【正文】 錦發(fā)集團(tuán)公司企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)錦發(fā)總規(guī)字 (2006) 第X號(hào) 策劃部管理辦法1. 1. 目 的 策劃部是針對(duì)公司的項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣、形象宣傳以及企業(yè)文化研究等各項(xiàng)工作的“智囊”機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重大責(zé)任。制定本管理辦法的目的是為了能促進(jìn)策劃部各個(gè)環(huán)節(jié)的工作能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。同時(shí)本管理辦法是圍繞著日常工作每個(gè)環(huán)節(jié)的可操作性和可行性而書寫的，緊緊圍繞著事務(wù)，并注意詞句的表達(dá)言簡(jiǎn)意駭，一目了然。2. 2. 范 圍 本管理辦法適用于策劃部每個(gè)工作崗位以及相應(yīng)的工作職責(zé)。 策劃部組織結(jié)構(gòu)圖策劃部經(jīng)理經(jīng)理助理（文案）（1名)主管（2名，分管平面設(shè)計(jì)、媒體）平面設(shè)計(jì)師（1名）文員（1名） 營(yíng)運(yùn)招商部各崗位工作職責(zé) 職 位：策劃部經(jīng)理職 責(zé)：負(fù)責(zé)部門工作組織關(guān)系：對(duì)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、分管總監(jiān)負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：1. 1. 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性分析、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷戰(zhàn)略分析，以及相應(yīng)的推廣計(jì)劃制訂，在項(xiàng)目中突出“指導(dǎo)性”、“前瞻性”、“權(quán)威性”的作用。2. 2. 周期性的調(diào)查上海及周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并對(duì)典型樓盤做好相關(guān)資料的采集、分析、整理、存檔的工作，并及時(shí)更新，時(shí)刻掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)區(qū)域性和全國(guó)性的房地產(chǎn)形式有深入、客觀、科學(xué)的理解。3. 3. 熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、各項(xiàng)房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)于樓盤大勢(shì)有較為準(zhǔn)確的判斷。4. 4. 嚴(yán)格執(zhí)行和貫徹公司上級(jí)部門下達(dá)的各項(xiàng)指令，按時(shí)保質(zhì)的完成各項(xiàng)工作任務(wù)，確保銷售部門在各項(xiàng)所需配合性工作上順利進(jìn)行。5. 5. 以公司利益為前提，處理好與其他公司間的各項(xiàng)合作事宜，合理配置資源，節(jié)約成本，讓有限的資源發(fā)揮盡可能大的效率。6. 6. 發(fā)現(xiàn)潛在和現(xiàn)實(shí)的危機(jī)及提出預(yù)防和消除的意見，培養(yǎng)和發(fā)展企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制。7. 7. 配合公司做好企業(yè)文化教育的推廣、深化的各項(xiàng)相關(guān)工作。8. 8. 制作部門年度、月度的工作計(jì)劃和工作小結(jié)，及時(shí)向總辦匯報(bào)，使公司和上級(jí)部門及時(shí)了解策劃部的工作狀況。9. 9. 全面負(fù)責(zé)部門日常運(yùn)作與管理，定期召開部門的月會(huì)、晨會(huì)。對(duì)部門內(nèi)的員工實(shí)行監(jiān)督管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，每月制定培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施。10. 10. 制定、完善員工的工作標(biāo)準(zhǔn)以及操作程序，每天對(duì)下屬的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。11. 11. 對(duì)部門員工進(jìn)行公正、嚴(yán)格的工作考核。12. 12. 嚴(yán)格控制部門開支，完成部門各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，做好總辦和上級(jí)交辦的其他工作。 