【正文】 模式 B 立體戶型拆合 戶型模式 ——通過室內樓板打通加樓梯拆合 通過在室內樓面預留洞口或構件進行上下戶型的拆合 。 ” “ ” 客戶可接受單價范圍分布 中小戶型客戶 本報告是嚴格保密的。物管方面物管費一定要高，舉例說 500萬總價的房子，物管必須超過 3元以上；外立面材料肯定不能用涂料，綠化，水景要好。 西湖板塊36%之江區(qū)域11%錢塘江板塊32%城中區(qū)域17%其他4%西湖板塊 之江區(qū)域 錢塘江板塊 城中區(qū)域 其他居住狀態(tài)：現置業(yè)區(qū)域大多在城西、城中，意向區(qū)域以西湖板塊與錢塘江板塊，城中區(qū)域為主。 公元 65樓 推出時間： 推出套數： 425 均價： 2500元 /平方米 已銷售套數： 367 銷售率： % 是否裝修：毛坯 3樓 推出時間： 推出套數： 147 均價： 30000元 /平方米 已銷售套數： 38 銷售率： % 是否裝修：精裝修（ 5000元 /平米） ? “太貴了，這個地段應該在 23000元 /平米比較實際。 不僅提供普通課程，還提供禮儀 /高爾夫等貴族課程，令子女的教育從起點就非同凡響。 在名門，城市渴望標簽 時光俱樂部 = 體驗之都 =CLUB 頂層塔亭里只能容納 1～ 2張小圓桌，是整個會所的 制高 點 。 —— 原來想住別墅，住久了其實發(fā)現挺不習慣的 —— 市區(qū)適合我們老年人生活的好社區(qū)不多，綠化不好，連 散步 的地方都有 他們已經進入了“有錢”、“有閑”又“有情”的“ 安逸 ”境界。 在上海，珠三角等地購有高檔物業(yè)。 必須明確的游戲規(guī)則 游戲規(guī)則 1 ——大勢：景氣回落，調整戰(zhàn)略預期 游戲規(guī)則 2：市場供應 500001000001500002022002500003000003500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交面積1382311858144111583813416 13536 13480100001100012022130001400015000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月成交均價8014341426121222 1338800202204000060000800001000001202201400001600001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月月成交面積（平方米）1174412401 12447129371100011500120221250013000135001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月月成交均價（元/ 平米）● 杭州上半年住宅成交統計分析 ● 杭州上半年住宅成交統計分析 在本輪宏觀調控中，杭州雖然略顯后知后覺但并沒有成為例外， 08年 5月后價格企穩(wěn)但交易量持續(xù)下滑； ——數據來源： 《 世聯地產杭州 7月房地產市場播報 》 現狀：隨著城市擴張，杭州市場的板塊格局特征明顯； 目前杭州城市豪宅的價格箱體基本在 ； 0607年杭州高層豪宅供應旺盛，市場消化能力強； 08年高總價物業(yè)銷售放緩，剛性需求成為市場消化主力； 杭州市場已經形成環(huán)湖、臨江、西溪三大高端板塊； 西湖景觀因具備景觀與城市兩重優(yōu)勢且絕對稀缺決定其價值領先地位 杭州高層豪宅以舒適居家 3/4房為主， 4房主力面積在 220 350平米， 3房主力面積在 130180平米； 杭州高層豪宅主力總價區(qū)間： 400800萬， 1000萬以上。豪宅市場由于供應短缺、對利率不敏感，相對堅挺；低總價、小戶型由于需求剛性、不受二套政策影響而熱銷。 當前房地產市場的主要特征 本報告是嚴格保密的。 未來：從目前在售及土地出讓情況來看，未來兩到三年內可預計的供應量為 1260萬平，集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和濱江區(qū)。 四口之家， 兒子管理家族企業(yè) ，女兒讀小學 —— 沒有什么時間休息，經常要應酬，來杭州臵業(yè)目的主要為了來杭度假和以后 退下來養(yǎng)老，對居住環(huán)境要求比較高 —— 如果以后不工作了，就周游列國，四處走走，這就是我的夢想了 —— “ 杭州豪宅項目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊” 私營業(yè)主，在溫州 開工廠 。 