計稅成本管理辦法(已修改)
2025-04-21 06:49 本頁面
【正文】 計稅成本管理辦法是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在①開發(fā)土地，②建造住宅、③商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的各項耗費。解讀：列舉了三項開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，即土地的一級開發(fā)，房屋開發(fā)，即二級開發(fā)。房屋開發(fā)主要又有建造住宅和商業(yè)用房。當然還有其它的一些類型，如：產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)性廠房等其他類型。問：工業(yè)企業(yè)自建廠房，是否服從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅成本管理辦法呢?不屬于，那屬于自建固定自產(chǎn)。而本文指的是開發(fā)產(chǎn)品。例如：某酒店一開始資金不足，采取了預(yù)售的方式，其實是假按揭，沒有繳納稅款?；榫植榈胶?，該企業(yè)采取了變立項的方式，并將款項全部還了。我不是房地產(chǎn)企業(yè)了。最后通過和稅務(wù)機關(guān)溝通后，按照實質(zhì)重于形式的原則，沒有按照收入來處理。又如，開發(fā)產(chǎn)品先租后售，如果提取折舊的話，需要視同銷售。那么如果立項是“自建固定資產(chǎn)”，就不用視同銷售了。 ，即既包括開發(fā)產(chǎn)品成本，也包括期間費用。 開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為: 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔者。計稅成本對象的確定有6個原則: (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆＂賹嵸|(zhì)上是配比原則的體現(xiàn)。如果不能銷售，取得不了收入，單獨核算其成本沒有配比的對象，因此沒有任何意義；②公共配套設(shè)施盡管不是獨立的成本對象，但是不排除可以作為中間成本對象，對發(fā)生的耗費進行歸集。沒有必要每發(fā)生一筆都要進行分配。（二） 定價差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。比如商鋪和普通住宅，就不適合作為一個成本對象，售價差異較大。不公平。其實也是一種配比原則的體現(xiàn)。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。從成本層面來體現(xiàn)收入和成本相配比的原則。（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進行核算。一是效率原則，對類型相似的可以作為一個成本對象。二是強調(diào)開竣工時間相差超過一年的，必須作為不同的成本對象。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進行核算。例如，底層是商鋪，高層為住宅。無論是企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)當作為不同的成本對象。土地增值稅（國稅發(fā)〔2006〕187號文件第一條第二款）的清算單位如果包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當分別作為不同的清算單位。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。是否屬于代建，目前在所得稅上沒有區(qū)分，只是在營業(yè)稅方面各省有自己的區(qū)分。如：江蘇省規(guī)定根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對象分別核算。（每一類都可能有很多成本對象）（一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1