【正文】 北京光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目公司管理制度二○○八年十二月47 / 49目 錄第一章 項(xiàng)目公司管理總則 1第二章 項(xiàng)目公司組織模式 2第三章 項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé) 4第四章 項(xiàng)目公司工程管理的一般規(guī)定 18第五章 項(xiàng)目公司的工程合同管理 21第六章 項(xiàng)目公司的工程文檔管理 25第七章 重大施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查 30第八章 項(xiàng)目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法 35第九章 項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法 39第十章 設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 41第十一章 工程中期付款及工程結(jié)算 45第一章 項(xiàng)目公司管理總則一、為明確項(xiàng)目公司管理職能定位，實(shí)現(xiàn)北京公司各項(xiàng)目的健康均衡發(fā)展，保障企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本管理制度。二、本管理制度適用于北京公司全資開發(fā)項(xiàng)目或依據(jù)北京公司開發(fā)模式進(jìn)行的控股、參股項(xiàng)目。三、本制度涵蓋土地確定且項(xiàng)目公司成立后至項(xiàng)目保修期結(jié)束的項(xiàng)目管理過程。四、本制度建立的目標(biāo)為：全面優(yōu)化、規(guī)范北京公司各項(xiàng)目管理工作的操作方法及流程；充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)新能力，以實(shí)現(xiàn)北京公司各項(xiàng)決策的迅速、正確執(zhí)行；充分利用、整合和配置北京公司內(nèi)部的資金、人力等資源，以實(shí)現(xiàn)北京公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展。五、本制度分為項(xiàng)目公司管理總則、項(xiàng)目公司組織模式、項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé)、項(xiàng)目公司工程管理的一般規(guī)定、項(xiàng)目公司的工程合同管理、項(xiàng)目公司的工程文檔管理、重大施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查、項(xiàng)目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法、項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法、設(shè)計(jì)變更與工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、工程中期付款及工程結(jié)算，共十一章。第二章 項(xiàng)目公司組織模式一、項(xiàng)目管理架構(gòu)概述：北京公司實(shí)行直線職能制與矩陣制的混合制的組織結(jié)構(gòu)形式，建立以項(xiàng)目為中心的管理體制。項(xiàng)目公司承擔(dān)具體經(jīng)營職責(zé)，項(xiàng)目是企業(yè)的利潤中心，北京公司經(jīng)營管理的重心圍繞項(xiàng)目展開。北京公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導(dǎo)”，為項(xiàng)目部服務(wù)、支持和監(jiān)管；項(xiàng)目部在接受公司管理的基礎(chǔ)上，充分利用公司既有資源，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制、組織工作。二、項(xiàng)目公司的成立與解散：開發(fā)項(xiàng)目土地取得后，成立項(xiàng)目公司；項(xiàng)目公司人員配置（見組織結(jié)構(gòu)圖）；人員配置根據(jù)項(xiàng)目的大小、項(xiàng)目的難易程度及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行合理的配備。項(xiàng)目最后一期保修期完成后，項(xiàng)目公司解散。三、項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)圖第三章 項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé)一、項(xiàng)目公司管理職能:定義：項(xiàng)目公司是在北京公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行各項(xiàng)對(duì)外合同的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目公司是一個(gè)組織體，要協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司部門之間、人員之間的關(guān)系，要溝通項(xiàng)目公司與北京公司各部門之間，項(xiàng)目公司與政府主管部門、監(jiān)理單位、總包單位、指定分包單位等的關(guān)系。管理范圍：項(xiàng)目公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的進(jìn)程管理，項(xiàng)目公司從成立起，負(fù)責(zé)利用北京公司各項(xiàng)資源，圍繞北京公司的經(jīng)營目標(biāo)，組織落實(shí)項(xiàng)目的前期定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施的前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)、成品銷售及項(xiàng)目交付與服務(wù)按計(jì)劃有序開展。管理目標(biāo)：項(xiàng)目公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，組織監(jiān)理、總包及其他工程分包單位，按照擬定進(jìn)度、質(zhì)量、安全、項(xiàng)目制造成本等目標(biāo)完成項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，按期提供合格的房屋產(chǎn)品。項(xiàng)目公司與北京公司各部門的業(yè)務(wù)職能關(guān)系：（1）項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的建造成本的控制中心，項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目目標(biāo)成本的測(cè)算，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制及實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行成本過程成本控制。