【正文】 物業(yè)管理制度 葉縣新葉物業(yè)管理服務(wù)有限公司 63 / 64目錄前言 6 第一部分 崗位職責(zé) 7 (一)公司總經(jīng)理崗位職責(zé) 7 （二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 7 （三）市場(chǎng)管理員崗位職責(zé) 8 （四）文員崗位職責(zé) 8 （五）出納崗位職責(zé) 9 （六）工程維修主管崗位職責(zé) 9 （七）保潔主管崗位職責(zé) 10 （八）保安人員崗位職責(zé) 11 （九）消防員（保安員兼）崗位職責(zé) 13 （十）水電維修人員崗位職責(zé) 14 （十一）保潔員崗位職責(zé) 14 （十二）綠化工崗位職責(zé) 15 第二部分 公共制度 15 （一）接待來信來訪來電投訴制度 16 （二）管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 16 （三）員工文明服務(wù)要求 17 （四）員工廉潔工作制度 18 （五）服務(wù)工作管理制度 18 （六）鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度 19 第三部分 物業(yè)部管理制度 19 （一）市場(chǎng)管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度（二）物業(yè)管理部走（回）訪制度第四部分 安全、消防、車輛管理制度 21 第一章 安全管理制度 22 一：保安人員守則 22 值班管理規(guī)定 23 交接班制度 23 保安員培訓(xùn)制度 24 警棍使用制度 24 巡邏車使用管理規(guī)定 25 對(duì)講機(jī)使用制度 26 監(jiān)控系統(tǒng)操作制度 27 背景音樂播放制度 27 重大事件報(bào)告制度 27 二：緊急事件處理程序 28 突發(fā)事件處理程序 28 斗毆等暴力事件的處理程序 28 盜竊等破壞事件的處理程序 29 電梯困人的處理程序 29 停電停水的處理程序 29 發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理 30 第二章 消防管理制度 30 消防安全檢查制度 30 消防培訓(xùn)制度 30 滅火器管理規(guī)定 30 火災(zāi)處理制度 31 第三章 車輛管理制度 31 一、出入管理 31 二、停放管理 32 第五部分 設(shè)施設(shè)備管理制度 32 一、目的 33 二、范圍 33 三、職責(zé) 33 四、工作程序 33 五、工程維修部人員安全操作規(guī)程 37 六、 維修材料管理制度 38 第六部分 員工考勤管理制度 39 第一條：請(qǐng)銷假 39 第二條：病假 39 第三條：事假 39 第四條：年假 39 第五條：婚假 39 第六條：產(chǎn)假 40 第七條：?jiǎn)始? 40 第八條：曠工 40 第九條：遲到、早退 40 第十條: 簽到簽退（打卡制） 41 第十一條：加班、調(diào)休 41 第七部分 環(huán)境保潔管理制度 41 第一章:總則 42 第二章:保潔工作的日常管理 42 第三章:清潔工具領(lǐng)用管理 42 第四章:常用工具操作 43 第五章:保潔人員安全操作管理 43 第八部分 電梯安全運(yùn)行管理辦法 43 第一章 總 則 44 第二章 電梯安全運(yùn)行管理制度 44 第三章 電梯使用管理規(guī)定 46 第四章 電梯安全文明使用規(guī)則 47 第五章 電梯三角鑰匙管理規(guī)定 50 第六章 電梯應(yīng)急制度 51 第七章　電梯作業(yè)人員教育培訓(xùn)考核制度 54 第九部分 消防應(yīng)急預(yù)案 55 第十部分 安全生產(chǎn)管理制度 59 第一章 總則 60 第二章 機(jī)構(gòu)與職責(zé) 60 第三章 安全生產(chǎn)責(zé)任制 61 第四章 安全教育與培訓(xùn) 62 第五章 設(shè)備、勞動(dòng)場(chǎng)所 63 第六章 個(gè)人防護(hù)用品和職業(yè)的預(yù)防 63 第七章 檢查整改 63 第八章 獎(jiǎng)罰 63 前言為加強(qiáng)公司正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本公司《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《房屋租賃合同》、《裝修管理協(xié)議》文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力，各職能部門應(yīng)按照本制度對(duì)所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應(yīng)處罰。不盡之處，公司將適時(shí)予以補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。 葉縣新葉物業(yè)管理有限公司 簽發(fā)人： 年 月 日 第一部分 崗位職責(zé)(一)公司總經(jīng)理崗位職責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)管轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。 調(diào)動(dòng)各方積極性，共同管好物業(yè)。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。（二）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)物業(yè)部的日常事務(wù)和管理工作。建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函；負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修部、保安隊(duì)、保潔部人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按公司《內(nèi)部規(guī)章制度》的要求抓好管理；熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；加強(qiáng)各部的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。（三）市場(chǎng)管理員崗位職責(zé) 監(jiān)督、檢查、管理市場(chǎng)內(nèi)日常事務(wù)工作。熟悉市場(chǎng)內(nèi)房屋分布、商戶經(jīng)營情況、設(shè)施及各類標(biāo)志、廣告位、車位的使用情況。負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)公共衛(wèi)生檢查管理工作，保持市場(chǎng)內(nèi)干凈整潔。 宣傳、貫徹執(zhí)行市場(chǎng)管理法規(guī)及公司管理規(guī)定，及時(shí)糾正違反市場(chǎng)管理規(guī)定的人和事。 負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)廣告位的規(guī)劃管理，及時(shí)安排更新規(guī)劃內(nèi)廣告位畫面，清除私啦亂貼廣告。檢查公共設(shè)施、標(biāo)志、完好情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排維修整改。 掌握經(jīng)營戶的基本經(jīng)營情況，做好經(jīng)營戶管理，提供規(guī)范市場(chǎng)及業(yè)態(tài)調(diào)整依據(jù)，對(duì)門市、攤位的租金等清晰明了。及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，收集、反饋市場(chǎng)信息。調(diào)解市場(chǎng)糾紛，執(zhí)行和處理一般消費(fèi)糾紛，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者的合法權(quán)利。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。（四）文員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作； 負(fù)責(zé)員工考勤，收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管各類來文；嚴(yán)格遵守公司保密措施，無泄漏現(xiàn)象。