【正文】 “ 金松洗衣機廠 ” —— 杭州極具魅力的一塊土地，將在 202209年上演怎樣的一場營銷游戲？ 游戲規(guī)則 1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？ 必須明確的游戲規(guī)則 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 全國商品房市場從 2022年以來連續(xù)三年以消耗存量為主。 ?總體上來講， 08年上半年新房成交量較 07年同期下降 50%。 ?從月度趨勢發(fā)展來看，成交量在春節(jié)前后降至冰點， 3月份底由于開發(fā)商主動降價促銷售成交出現(xiàn)過短暫反彈；但 4月份即回落， 5月旺季不旺， 6月再次回落。 ?從區(qū)域分布來看，上海表現(xiàn)最堅挺。前期房價未經(jīng)歷過大漲的二三線城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武漢、重慶、天津等城市成交量萎縮比較明顯。 ?從消費結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)“兩頭堅挺，中間疲軟”。豪宅市場由于供應(yīng)短缺、對利率不敏感，相對堅挺；低總價、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 2022年住宅銷售面積增速 2022年住宅銷售均價增速 杭州北京天津 上海南京深圳廣州0%10%20%30%40%50%60%70%80%40% 20% 0% 20% 40% 60% 80%圖： 2022年，主要區(qū)域市場銷售額、成交面積及均價的升幅 量減價增 量增價增 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 資料來源： CEIC、光大證券研究所 廣州 上海 南京 杭州 天津 臺北 北京 香港 澳門 深圳 0 3 6 9 12 15 18北京 天津 上海 杭州 廣州 深圳 南京 圖：主要城市的房價收入比 房價收入比：北京、深圳房價偏高 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 0%20%40%60%80%100%120%北京 天津 上海 南京 杭州 深圳 廣州圖： 2022年，主要城市的銷竣比 銷售竣工比：廣州、南京需求中有泡沫 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 杭州2 0 0 0 2 0 0 7 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額情況0200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額 商品房銷售額杭州2 0 0 0 2 0 0 7 年商品房竣工面積與銷售面積情況030060090012002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年萬平米竣工面積 銷售面積商品房銷售面積 商品房竣工面積 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 ﹤ 商品房銷售額 ? 杭州從 2022年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額小于商品房銷售額，說明杭州市場需求旺盛，同時也說明開發(fā)商處于盈利高峰期。 ? 杭州從 2022年開始至 2022年，商品房竣工面積總大于銷售面積，而 2022年卻是商品房銷售面積大于竣工面積，說明杭州市場以消化存量為主。 區(qū)域市場概況 杭州 本報告是嚴(yán)格保密的。 杭州房地產(chǎn)市場2 0 0 7 .0 1 2 0 0 8 .0 6 商品房月度成交走勢010002022300040005000600070000 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6套0300060009000120221500018000元/ 平米成交套數(shù) 成交均價杭州一手商品房周成交面積 成交套數(shù)：與 07年同期相比下降%，與 06年同期相比下降 % 成交均價：與 07年同期相比上升%，與 06年同期相比上升 40% 成交套數(shù)： 12835套 成交均價： 14271元 /平米 ? 杭州 08年上半年商品房市場整體呈現(xiàn)“量跌價升”，其中 6月成交量有大幅下降，而成交均價卻有小幅回升。 區(qū)域市場概況 杭州 本報告是嚴(yán)格保密的。 