房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)說明(已修改)
2025-04-24 03:28 本頁面
【正文】 . . . . .房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)一。服務(wù)宗旨為強(qiáng)化項(xiàng)目專業(yè)管理，防范各類法律風(fēng)險(xiǎn)，本文依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)具體流程，結(jié)合法務(wù)部門自身定位，對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及的法律服務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。二、服務(wù)目標(biāo)1。通過對(duì)集團(tuán)及所屬分公司優(yōu)質(zhì)資源的綜合調(diào)配，向具體地產(chǎn)項(xiàng)目提供質(zhì)優(yōu)，高效，全方位的專業(yè)服務(wù)。2。遵從“事前預(yù)防為主，事后救濟(jì)為輔”的原則，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和技能避免或減少項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的法律疏忽及偏差，對(duì)因不慎而出現(xiàn)的疏忽和偏差所帶來的法律紛爭(zhēng)采取法律救濟(jì)措施，減少或避免可能造成的各項(xiàng)損失。3. 與外聘律所積極合作，利用外聘律所人脈，信息等資源優(yōu)勢(shì)，增加項(xiàng)目品牌附加值，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)成本，提高項(xiàng)目盈利能力。三，服務(wù)范圍第一部分 地產(chǎn)開發(fā)階段的法律服務(wù)自有資金/貸款 國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)付土地出讓金——取得四證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證抵 押 項(xiàng)目開發(fā)貸款——設(shè)計(jì)、勘探——工程報(bào)建——工程招標(biāo)——工程建設(shè)——墊資——先期施工墊資4050%內(nèi)部認(rèn)購——回款——工程建設(shè)銷售預(yù)售——按揭——1。房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。在此過程涉及的法律服務(wù)包括：參與項(xiàng)目可行性論證及協(xié)助設(shè)立地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分公司等。本司法務(wù)也可從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，從法律法規(guī)國(guó)家政策分析，為項(xiàng)目分公司的成立創(chuàng)造最好的條件。例如，在太陽能項(xiàng)目公司的成立階段，法務(wù)人員可以積極把握國(guó)家對(duì)此項(xiàng)目的減免稅政策，研究現(xiàn)行法規(guī)政策對(duì)新能源的優(yōu)惠及補(bǔ)助，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)為項(xiàng)目的籌資融資提出法律建議，參與制定項(xiàng)目長(zhǎng)期規(guī)劃書等。為項(xiàng)目公司日后的順利運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造良好的先決條件。2。行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。在此過程中可能涉及的法律服務(wù)包括：協(xié)助參與土地使用權(quán)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證的取得，出具建設(shè)用地選址意見書等項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)文件。為土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押提供法律意見并制作法律文件。對(duì)土地拆遷評(píng)估，擬定拆遷，補(bǔ)償安置，合作開發(fā)等方案，擬定招標(biāo)方案，審核合作企業(yè)資質(zhì)，起草各類合同，審核開發(fā)流程，優(yōu)化開發(fā)執(zhí)行力；監(jiān)管各類合作協(xié)議履行，審核項(xiàng)目交付方案參與工程款項(xiàng)結(jié)算。協(xié)助辦理竣工驗(yàn)收，備案報(bào)備手續(xù)等。因我司已經(jīng)有不少的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，故結(jié)合本司實(shí)際情況，四證的取得一般不需要法務(wù)人員直接參與。關(guān)于土地拆遷方面的具體內(nèi)容，因其本身具有一定的專業(yè)性，法務(wù)人員仍需積極和專業(yè)的拆遷公司進(jìn)行接洽溝通，重點(diǎn)關(guān)注最新法律法規(guī)及國(guó)家地方性政策的變動(dòng)，能夠及時(shí)有效地提出專業(yè)意見。對(duì)于合同協(xié)議的履行及糾紛，之前都是由本司其它負(fù)責(zé)部門執(zhí)行，但本司法務(wù)人員將在其中扮演愈來愈重要的監(jiān)管和溝通角色，保證協(xié)議的順利履行。第二部分 建設(shè)工程中法律服務(wù)調(diào)研費(fèi)、策劃費(fèi) 前期成本——開辦費(fèi) 土地出讓費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi) 設(shè)計(jì)成本——土建、市政、園林、裝修——成本預(yù)測(cè) 建筑設(shè)計(jì)—— 規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)費(fèi)用 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)—— 施工圖 環(huán)境設(shè)計(jì)—— 園林設(shè)計(jì)賺 生產(chǎn)成本—— 土建、市政、園林、裝修 監(jiān)理 施工組織—— 施工員成本控制 工檢組生產(chǎn)環(huán)節(jié)—— 質(zhì)量、成本、工期、安全、形象 簽證 施工驗(yàn)收 決算
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