【正文】 財務管理手冊 財務管理概述一、總則，正確處理好管理與理財?shù)年P系，是物業(yè)管理的首要問題。：(1)有計劃、合理地安排資金，為管理公司經(jīng)營管理服務。(2)認真貫徹各項財經(jīng)制度，維護財經(jīng)紀律，實行財務監(jiān)督。(3)加強經(jīng)濟核算，增收節(jié)支，提高經(jīng)濟效益。，開戶建賬，建立一套完整的切實可行的會計核算制度，做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。，落實各項經(jīng)濟指標。，加強財務監(jiān)督，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。、法令和條例，接受當?shù)囟悇铡y行、工商等部門的監(jiān)督。“會計事務所”對企業(yè)會計賬目的審查。二、財務權限與職責，制定各項經(jīng)濟指標，并報總物業(yè)經(jīng)理審批。，檢查各項制度執(zhí)行情況。，制定各部門的流動資金額，超出額度的財務部有權拒付。，且經(jīng)財務部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。，及時足額收取管理費及其他費用，按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。，防止固定資產(chǎn)流失。，保證會計資料的完整。，編制好各種財務報表，做好財務工作。，強行核銷不合理開支，打擊報復財務人員的行為，財務部經(jīng)理有權向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。三、財務管理，結合有關規(guī)定，認真進行財務處理與會計核算，及時編報各類財務報表，做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果。，業(yè)務招待費的提取按國家規(guī)定，可以在業(yè)務收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用，并按如下標準提?。喝陿I(yè)務收入額在人民幣1500萬元以下的，不超過年業(yè)務收入額的千分之五；全年業(yè)務收入在人民幣1500～5000萬元的部分，不得超過業(yè)務收入的千分之三。，建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理，做到日清月結，賬賬相符，及時清理未達賬項，每周編報一次資金日報表，以便管理公司及時掌握資金使用情況，合理使用資金。，杜絕假發(fā)票，空白條，杜絕不合理、不合法的費用支出。，數(shù)額在一萬元以下的，可一次進入當期費用，超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法，分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。電子文檔：CWGL002會計核算依據(jù)物業(yè)管理公司的財務管理部門，在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解，此外，還應對與本公司、本物業(yè)相關下列文件的相關規(guī)定予以關注。一、業(yè)主公約業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權利、義務及責任。公約內(nèi)包括了很多有關財務處理、費用計算等數(shù)據(jù)。財務管理部人員須詳細了解該項資料及規(guī)定，并作為會計核算的依據(jù)。現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下:一份內(nèi)容完善的公約應就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。通常,本著“用者自付”的原則，本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有，本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔。當然也可以是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限，收入不足以應付經(jīng)常性支出時，由開發(fā)商承擔補貼責任。但關鍵是必須有明確的約定。要求物業(yè)管理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況，是我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關法規(guī)保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規(guī)定。公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分(如：停車場、辦公樓、住宅樓等)的收支獨立核算。通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。通?？梢允菍嶋H收樓日，或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定。公約通常會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權按規(guī)定利率計收滯納金。二、管理合約管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權利和義務。主要應包含以下內(nèi)容：，及管理公司報酬的計收標準及方法等。，并享有公約規(guī)定的管理人所享有的權利、義務及責任，根據(jù)管理公約對本物業(yè)進行管理。，除首年預算外，通常由財務管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算控制。，財務移交方面的要求。三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。四、收樓的流程在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資料，如:，用以計算管理費起計日期。，包括姓名、聯(lián)絡地址及電話等。，可作入賬及對賬的憑據(jù)。根據(jù)上述資料，可以建立一套必要的圖表檔案，如：單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細表、應收／已收／欠收管理費一覽表等。電子文檔：CWGL003會計核算重點一、會計科目制定一九九八年四月十一日，國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的條例。因此，在制定一級會計科目時，必須遵照國家規(guī)定，但子細目卻可按實際的需要增減。現(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。二、成本核算每一獨立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的“部分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、