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Jun07 Jul07 Aug07 Sep07 Oct07 Nov07 Dec07 Jan08 Feb08 Mar08 Apr08 May08 Jun08 滬深 300 新富房產(chǎn) 圖：過去一年地產(chǎn)股表現(xiàn) ? 去年年底以來，地產(chǎn)股顯著跑輸大市 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 資料來源：光大證券研究所 表：重點地產(chǎn)股 NAV折價率 證券 公司 股價 NAV 折溢價率代碼 名稱 6 月 20 日 元 / 股 上次 本次開發(fā)類000002 萬科Ａ 5% 增持 增持002244 濱江集團 23% 增持600048 保利地產(chǎn) 26% 中性 增持002133 廣宇集團 26% 中性 增持600208 新湖中寶 29% 增持 增持000024 招商地產(chǎn) 29% 中性 增持600533 棲霞建設(shè) 36% 增持 增持600383 金地集團 40% 增持 增持000718 蘇寧環(huán)球 50% 中性 增持000608 陽光股份 50% 增持 增持600675 中華企業(yè) 53% 中性 增持000616 億城股份 57% 增持 增持收租類600663 陸家嘴 14% 減持 中性000402 金融街 19% 增持 增持600007 中國國貿(mào) 41% 增持 增持600639 浦東 金橋 55% 增持 增持投資評級幾乎所有公司進入折價交易 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?濱江集團新股上市首日漲幅不到 20%，并連續(xù)下跌直至跌破發(fā)行價 ?富力地產(chǎn)等公司推遲回歸 A股 ?萬科、保利、新湖中寶的企業(yè)債發(fā)行遇冷 ?香港市場，恒大 IPO推遲、河南建業(yè)逆市發(fā)行破發(fā) ?…… 市場氣氛跌至谷底 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售壓力 一旦預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)會出現(xiàn)有價無市的局面 財務(wù)壓力 中國的房地產(chǎn)商普遍缺乏資本，財務(wù)杠桿過大，一旦周期逆轉(zhuǎn)，抗風(fēng)險能力弱 融資渠道 國內(nèi)企業(yè)的融資渠道不暢，過份依賴銀行，吸收外資的政策風(fēng)險也很大 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商 銷售業(yè)績 2022年 16月 2022年銷售目標(biāo) 完成情況 萬科 銷售面積（萬平米） 銷售金額（億元） 842 % 開發(fā)商 銷售業(yè)績 2022年 15月 2022年銷售目標(biāo) 完成情況 保利 銷售面積（萬平米） 銷售金額（億元） 240 % 金地 銷售面積（萬平米） 銷售金額（億元） —— —— ?注：萬科 08年銷售目標(biāo)是根據(jù)高華證券近日發(fā)布的一份研究報告所得，但萬科表示，公司并沒有對外公布過銷售目標(biāo)，高華證券并未就此與其進行過溝通，故數(shù)據(jù)僅供參考 主要上市開發(fā)企業(yè)目標(biāo)完成情況 銷售壓力 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 面對樓市觀望和貨幣從緊的嚴(yán)峻形勢，開發(fā)商利用降價、委托策劃代理、融資等一系列措施來緩解回款壓力和資金鏈壓力，拿地更趨于謹(jǐn)慎，退地、轉(zhuǎn)讓土地頻現(xiàn)，但有部分大型房企仍在全國拿地，拿地重心轉(zhuǎn)向二三線城市 策略選擇 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 必須明確的游戲規(guī)則 游戲規(guī)則 1 ——大勢：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期 游戲規(guī)則 2：市場供應(yīng) 500001000001500002022002500003000003500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交面積1382311858144111583813416 13536 13480100001100012022130001400015000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交均價8014341426121222 