職 位：策劃部助理職 責(zé)：協(xié)助部門經(jīng)理組織關(guān)系：對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：1. 1. 負(fù)責(zé)部門內(nèi)文檔、資料的收集與整理，協(xié)助部門經(jīng)理做好各類文案工作。2. 2. 負(fù)責(zé)部門與總辦、部門與部門之間的文件的收發(fā)、跟蹤。3. 3. 協(xié)助項(xiàng)目作好策劃定位、宣傳推廣、促銷活動(dòng)及其他相關(guān)事務(wù)的計(jì)劃成文工作。4. 4. 負(fù)責(zé)部門會(huì)議紀(jì)要的記錄；定期制作每月配合部門經(jīng)理制定工作計(jì)劃和工作小結(jié)。5. 5. 負(fù)責(zé)策劃部的各類方案、報(bào)價(jià)以及函件的起草、制定和打印。6. 6. 配合部門經(jīng)理做好各類客戶的接待及登記工作，及時(shí)傳達(dá)反饋信息，并有書面記錄向經(jīng)理匯報(bào)有關(guān)事宜的進(jìn)展。7. 7. 密切關(guān)注部門各項(xiàng)工作的進(jìn)展情況，及時(shí)記錄、整理工作的完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并向部門經(jīng)理反饋?zhàn)钚滦畔ⅰ?. 8. 關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息：新的樓盤、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)熱門事件。9. 9. 負(fù)責(zé)部門行政事務(wù)的處理。10. 10. 完成部門經(jīng)理交辦的其他工作。 職 位：主管——設(shè)計(jì)主管職 責(zé)：負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、媒體組織關(guān)系：對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：1. 1. 全面管理，參與公司項(xiàng)目的宣傳資料、平面設(shè)計(jì)、文本設(shè)計(jì)工作。2. 2. 長(zhǎng)期性的對(duì)各大房地產(chǎn)及其他相關(guān)展示會(huì)的宣傳資料、照片素材進(jìn)行收集、整理、存檔。3. 3. 收集各種媒體（報(bào)刊、電視、電臺(tái)、網(wǎng)站、雜志等）的刊例、折扣、優(yōu)惠內(nèi)容等資料，并做好整理、存檔、更新工作。4. 4. 對(duì)于設(shè)計(jì)所需的圖文光盤、參考書籍、專業(yè)雜志做好整理、維護(hù)、保養(yǎng)工作。5. 5. 對(duì)于公司項(xiàng)目已經(jīng)做過的各類廣告，如：報(bào)刊、戶外、宣傳品等相關(guān)資料作好管理、備份工作（電子文檔、成稿）。6. 6. 定期與各合作公司進(jìn)行溝通，保持良好關(guān)系，維護(hù)公司的合作資源。7. 7. 負(fù)責(zé)新入職文員、設(shè)計(jì)師培訓(xùn)工作，每天對(duì)下屬員工的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；定期對(duì)文員及平面設(shè)計(jì)師進(jìn)行專業(yè)考核，即時(shí)作出客觀評(píng)定。8. 8. 完成部門經(jīng)理交辦的其他工作，與公司其他部門保持良好的合作、溝通。 職 位：平面設(shè)計(jì)師職 責(zé)：負(fù)責(zé)分管工作組織關(guān)系：對(duì)主管負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目和其他部門的宣傳資料、平面設(shè)計(jì)、文本設(shè)計(jì)工作配合主管對(duì)大房地產(chǎn)及其他相關(guān)展示會(huì)的宣傳資料、照片素材進(jìn)行收集、整理、存檔。對(duì)于設(shè)計(jì)所需的圖文光盤、參考書籍、專業(yè)雜志做好整理、維護(hù)、保養(yǎng)工作。對(duì)于公司項(xiàng)目已經(jīng)做過的各類廣告，如：報(bào)刊、戶外、宣傳品等相關(guān)資料作好管理、備份工作（電子文檔、成稿）。關(guān)注最新的平面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)動(dòng)態(tài)，不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。 職 位：文員職 責(zé)：負(fù)責(zé)分管工作組織關(guān)系：對(duì)主管負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：1. 1. 完成部門各類需要上呈總辦或上級(jí)部門的簽報(bào)、比價(jià)表、各種單據(jù)的填寫和文檔處理工作。2. 2. 復(fù)印、裝訂、文件打印、傳真收發(fā)、信函撰寫及收發(fā)。 