（2）項(xiàng)目公司是設(shè)計(jì)圖紙的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目概念、規(guī)劃、方案及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)圖紙會(huì)審紀(jì)要完成后的設(shè)計(jì)管理工作。（3）項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)處理配合外部銷售公司、北京公司營銷策劃部工作中對(duì)工程的要求；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理工程現(xiàn)場(chǎng)的銷售工作；負(fù)責(zé)工程銷售過程中的客戶服務(wù)工作的實(shí)施。項(xiàng)目公司與北京公司各部門的管理職能關(guān)系：（1）凡是北京公司各職能部門承擔(dān)的有關(guān)項(xiàng)目的工作事項(xiàng)，項(xiàng)目公司應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)、全面地跟蹤掌握工作情況（包括工作計(jì)劃、完成情況以及存在的問題，等等）。（2）北京公司各職能部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行專業(yè)的業(yè)務(wù)管理，即提供專業(yè)支持、服務(wù)、指導(dǎo)及監(jiān)督等。職能部門派駐項(xiàng)目人員，工作安排上接受項(xiàng)目公司安排，工作業(yè)務(wù)上接受職能部門管理。（3）項(xiàng)目公司有權(quán)對(duì)職能部門承擔(dān)的有關(guān)項(xiàng)目工作事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)價(jià)；職能部門派駐項(xiàng)目人員從專業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目決策有異議時(shí)，可由職能部門經(jīng)理與項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。項(xiàng)目公司的內(nèi)部管理職能：（1）負(fù)責(zé)對(duì)工程監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，并通過其實(shí)現(xiàn)對(duì)施工單位的管理。（2）負(fù)責(zé)工程進(jìn)度情況，審核施工月報(bào)表，核定工程進(jìn)度款支付額。（3）進(jìn)行權(quán)限范圍為招標(biāo)采購管理，設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)。參與北京公司組織各類招投標(biāo)工作。（4）認(rèn)真執(zhí)行各類施工合同，將合同中明確的工程質(zhì)量、進(jìn)度落到實(shí)處；全面進(jìn)行工程施工現(xiàn)場(chǎng)和工程質(zhì)量進(jìn)度的過程管理。（5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃的落實(shí)。（6）配合銷售做好施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理及其他有關(guān)工作。（7）負(fù)責(zé)工程分部分項(xiàng)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)組織工程的竣工驗(yàn)收工作（除規(guī)劃驗(yàn)收外）。（8）協(xié)助處理工程索賠事項(xiàng)，主持處理項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生的重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故或安全事故。（9）組織竣工結(jié)算工作及落實(shí)竣工圖紙的繪制。（10）負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目的總結(jié)工作，組織項(xiàng)目的后評(píng)估工作。（11）進(jìn)行項(xiàng)目公司自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)，做好人員的崗位安排及培養(yǎng)工作。（12）負(fù)責(zé)維護(hù)項(xiàng)目所在地與工程建設(shè)有關(guān)的對(duì)外關(guān)系。二、項(xiàng)目公司崗位職責(zé)：項(xiàng)目公司項(xiàng)目總經(jīng)理 直接上級(jí)：北京公司總經(jīng)理 間接上級(jí)：北京公司分管副總 直接下級(jí)：項(xiàng)目公司員工（1）項(xiàng)目總經(jīng)理依據(jù)北京公司總經(jīng)理授權(quán)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量及項(xiàng)目的制造成本負(fù)責(zé)，是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的責(zé)任人。（2）主持項(xiàng)目公司全面工作，根據(jù)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)編制要求及項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確定項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員安排，協(xié)調(diào)各崗位分工，完善內(nèi)部組織建設(shè)，有計(jì)劃地安排項(xiàng)目公司的各項(xiàng)工作。（3）項(xiàng)目總經(jīng)理接受北京公司總經(jīng)理的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，由北京公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)考核，北京公司分管副總擁有對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的部分考核權(quán)。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)北京公司職能部門及其派駐項(xiàng)目人員擁有部分考核權(quán)。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部人員擁有全部考核權(quán)。