負(fù)責(zé)部門人事檔案管理，設(shè)施、設(shè)備、圖紙資料、物品檔案管理，物業(yè)部日常工作等業(yè)務(wù)管理。做好物業(yè)會(huì)議前的準(zhǔn)備工作，會(huì)議通知、會(huì)議記錄、落實(shí)會(huì)議布置工作完成情況。負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)物業(yè)人事變動(dòng)情況，及時(shí)建檔確保檔案信息準(zhǔn)確。及時(shí)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)各類月、季度、年度報(bào)表，分析總結(jié)提出整改意見和建議。負(fù)責(zé)裝修管理協(xié)議的簽訂、商戶信息統(tǒng)計(jì)、建檔工作，水電費(fèi)的辦理充值，建檔工作。接待來訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；做好物品、材料領(lǐng)用、保管、發(fā)放和登記工作。向各業(yè)主發(fā)出書面繳納各項(xiàng)費(fèi)用的通知書；1完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。（五）出納崗位職責(zé) 清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng)；審核原始憑證是否完整；發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。（六）工程維修主管崗位職責(zé) 在物業(yè)部的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程維修服務(wù)項(xiàng)目的管理，組織對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修、改造及保養(yǎng)，裝修監(jiān)督檢查等日常工作，確保市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下： 根據(jù)工程維修服務(wù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，制訂市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)裝修、維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。 2熟悉房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。 熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》與公司管理的有關(guān)規(guī)章制度。 4掌握市場(chǎng)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。 5接受商戶報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決商戶的疑難問題。 6組織維修人員對(duì)市場(chǎng)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行檢查、維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 7定期巡查房屋使用情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題應(yīng)及時(shí)安排維修，落實(shí)整改情況。并填寫隱患記錄。 負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項(xiàng)目的房屋設(shè)施設(shè)備，供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作； 負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶裝修報(bào)批手續(xù)和審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實(shí)施。 負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，落實(shí)計(jì)劃的執(zhí)行情況。 1負(fù)責(zé)對(duì)維修、裝修項(xiàng)目、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項(xiàng)目裝修進(jìn)行技術(shù)審核。 1負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、給排水、電梯、消防、計(jì)量等）的管理、運(yùn)行、維修等工作； 1遇到重大事件及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)積極采取相應(yīng)措施、組織搶修。1 完成公司交待的其它工作任務(wù)。（七）保潔主管崗位職責(zé) 遵守本公司的規(guī)定、要求，盡職盡責(zé)按照操作規(guī)程及保潔標(biāo)準(zhǔn)所要求做好本責(zé)任區(qū)工作。 負(fù)責(zé)保潔工作的具體實(shí)施，學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)技能，接受培訓(xùn)，掌握清潔工具基本操作技能。嚴(yán)格按相應(yīng)操作規(guī)程使用、存放、保管保潔設(shè)備、設(shè)施，發(fā)生損壞或丟失時(shí)及時(shí)上報(bào)備案，按有關(guān)規(guī)定處理。正確使用各種清潔藥劑，嚴(yán)禁浪費(fèi)。主動(dòng)安排衛(wèi)生突擊工作，如：領(lǐng)導(dǎo)、貴賓參觀、門前走廊積雨、積雪的清掃突擊工作。積極向商戶宣傳衛(wèi)生常識(shí)，勸阻并制止不衛(wèi)生，不文明的現(xiàn)象和行為。在保潔過程中，如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞，應(yīng)及時(shí)上報(bào)。每天必須對(duì)管理區(qū)域全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫相應(yīng)表格。負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。對(duì)管理區(qū)域工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。保潔員的安全作業(yè)、工作質(zhì)量、物料消耗、設(shè)備使用等負(fù)有管理責(zé)任。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（八）保安人員崗位職責(zé)一:總則貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；遵守公司規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品進(jìn)、出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；負(fù)責(zé)做好市場(chǎng)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛的管理工作；負(fù)責(zé)做好綜合管理工作；治安、消防、市場(chǎng)文明經(jīng)營等工作。熟悉市場(chǎng)情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育商戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。二:保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)保安隊(duì)長(zhǎng)在物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)物業(yè)公司的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理；主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和