1338800202204000060000800001000001202201400001600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月月成交面積（平方米）1174412401 12447129371100011500120221250013000135001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月月成交均價（元/ 平米）● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計分析 ● 杭州上半年住宅成交統(tǒng)計分析 在本輪宏觀調(diào)控中，杭州雖然略顯后知后覺但并沒有成為例外， 08年 5月后價格企穩(wěn)但交易量持續(xù)下滑； ——數(shù)據(jù)來源： 《 世聯(lián)地產(chǎn)杭州 7月房地產(chǎn)市場播報 》 現(xiàn)狀：隨著城市擴張，杭州市場的板塊格局特征明顯； 目前杭州城市豪宅的價格箱體基本在 ； 0607年杭州高層豪宅供應(yīng)旺盛，市場消化能力強； 08年高總價物業(yè)銷售放緩，剛性需求成為市場消化主力； 杭州市場已經(jīng)形成環(huán)湖、臨江、西溪三大高端板塊； 西湖景觀因具備景觀與城市兩重優(yōu)勢且絕對稀缺決定其價值領(lǐng)先地位 杭州高層豪宅以舒適居家 3/4房為主， 4房主力面積在 220 350平米， 3房主力面積在 130180平米； 杭州高層豪宅主力總價區(qū)間： 400800萬， 1000萬以上。 未來：從目前在售及土地出讓情況來看，未來兩到三年內(nèi)可預(yù)計的供應(yīng)量為 1260萬平，集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)。 區(qū)域 在售房源 增量房源 潛在供應(yīng)量 合計 典型項目 上城區(qū) 陽光海岸 /城市之星 下城區(qū) 59 華豐板塊 拱墅區(qū) 151 昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東 南面粉廠 西湖區(qū) 轉(zhuǎn)塘（ 9宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約 ）和 西溪（和家園 /西溪里 /西溪蝶園） 江干區(qū) 錢江新城 、丁橋和九堡板塊 濱江區(qū) 待開發(fā)的 11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在 10萬方以上的有 7宗，其中有 3宗在 15萬方以上 下沙區(qū) 17 世茂濱江花園、朗詩國際街區(qū)、 保利東灣和北京金隅嘉業(yè) 合計 54 高層豪宅的主要供應(yīng)區(qū)域：臨江板塊、老城板塊、西溪板塊 （地段 PK資源） 競爭：隨著 07年天價地王的涌現(xiàn)，未來兩三年高端豪宅供應(yīng)出現(xiàn) “ 群雄戰(zhàn)江湖 ” ，品牌開發(fā)商聚集。 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 2022 2022 1季 2季 2022 3季 4季 群雄逐鹿 —— “ 區(qū)域競爭 ” 下的項目競爭 未來高端物業(yè)將集中在 老城核心、錢江新城、西溪濕地 三大高端板塊內(nèi)，高端板塊格局繼續(xù)維持，老城核心板塊成為熱點。 本項目： 18萬平米， 573套（ 180450平米，180/250/290為主力產(chǎn)品 雅戈爾杭商院地塊： ，全高層（春節(jié)后入市） 遠洋杭一棉地塊： ，沿河聯(lián)排 +小高層 綠城 /濱江杭汽發(fā)地塊： ，定位頂級城市商務(wù)公寓（戶型面積預(yù)計不會走得過大， 200平） 綠城望江地塊： ，南區(qū) 300600平米 /北區(qū)170/180平主力，部分 200平躍層 濱江陽光海岸： 12萬， 188套， 3801200平米 3040萬 5060萬 競爭：本項目作為片區(qū)先行者，利用先發(fā)優(yōu)勢定義片區(qū)將成為項目價值實現(xiàn)的關(guān)鍵。（典型案例：中信紅樹灣） 項目 容積率 規(guī)模 地塊特征 資源 產(chǎn)品 本項目 18萬 居住 運河（二線） 綠地 /上塘河 180450平米 杭汽發(fā)地塊 (綠城 ) 綜合體 運河 (一線 ) 定位頂級城市商務(wù)酒店：預(yù)計不會走得極大， 170200平 杭一棉地塊 (遠洋 ) 運河 (一線 ) 河景 沿河排屋 不沿河高層 杭商院地塊 (雅閣爾 ) 居住 無 精裝修高層 東南面粉廠 8萬 居住 運河 高層豪宅 時間 本項目一期 先行者 追隨者 奠定者 杭一棉 / 杭汽發(fā) 東南面粉廠 片區(qū)動態(tài)演進： 片區(qū)定義者 —— 最初定義片區(qū)形