這些人形成了一個個嚴密的 圈子 （雖然其形式有時候看起來極其松散），他們 有自己的圈子文化和圈子語言，既相互獨立，又時有交融。新視角餐廳位于頂樓的 私密空間 。 “以 昆侖 的名義，建立專屬” NEW YORKHudson Hotel 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 10 11 品牌聯合，發(fā)布限量版奢侈品 MONT BLANC MONT BLANC 限量版，因為稀有，所以珍貴。加精裝修也不用那么貴。沐橋：經典美國公寓 開盤時間 :2022年 1月 30日 推售套數 :138套 價格 :3000035000元 /平米帶精裝 截止 8月 1日銷售套數 :19套；銷售率 :% ?景觀資源對比周遍其他別墅項目 , 存在明顯劣勢 。 客戶意向購房區(qū)域選擇 ——城西某一豪宅項目意向客戶訪談 當前一線豪宅置業(yè)客戶居住地點調查 客戶語錄 該類客戶意向購買區(qū)域，大多集中于西湖板塊、其次是錢塘江板塊、城中板塊 “ 最理想的居住片區(qū)當然是 西湖旁邊了，晚上一家人出門到西湖逛逛太安逸了！ ”（義烏王先生） “錢江那邊夜景真漂亮，視線寬闊，那里的房子一定不錯”（上海李女士） “現在樓市看不準，要買房還是買市中心，保值，生活也方便，現在買房就該買市區(qū)的。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過于太大。 典型客戶 客戶基礎信息： 陳女士， 35歲，企業(yè)高級白領，城西某樓盤業(yè)主 購買驅動因素 ： 為父母購房 購房心理 ： 經濟條件好了，孝敬父母 客戶臵業(yè)特征： 陳女士之前市中心有老房子，現在經濟狀況好了為改善居住環(huán)境在城西某樓盤購買了一復式單位。 這種拆合方式較為靈活 ，但工程量大 ， 可行性較低 本報告是嚴格保密的。 兩戶不論獨立或是合并時都能保持戶型的完整性 ，對原有戶型的改動不大 本報告是嚴格保密的。 “ 現在適合我們年輕人的房子太少了，買個房最少也要 100來萬，太貴了 只能選擇小的了。 典型客戶 客戶基礎信息： ?姜先生， 45歲， 溫州私營老板 ? 三口之家 兒子讀高中 購買驅動因素： 自主兼投資 購房心理： 價格不是問題、品質一定要好、檔次要高 客戶臵業(yè)特征： 覺得杭州 400萬的房子也很正常 ，拿來做投資，比較關注樓盤本身的品質，采光，園林，物管等方面。 大戶型客戶 本報告是嚴格保密的。 望族 1價格 7樓價格 本報告是嚴格保密的。 銷售情況：總價提升后銷售不暢 3 5 6 ? 65樓均價 25000元 /平米的毛坯產品 ， 月均銷售速度約 60套 ? 3樓均價 30000元 /平米的精裝修產品 ， 總價上到 500800萬 的范圍內后 ， 月均銷售速度約 13套 。 NEW YORKHudson Hotel 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 10 11 貴族幼兒園 ： 引入一流師資 /設備配臵/國際化教學方案的貴族幼兒園。 時光俱樂部將整合杭州新的 消費方式 并可以承受這樣消 費水平的 富豪階層 。 —— 兩兒子經常可以回來住住，周邊生活配套一定要完善，社區(qū)配套要好，最好有 老年健身 場所。 上身穿米黃色休閑 T恤，下身穿休閑短褲，涼鞋。 面對樓市觀望和貨幣從緊的嚴峻形勢，開發(fā)商利用降價、委托策劃代理、融資等一系列措施來緩解回款壓力和資金鏈壓力，拿地更趨于謹慎，退地、轉讓土地頻現，但有部分大型房企仍在全國拿地，拿地重心轉向二三線城市 策略選擇 上市開發(fā)企業(yè)策略選擇 本報告是嚴格保密的。 ?從消費結構來看，呈現“兩頭堅挺，中間疲軟”。 