，高檔占 60%，中檔占 40%） 濱北休閑商業(yè)一條街 沿湖別墅咖啡廳 /中西餐廳 咖啡廳、酒吧 仙岳山公園 四面通透、通風(fēng)效果良好的餐 館、茶館 休閑類餐廳、茶館 五緣灣商業(yè)街 餐飲、娛樂、旅游、購物一體 中餐、國外特色餐廳、酒吧 觀音山商業(yè)街 旅游、購物、餐飲 商業(yè)街 30%的面積為餐飲類，包括特色 小吃、茶葉、酒類； 50%為服裝、鞋帽 品牌折扣店； 20%為旅游紀(jì)念品。 烏石浦油畫村街 油畫創(chuàng)作基地、交易街 油畫店 環(huán)島路商業(yè) 旅游為主，小規(guī)模餐飲和娛樂 特色海鮮餐廳、燒烤屋 現(xiàn)有休閑商業(yè)街區(qū)建筑特色尚不突出 以建筑景觀風(fēng)格特色帶動城市名片 讓建筑贊美城市 ———讓建筑成為一道風(fēng)景 現(xiàn)狀休閑商業(yè)街區(qū)在建筑上缺乏表達(dá)力 ,我們的差異在于用建筑語言形成特定的體驗氛圍 ,讓消費者流連于此 . 從消費目的性與招商可行性的結(jié)合來考量業(yè)態(tài)組合 ——項目位于新興城區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)，周邊現(xiàn)成消費客群有限 .因此項目規(guī)劃定位一定要注重業(yè)態(tài)吸納功能和人氣拉動功能 . ——目前，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣，項目區(qū)域現(xiàn)狀有待改善。因此項目策劃定位要充分考慮目標(biāo)業(yè)態(tài)意愿與商業(yè)運營的效益回報 . 消費目的性 : 招商可行性 : 人氣聚集和檔次定位的平衡 人氣聚集和檔次定位的平衡關(guān)系到差異化物業(yè)的持續(xù)發(fā)展 , 人氣聚集有助于項目啟動 ,但仍需要考慮非消費客戶群所帶來的影響 ,吵雜集市的狀態(tài)要盡量避免 . 二、項目形象定位 1. 項目形象定位選擇 定位依據(jù) 在綜合考慮項目策劃思路的三項原則上 ,對項目形象的定位有以下幾種切入選擇 : ◇ 產(chǎn)業(yè)功能 (文化創(chuàng)意或民俗旅游 ) ◇ 閩臺題材 ◇建筑特色 廈門文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)根基有限 ,并且給市場以雜亂浮躁的感觀 . 因此建議文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)只作為招商業(yè)態(tài)的補(bǔ)充部分 ,而不作為形象主導(dǎo) . 形象定位一 :以產(chǎn)業(yè)功能有關(guān)的定位判研 文化創(chuàng)意 廈門旅游產(chǎn)業(yè)在該區(qū)域的難點在于旅游資源亮點不足和招商契合度不夠 . 因此建議提取某些旅游元素以實現(xiàn)配套價值 ,而不作為項目形象定位主導(dǎo) . 民俗旅游 形象定位一 :以產(chǎn)業(yè)功能有關(guān)的定位判研 本案以提升板塊價值和實現(xiàn)招商為第一目標(biāo) ,因此閩臺題材在只作為功能輔助的前提下建議在以下環(huán)節(jié)實現(xiàn) : 臺灣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) /產(chǎn)品展示 2 、兩岸青年交流基地 3 、文化演出 4 、針對臺企 /臺商的政策傾斜
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