（4）項(xiàng)目總經(jīng)理參與項(xiàng)目開發(fā)過程中所有合作單位的選擇，對(duì)重大合同單位的確定具有建議權(quán)；對(duì)權(quán)限范圍內(nèi)（50萬元及非重大合同部分）的合同單位確定，具備直接選擇的權(quán)利。（5）所有與項(xiàng)目有關(guān)的資金支付（包括開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、土地、設(shè)計(jì)、配套、建安費(fèi)用等）均要經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審核， 項(xiàng)目總經(jīng)理可以審批直接 萬元以下的配套、建安及其他與工程建設(shè)有關(guān)的政府部門收費(fèi)。（6）項(xiàng)目總經(jīng)理處理工程緊急問題，可超越審批權(quán)限（指設(shè)計(jì)變更、工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證及資金支付）進(jìn)行處理，但必須至少與北京公司總經(jīng)理進(jìn)行電話溝通，且得到口頭同意。（7）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目的合同管理體系，嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同爭(zhēng)議和糾紛。（8）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立完備的項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料管體系。（9）全面控制施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本，完成公司下達(dá)的建設(shè)任務(wù)；（10）嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的動(dòng)態(tài)成本管理制度，并負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施職責(zé)；（11）執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督；（12）負(fù)責(zé)組織工程實(shí)施中政府有關(guān)部門、市政部門、公用事業(yè)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調(diào)工作。（13）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人才培養(yǎng)，對(duì)關(guān)鍵崗位人員流失率負(fù)責(zé)。（14）定期向公司領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門提交項(xiàng)目實(shí)施的情況報(bào)告。項(xiàng)目公司工程部經(jīng)理 直接上級(jí)：項(xiàng)目公司總經(jīng)理 直接下級(jí)：部門員工（1）領(lǐng)導(dǎo)工程部全體員工按照公司制定的項(xiàng)目計(jì)劃和目標(biāo)，完成項(xiàng)目工程建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本的控制，協(xié)調(diào)解決部門員工在工作中遇到的問題。（2）根據(jù)項(xiàng)目下達(dá)的工作任務(wù)和目標(biāo)，制定工作計(jì)劃并組織實(shí)施。（3）組織專業(yè)工程師審核施工圖紙，配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織設(shè)計(jì)交底。（4）跟進(jìn)北京公司合同預(yù)算部及材料設(shè)計(jì)部門,完成項(xiàng)目有關(guān)的招標(biāo)配合工作。（5）負(fù)責(zé)組織部門員工進(jìn)行機(jī)電、市政類二次設(shè)計(jì)工作及房屋建筑類二次設(shè)計(jì)的配合工作。（6）審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、施工總平面布置圖及施工方案。（7）協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、總包單位及甲指分包單位之間的相互關(guān)系，解決存在的矛盾。（8）處理工程往來函件，審核專業(yè)工程師起草的工作聯(lián)系單。（9）召開或參加例行會(huì)議或?qū)ｎ}會(huì)議。（10）審核工程變更洽商，審核現(xiàn)場(chǎng)簽證。（11）審核工程款撥付手續(xù)。（12）組織工程階段驗(yàn)收，簽署驗(yàn)收意見。（13）組織工程移交和工程保修。（14）配合項(xiàng)目總經(jīng)理協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司與各外部各單位的關(guān)系。（15）負(fù)責(zé)部門員工的任務(wù)分派、日常管理和績(jī)效考核。（16）負(fù)責(zé)制定部門內(nèi)部管理制度、員工崗位職責(zé)并落實(shí)。（17）完成公司、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。項(xiàng)目公司各專業(yè)工程師 （土建、精裝、強(qiáng)電、弱電、暖通、給排水、市政、園林） 直接上級(jí)：項(xiàng)目公司工程部經(jīng)理 直接下級(jí)：無（1）協(xié)助工程部門經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中本專業(yè)所屬工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全實(shí)施管理。（2）根據(jù)部門下達(dá)的工作任務(wù)和目標(biāo)，制定本專業(yè)工程計(jì)劃并組織實(shí)施。（3）審核專業(yè)施工圖紙，參加設(shè)計(jì)交底。（4）參與工程相關(guān)的招標(biāo)采購配合工作。（5）審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、施工總平面布置圖及施工方案。（6）配合監(jiān)理復(fù)核重要部位的測(cè)量放線成果。（7）監(jiān)督檢查和協(xié)調(diào)解決施工過程中存在的質(zhì)量、安全、進(jìn)度等問題。（8）機(jī)電、市政類工程師負(fù)責(zé)本專業(yè)二次設(shè)計(jì)工作的開展，土建工程師配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理完成相關(guān)二次設(shè)計(jì)的配合工作。（9）配合監(jiān)理進(jìn)行重要建筑材料、設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)。（10）負(fù)責(zé)辦理專業(yè)工程