2022年住宅銷售面積增速 2022年住宅銷售均價增速 杭州北京天津 上海南京深圳廣州0%10%20%30%40%50%60%70%80%40% 20% 0% 20% 40% 60% 80%圖： 2022年，主要區(qū)域市場銷售額、成交面積及均價的升幅 量減價增 量增價增 當前房地產市場的主要特征 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域 在售房源 增量房源 潛在供應量 合計 典型項目 上城區(qū) 陽光海岸 /城市之星 下城區(qū) 59 華豐板塊 拱墅區(qū) 151 昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東 南面粉廠 西湖區(qū) 轉塘（ 9宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約 ）和 西溪（和家園 /西溪里 /西溪蝶園） 江干區(qū) 錢江新城 、丁橋和九堡板塊 濱江區(qū) 待開發(fā)的 11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在 10萬方以上的有 7宗，其中有 3宗在 15萬方以上 下沙區(qū) 17 世茂濱江花園、朗詩國際街區(qū)、 保利東灣和北京金隅嘉業(yè) 合計 54 高層豪宅的主要供應區(qū)域：臨江板塊、老城板塊、西溪板塊 （地段 PK資源） 競爭：隨著 07年天價地王的涌現，未來兩三年高端豪宅供應出現 “ 群雄戰(zhàn)江湖 ” ，品牌開發(fā)商聚集。 居住在溫州，工作之余在杭州溫州兩地穿梭，來杭州娛樂消費。 他們似乎 沒有統一 的趣味傾向，但他們的精神氣質很 接近 。 稀缺代表尊貴，這里提供了即便有錢也不一定就能前 去消費的場所， 獵奇心理 會驅使杭州的財富階層們 趨 之若騖 。 推出刻有客戶簽名的限量版萬寶龍鋼筆，絕對是頂級時尚人士的夢寐以求的精品?！?——于先生 ? “ 3萬太高了，開發(fā)商打算慢慢賣吧” ——王先生 客戶原聲 本報告是嚴格保密的。 ?項目屬于旅游渡假區(qū) , 客戶對大面積公寓心理接受度不高 ?！保ü鸹▓@葉先生） 區(qū)域 典型樓盤 城西 白蕩海、山水人家、翠苑、桂花園、親親家園 城中 華海園、紫桂、武林廣場、青春坊、都市楓林、解放路 城北 湖畔花園、嘉綠苑、新華路 區(qū)外 溫州、臺州、義烏、紹興、臺州、上海 大戶型客戶 本報告是嚴格保密的。 精裝修的會更受歡迎點 （各裝修材料全部用名牌）。由于覺得此樓盤自然環(huán)境非常好，覺得非常適合老人家在這養(yǎng)老，于是想把父母也接過來住，但又希望和父母分開住，不打攪自己的生活。 模式 C 立體戶型拆合 戶型模式 ——通過平面進行立體拆合 一戶為平面戶型 ， 一戶為小復式戶型 ， 在共同層進行平面拼合 ， 形成大復式組合戶型 ， 以滿足不同客戶的需求 ． 復式戶型 平面戶型 復式拼合戶型 本報告是嚴格保密的。 模式 A 立體戶型拆合 戶型模式 ——通過陽臺或露臺拆合 在陽臺或露臺處加樓梯 。 客戶語錄 “ 我和女朋友兩個人加起來，首付最多 20萬，最多能買個 8090方的。 客戶語錄 “杭州豪宅項目肯定 保值 ，我們義烏老板都喜歡這邊” “烏市場很大，有好房子要到義烏去宣傳 ” “ ” 本報告是嚴格保密的。 客戶需求：改善 現有 生活環(huán)境、投資及考慮下一代 客戶語錄 “目前在九月森林，郊區(qū)住下來還是住城區(qū)比較方便“ “兒子在這邊讀大學，看到合適的就買一套，不管是孩子以后居住還是投資都無所謂 ” “朋友都在這邊買房了，我也來這一套，以后朋友有個照應” 改善居住環(huán)境43%投資20%兒女購房13%提升社會地位7%養(yǎng)老10%其他7%高端客戶臵業(yè)動機居前四位是 : “想有好的小區(qū)環(huán)境和周邊環(huán)境”（ 43%) “投資價值”占（ 20%） 考慮下一代 ,為兒女購房“ （占 13%） “養(yǎng)老需求”占（ 10%） 可見區(qū)域價值、以及升值空間、為子女購房等因素是刺激高端客戶產生臵業(yè)行為的關鍵驅動因素。銷售速度分別為 14套 /月和 8套 /月，代表較高市場水平。 均價： 30000元 /平米 戶型： 185平米 3房 2廳； 255平米 4房 2廳 3 基礎樓盤數據 地理位置 西湖區(qū)文一路原浙江理工大學 所屬區(qū)域 西湖區(qū) 建筑面積 230000 物業(yè)類型 高層公寓 戶型面積 185255 樓盤賣點 本報告是嚴格保密的。 在名門，城市是充滿藝術的 藝術品牌嫁接： ——世聯 蘇富比聯合 圈層拍賣營銷 —— 在頂級圈層進行藝術化推廣 —— 以藝術拍賣圈層傳播項目的優(yōu)雅形象 形式 ： 世聯與蘇富比臵業(yè)合作，在蘇富比秋季拍賣會上進行 “ 名門 ” 的推廣 —— 在蘇富比秋季拍賣會拍賣品展示 ——