3. 3. 完成經(jīng)理、主管、交辦的其他工作。3. 3. 本管理辦法的細(xì)則，及各項(xiàng)工作操作流程及標(biāo)準(zhǔn) 前期策劃工作i. i. 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。ii. ii. 前期策劃流程項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套設(shè)施調(diào)查區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷前期策劃工作ＳＷＯＴ分析前期策劃工作分為：項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析；項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查；地塊交通條件調(diào)查；周邊市政配套設(shè)施調(diào)查；區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷，具體操作流程及標(biāo)準(zhǔn)如下。iii. iii. 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析主要有如下三項(xiàng)：一、 地理位置二、 地質(zhì)地貌狀況三、 土地面積及其紅線圖四、 七通一平現(xiàn)狀iv. iv. 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查主要有如下五項(xiàng)：i. ii. iii. iv. v. v. v. 地塊交通條件調(diào)查主要有如下三項(xiàng)：一、地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃二、項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查主要有如下九項(xiàng)：1. 1. 購物場(chǎng)所2. 2. 文化教育3. 3. 醫(yī)療衛(wèi)生4. 4. 金融服務(wù)5. 5. 娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)6. 6. 生活服務(wù)7. 7. 游樂休憩設(shè)施8. 8. 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素9. 9. 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷主要有如下二項(xiàng)：一、各種檔次商品住宅客戶分析二、商品住宅客戶購買行為分析 聆聽和記錄過程7 7 認(rèn)真聆聽對(duì)方的自我介紹和對(duì)租賃的具體要求和對(duì)租金及其他費(fèi)用的問價(jià)等；8 8 在聆聽過程中，將對(duì)方所代表公司的名稱及聯(lián)系人姓名、電話等盡可能詳盡地記錄下來?？辗康耐扑]介紹和詢問過程7 7 根據(jù)來電者對(duì)租賃面積的具體要求，推薦中匯空房，并做簡(jiǎn)單介紹。這主要包括如下幾方面的內(nèi)容： 中匯的地理位置，周邊交通及公共設(shè)施； 推薦空房的房型、樓層、朝向，周邊客戶群及裝修程度等； 租金報(bào)價(jià)，管理費(fèi)和電話的租用及停車位等具體收費(fèi)情況；8 8 詢問過程通過聆聽客戶對(duì)我方空房情況及具體報(bào)價(jià)的反映，估測(cè)出對(duì)方的心理價(jià)位； 詢問客戶所代表公司的業(yè)務(wù)范圍或關(guān)系，幫其在中匯找到相關(guān)客戶群，以吸引其來看房； 若可能，詢問并記錄對(duì)方現(xiàn)駐大樓的地址，以便時(shí)候營(yíng)銷人員上門拜訪一次，對(duì)該司的情況做更為具體的了解。9 9 初步說服過程 簡(jiǎn)單介紹中匯大廈的星級(jí)管理服務(wù)和入駐的世界知名跨國(guó)公司或與其司有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司； 向?qū)Ψ胶?jiǎn)單介紹我方將視租戶的知名度、租期年限及其他具體情況，對(duì)于更優(yōu)惠的租價(jià)及其他彈性租賃條件均可在對(duì)方來訪時(shí)詳細(xì)協(xié)商； 試探性地和來電者預(yù)約在中匯會(huì)面，力爭(zhēng)其實(shí)地看房，為最后與我司簽訂租賃合同開辟成功的第一步?？蛻魜碓L接待過程了解客戶的背景和需求介紹和推薦帶客戶看房進(jìn)入談判階段客戶來訪后的跟進(jìn)工作需要對(duì)來訪客戶的背景和需求加以了解3 3 與客戶交換名片4 4 了解其公司性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、需要租賃的辦公面積等背景情況；5 5 若我司目前恰好能滿足客戶所需辦公面積，則先報(bào)價(jià)給客戶，并通過其言行或面部表情了解對(duì)方的心理承受能力。讓客戶對(duì)中匯有一個(gè)整體印象和了解根據(jù)客戶