房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃培訓(xùn)資料(已修改)
2025-02-25 23:24 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 市場(chǎng)定位的前提－－市場(chǎng)細(xì)分 ? 房地產(chǎn)投資 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃成功案例 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 策劃內(nèi)容 2 1區(qū)位分析與選擇 ? 地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)等因素。 ? 具體地點(diǎn)的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 3 2開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 ? 按照最高最佳使用原則 ? 選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模 ? 包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等 4 3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 ? 應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。 ? 大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)） 。 5 4合作方式的分析與選擇 ? 應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度 ? 從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。 6 5融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 ? 主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額， ? 通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。 7 6產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇 ? 考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等 ? 對(duì)出售、出租、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 9 問(wèn)題出在哪兒？ ？！ 投資風(fēng)險(xiǎn) 理性的思考 政策變化 競(jìng)爭(zhēng)加劇 運(yùn)作不暢 10 貼近市場(chǎng)，理性決策才能穩(wěn)操勝券 ? 客戶是上帝 ? 需要了解他們 ? 需要吸引他們 ? 個(gè)人觀點(diǎn)是有偏差的 ? 我們以為了解客戶和市場(chǎng)，但并不完全如此 ? 市場(chǎng)和客戶都是變化的 ? 不要跟著感覺(jué)走，要在事實(shí)的基礎(chǔ)上做決策 ? 減少?zèng)Q策失誤 11 ? 上游： 土地－－政府和企業(yè)的土地收益 資金－－銀行收益 ? 下游： 規(guī)劃設(shè)計(jì)； 施工、監(jiān)理；材料供應(yīng)； 配套－－綠化、 商業(yè)、交通 …… 市場(chǎng)推廣、銷售； 物業(yè)管理 房地產(chǎn)價(jià)值鏈 12 目標(biāo)客戶 政府 資本 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?需求的特點(diǎn) －接收的價(jià)格 －地理位置 －戶型 －面積 －裝修綠化等 ?消費(fèi)心理 －購(gòu)買考慮因素 －購(gòu)買動(dòng)機(jī) ?構(gòu)成特點(diǎn) －年齡 －婚姻及家庭成員 －職業(yè)特點(diǎn) －教育程度 －
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