【正文】 第二章　建設(shè)用地制度與政策【本章歷年考情】　　■ 2008年5分　　【補充】我國土地制度框架－所有權(quán)與使用權(quán)分離　　　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 集體土地征收　　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓　　第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥　　第四節(jié) 閑置土地的處理　　【內(nèi)容詳解】　　　　 第一節(jié)　集體土地征收　　 ▲　　 集體土地概述　　■ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有　　■ 宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有　　■ 集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)　　■ 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）　　【2006年真題】　　◆ 《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬（　）所有?！　　　　　　　　　答疑編號500431020101]『正確答案』D『答案解析』宅基地的所有權(quán)也歸集體，使用權(quán)歸農(nóng)民個人?！　?征地集體土地的概念　　■ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補償?shù)男袨椤　　?實質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜小　?征收與征用的共同與不同之處　　■ 共同之處　　◇ 都具有一定強制性　　◇ 都要經(jīng)過法定程序　　◇ 都要依法給予補償　　■ 不同之處 　　◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán) 　　◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人 　　【2008年真題】　　◆ 國家為了公共利益的需要，征用集體土地，其土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。（ ?。　答疑編號500431020102]『正確答案』√『答案解析』征用所有權(quán)不發(fā)生變化，只是使用權(quán)變化。　　 征收的特點　　■ 強制性土地征收是國家行為　　■ 妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活要給予被征地單位經(jīng)濟補償 　　■ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?　　 ▲ 　　■ 珍惜耕地，合理利用土地的原則　　◇ 能不征就不征，能少征就少征　　■ 保證國家建設(shè)用地的原則　　◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用　　■ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則　　◇ 對征收的土地要適當(dāng)補償　　◇ 對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補助　　◇ 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排　　◇ 妥善安置拆遷戶　　■ 有償使用土地的原則　　◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)　　■ 依法征地的原則　　◇ 必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件　　◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù)　　◇ 禁止以租代征　　【2007年真題】　　◆ 下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（?。?　　　　　　，征用是企業(yè)行為　　，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變　　，征用是非強制性的　　[答疑編號500431020103]『正確答案』ABD　　、征用集體土地的政策規(guī)定 ■　　 征收土地的范圍　　■ 為了公共利益的需要，可以征收集體土地　　■ 土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)　　【2006年真題】　　◆ 《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需求，可以依照法律規(guī)定對土地實行（?。┎⒔o予補償　　　　　　　　　　[答疑編號500431020104]『正確答案』C　　 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限　　■ 聽證制度在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證　　■ 征收土地實行兩級審批制度－國務(wù)院和省級政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）　　■ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）　　■ 由國務(wù)院審批的　　◇ 基本農(nóng)田　　◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的　　◇ 其他土地超過70公頃的　　■ 其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案　　 申請征地不得化整為零　　■ 征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零　　■ 分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用　　■ 鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收　　 對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助　　■ 由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費　　 臨時用地政策　　■ 由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)　　■ 由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）　　■ 臨時用地期限最多不超過2年　　■ 不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑　　■ 期滿后建設(shè)單位清理場地支付費用，到土管部門注銷登記　　■ 超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地　　 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）　　■ 聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)　　■ 持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件　　■ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土管部門提出用地申請　　■ 兩種處理方式　　◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實行征收　　◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）　　 征收土地公告（主要是兩個公告）　　■ 概念　　◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進行公告　　■ 征地公告內(nèi)容（四項）　　◇ 征收批準(zhǔn)機關(guān)、文號、時間和用途（批文）　　◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）　　◇ 征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）　　◇ 辦理征地補償?shù)钠谙夼c地點（手續(xù)）　　■ 征地補償安置方案公告內(nèi)容　　◇ 被征地土地情況　　◇ 土地補償費標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式　　◇ 安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式　　◇ 地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式　　◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑　　◇ 其他措施　　■ 未過行公告的，被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)　　 征地補償費的使用　　■ 補償和安置補助費按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個人）　　■ 耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展　　■ 菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理　　■ 征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支　　 特殊征地政策　　■ 大中型水利水電工程補償－國務(wù)院另行規(guī)定　　■ 征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定　　■ 征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報相關(guān)部門處理后方可征地　　■ 烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理　　■ 用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收　　 ■　　【征地補償費的構(gòu)成】三大類　　■ 土地補償費－給集體的，補償所有權(quán)　　■ 安置補助費－給個人的，安置勞動力　　■ 地上物及青苗補償費－給地上物的所有人　　【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】　　■ 征地補償費與土地補償費不同　　■ 安置補助費，不叫安置補償費　　 土地補償費　　■ 內(nèi)含　　◇ 是征地費的主要部分，為補償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟損失而支付的款項（對地）　　◇ 由用地單位支付土地補償費　　■ 標(biāo)準(zhǔn)　　◇ 征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補償）　　◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級規(guī)定 　　 安置補助費　　■ 內(nèi)含　　◇ 安置補助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費（對人）　　■ 耕地標(biāo)準(zhǔn)　　◇ 安置補助費＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)　　◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算　　◇ 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍　　◇ 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍　　■ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)　　◇ 由省級規(guī)定　　■ 征地補償費的特殊規(guī)定　　◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補償費和安置補助費，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍　　◇ 土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼　　■ 政府的管理　　◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價　　◇ 征地補償做到同地同價　　◇ 國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算　　◇ 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股　　 地上附著物和青苗補償費　　■ 地上附著物和青苗補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省級政府規(guī)定　　■ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金　　■ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘　　 臨時用地補償標(biāo)準(zhǔn)　　■ 征用臨時用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議　　■ 按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償（注意沒有倍數(shù)）　　■ 但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和　　【為何有高限的規(guī)定】　　■ 臨時用地補償相當(dāng)于租金　　■ 征地補償費相當(dāng)于銷售價格　　■ 如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租　　 補償費用的使用　　■ 土地補償費－農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有　　■ 地上附著物和青苗補償費－歸地上附