房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料1(已修改)
2025-04-13 23:44 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料1作者：日期：如何正確衡量房地產(chǎn)價(jià)格走勢目前人們普遍用“平均銷售價(jià)格”來衡量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的變動(dòng)情況。所謂平均銷售價(jià)格，即用銷售額除以銷售面積所得到的價(jià)格。但是用“平均銷售價(jià)格”來反映房地產(chǎn)市場中的價(jià)格走勢是存在問題的。我們看這樣一個(gè)例子。根據(jù)某公司對(duì)北京市2002年第三季度的市場分析，這個(gè)季度新開的50多個(gè)樓盤中，有相當(dāng)數(shù)量是位于城區(qū)外圍地段及城近郊區(qū)的普通住宅，其售價(jià)低于北京住宅的平均價(jià)格水平，這使得“北京市住宅平均價(jià)格水平下降了”。再看另一個(gè)例子，假如某一年市場上經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較多，銷售量很大，而第二年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目減少，而商品住宅的銷售量又猛升，這樣第二年的住宅平均銷售價(jià)格就會(huì)比第一年要高。以上這兩個(gè)例子中平均銷售價(jià)格的上漲和下跌是否真實(shí)地反映了市場供求關(guān)系的變化呢?顯然不是。下面就以住宅市場為例對(duì)其進(jìn)行探討。一、用平均銷售價(jià)格度量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的缺陷 “平均價(jià)格”這個(gè)指標(biāo)的變化中會(huì)混雜兩種因素的作用。其一是市場因素，即供求力量的相對(duì)力量，供大于求時(shí)價(jià)格下跌，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上升；其二是非市場因素，例如供給結(jié)構(gòu)和住宅特征等。當(dāng)市場中的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，即使供求關(guān)系不變，平均價(jià)格也會(huì)變化，例如政策性低價(jià)位住宅的比例上升會(huì)使平均價(jià)格下降。如果市場上住宅的平均質(zhì)量(包括建造質(zhì)量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了，那么在供求關(guān)系不變的情況下，平均價(jià)格也會(huì)上升。由此可見，如果僅用平均價(jià)格來度量房地產(chǎn)市場中價(jià)格的變化情況，就無法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場因素引起的，還是由于非市場因素引起的，這顯然不利于我們對(duì)市場走勢的判
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