【正文】 關(guān)于農(nóng)民訴畫家房屋買賣問題的研究20071120 07:29:28　　□我的思考□ 　　關(guān)于農(nóng)民訴畫家房屋買賣問題的研究　　對北京市法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要分析　　 ◆ 張 翔　　一．問題的提出　　農(nóng)村宅基地上的房屋，農(nóng)民是否有處分權(quán)呢？　　對這個問題的回答在法律理論上好象不是什么問題，一個所有權(quán)人，怎么能對自己所有的財產(chǎn)沒有處分權(quán)呢？！但在司法實務(wù)中，這個問題就成為困擾法官和律師，以及因此而參與到訴訟中的當(dāng)事人的問題?！　∽罱l(fā)媒體熱衷的一個問題是，北京市宋莊鎮(zhèn)的畫家和宋莊鎮(zhèn)農(nóng)民之間的房屋買賣出現(xiàn)了問題，這個問題無論怎么樣被媒體描述，但在法律上這個問題我們可以給描述如下：　　一個（些）農(nóng)民[1]在上世紀(jì)的90年代甚至最近，將自己所有的房屋出賣給了來宋莊鎮(zhèn)謀生[2]的畫家，畫家們在90年代按照市場價格支付了購買房屋的價金，并對房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建和裝飾裝修，許多畫家在購買房屋后還例行按照本地的要求辦理了稅契手續(xù)，經(jīng)村委會審批等。在居住了若干年后，農(nóng)民突然向人民法院提起了訴訟，要求人民法院確認(rèn)出賣人農(nóng)民與購買人的畫家之間簽訂的房屋買賣合同無效。審理此案的法官作出了確認(rèn)畫家與農(nóng)民之間房屋買賣合同無效的判決。畫家不服提起了上訴，案件在二審人民法院的審理中。　　2007年9月中旬，法律專家們就該案進(jìn)行了論證，但散見于媒體的報道僅僅是法律專家譴責(zé)農(nóng)民的貪心，對該案法院的判決是否符合法律規(guī)定沒有進(jìn)一步提出什么法律上的意見?！　∥冶救岁P(guān)注此類案件日久，親自代理此類案件近10起，但案件在北京市的法院系統(tǒng)均以農(nóng)民的房屋不能轉(zhuǎn)讓給居民為由確認(rèn)農(nóng)民與購買人之間的房屋買賣合同無效，還有一個案件是以法律規(guī)定的一戶一宅為由確認(rèn)二農(nóng)民之間的房屋買賣合同無效?！　≡S多購買了農(nóng)民房屋的居民或者其他農(nóng)民，在北京市的法院的判決中岌岌可危中等著農(nóng)民的起訴，也有一些人選擇了其他方式處理這一問題?！　‘?dāng)然比其他購買人幸運的是，畫家們有媒體的關(guān)注和當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)有力的支持[3]，因此本案的二審審理的結(jié)果是否還會有變化我們不得而知?！　∪珖鞯貙@個問題在司法實務(wù)中的回答是截然相反的，最高法院的意見和北京市高級人民法院的意見就不一樣，但最高人民法院在審判管轄上還不能審理北京市中級人民法院終審的案件[4]。　　那么，北京市通州區(qū)人民法院是以什么樣的理由判決農(nóng)民和畫家之間的房屋買賣合同無效呢？　　我們掌握的既往的判決中，無論是一審法院還是二審法院，均以農(nóng)民與購買人之間的房屋買賣合同違反了有關(guān)規(guī)定為由判決房屋買賣合同無效，但這個所謂“的有關(guān)規(guī)定”“關(guān)”到何處，我們無法查明，我的一個可憐的當(dāng)事人在接到法院的判決后詢問我們，我們無法給他回答，他在被強(qiáng)制執(zhí)行出房屋的哪天，向法官詢問有關(guān)規(guī)定是什么？執(zhí)行法官的回答是你問作出判決的法院。作出判決的法院的法官自然不會接待他的來訪，負(fù)責(zé)信訪的法官當(dāng)然也回答不出這個有關(guān)規(guī)定是什么?！　∥冶救讼騺矶紝@個有關(guān)規(guī)定不解，但我的不解僅僅是向中華人民共和國的法律求解，求解的結(jié)果當(dāng)然是我更加茫然，在茫然中進(jìn)一步求解，但終一無所獲?！　?007年9月21日，宋莊鎮(zhèn)畫家們的律師給了我一個解，他們說法院判決確認(rèn)合同無效的法律依據(jù)是北京市高級人民法院的一份會議紀(jì)要，我趕快查閱了我手中的北京市高級人民法院的文件，未見該會議紀(jì)要，經(jīng)進(jìn)一步詢問，畫家們的代理律師給了我一份三頁紙的紀(jì)要，我的茫然在讀完該紀(jì)要后就更茫然了：　　為了給所有關(guān)注這一問題的人一個研究的機(jī)會，我將這一紀(jì)要涉及到農(nóng)民房屋買賣的問題摘錄如下：　　北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要　　2006年9月14日　　…　　二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題　　關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題，2004年12月高院民一庭曾聯(lián)合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關(guān)部門進(jìn)行了專門研討，并在充分吸收一、二中院調(diào)研意見的基礎(chǔ)上，形成了會議紀(jì)要。根據(jù)會議所達(dá)成的共識，農(nóng)村私有房屋買賣合同以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。該會議紀(jì)要同時明確了“尊重歷史，照顧現(xiàn)實”、“注重判決的法律效果和社會效果”以及”“綜合權(quán)衡買賣雙方的利益”等認(rèn)定合同無效之后的處理原則。會議紀(jì)要發(fā)布之后，我市法院主要參照上述原則處理此類問題。研討中，與會人員深入分析了的農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的政策法律依據(jù)和相應(yīng)的法律后果?！　∨c會少數(shù)人員認(rèn)為，目前我國的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農(nóng)村私房買賣以及農(nóng)村私房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效的明確規(guī)定。因此，農(nóng)村私有房屋買的買賣應(yīng)認(rèn)定為有效。從法律后果來看，認(rèn)定合同有效不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且“當(dāng)事人不得因自己的錯誤行為而獲利”，對出賣人事后主張合同無效進(jìn)行必要的限制，有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是“禁發(fā)言”和誠實信用原則的要求?！　〉牵c會多數(shù)人意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效，認(rèn)定無效的根據(jù)是我國現(xiàn)行的土地法規(guī)、宅基地使用政策而得出的結(jié)論。目前，在我市農(nóng)村私房買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的；宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓私有房屋往往導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)；另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。　　根據(jù)多數(shù)人的意見，會議認(rèn)為：