【正文】 地、園地、水塘等，許多地方在“土改”完成后進(jìn)行土地登記的過(guò)程中，將宅基地周邊上述林地、園地、水塘等作為宅基地進(jìn)行登記，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。　　[9] 筆者掌握的資料載明的農(nóng)村土地集體化的過(guò)程，是從初級(jí)社到高級(jí)社，再?gòu)母呒?jí)社到人民公社的過(guò)程，無(wú)論是初級(jí)社還是高級(jí)社的章程，均沒有提及宅基地的土地所有權(quán)的入社問(wèn)題，但在人民公社“六十條”中，明確宅基地也成為集體土地所有?！　∪绻渌麑＜夷軌蛴衅渌敿?xì)的涉及到農(nóng)村宅基地“集體化”的歷史資料，請(qǐng)能夠不吝賜教?！　10] 居民成為農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利的主體歷史形成過(guò)程如下：一是農(nóng)民的土地被征收，農(nóng)民被轉(zhuǎn)為居民，即將戶籍身份由農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民；二是在歷史上被下放到農(nóng)村的居民在農(nóng)村定居后，其戶籍仍然是居民，但按照農(nóng)民的待遇分配了宅基地，建造了房屋，或者直接由集體經(jīng)濟(jì)組織安排了房屋；三是農(nóng)民死亡后，其繼承人為居民的情況下繼承了農(nóng)民的房屋后該房地產(chǎn)的權(quán)利主體成為居民；四是司法強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中居民購(gòu)置農(nóng)民的房地產(chǎn)，其主體為居民；五是按照法律規(guī)定回鄉(xiāng)落戶的離退休干部、退伍軍人等居民按照法律規(guī)定取得宅基地使用權(quán)，建造房屋；六是其他?！　11] 外國(guó)人成為農(nóng)村私有房屋的權(quán)利主體，主要是繼承房地產(chǎn)、農(nóng)民移民國(guó)外等引起的?！　12] 我們將在下文中進(jìn)一步討論這一權(quán)利的內(nèi)容問(wèn)題，在此不再贅述?！　13] 這一權(quán)利主要是傳統(tǒng)的“租地建房不拆屋”的習(xí)慣和法律形成的，例如農(nóng)民承租他人的土地建造房屋，土地所有權(quán)屬于另外一個(gè)農(nóng)民所有，而房屋所有權(quán)則歸建造房屋的人所有，雙方通過(guò)合同約定房屋和土地的權(quán)利歸屬范疇?！　14] 一般認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋均是集體所有的建設(shè)用地作為基地，其建設(shè)用地使用權(quán)不可能設(shè)定在國(guó)有土地上，實(shí)際上，這一認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，我國(guó)許多“農(nóng)場(chǎng)”在設(shè)立及發(fā)展過(guò)程中形成的戶籍身份是“農(nóng)民”的人將房屋建造在農(nóng)場(chǎng)國(guó)有土地上比比皆是，他們的房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是典型的國(guó)有土地使用權(quán)。關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)作為農(nóng)村的房屋基地，在實(shí)踐中未被關(guān)注和研究?！　×硗?，農(nóng)村的土地被征收（征用）后，土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)，但農(nóng)村的房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生任何法律性質(zhì)上的變化?！　∵€有，概括的城市化過(guò)程中，農(nóng)村全部土地被征收后，或者農(nóng)村的主要土地被征收后，農(nóng)村的建制在一些地方被撤銷，在一些地方被轉(zhuǎn)化，在一些地方還保留，無(wú)論是撤銷、轉(zhuǎn)化或者保留的地方，農(nóng)民個(gè)人私有房屋不因土地的征收而被征收，在按照法律規(guī)定集體土地成為國(guó)有土地后，原農(nóng)民私有房屋的土地使用權(quán)當(dāng)然的變更為國(guó)有土地使用權(quán)?！　15] 在2004年憲法修正案通過(guò)后，2004年8月，全國(guó)人大常委會(huì)修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，將土地管理法中的征用修訂為征收，即自2004年8月28日前，征用與征收是同一概念，即改變集體土地所有權(quán)的政府的行政行為，但在2004年8月28日之后，征收將必然導(dǎo)致集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)，而征用則僅僅是強(qiáng)制使用，不再具有導(dǎo)致集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)的性質(zhì)?！　×硗?，1987年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》對(duì)農(nóng)村私有房屋的土地權(quán)利的規(guī)定也是如此?！　16] 解放后到土改完成前，在這一階段，新中國(guó)的法律是保護(hù)“革命者”和農(nóng)民的土地房屋買賣的，但不保護(hù)“反革命”和土改對(duì)象的房地產(chǎn)的買賣，對(duì)土改對(duì)象（即應(yīng)當(dāng)被沒收或者征收的房地產(chǎn)）的房地產(chǎn)買賣一律不予保護(hù)，并宣布作費(fèi)。　　[17] 參見全國(guó)人民代表大會(huì)制定的《農(nóng)村合作社高級(jí)社章程》（示范文本）。一般認(rèn)為，宅基地的所有權(quán)在高級(jí)社階段即歸集體所有，但查閱章程的規(guī)定，該章程第十三條明確，社員所有的生產(chǎn)資料包括土地等入社后即成為集體所有的土地，但生活資料仍然容許私有，即生活資料不入社，因此宅基地是否在高級(jí)社階段成為集體所有的財(cái)產(chǎn)在當(dāng)時(shí)仍然是一個(gè)比較有爭(zhēng)議的話題。本文從一般的認(rèn)識(shí)。　　[18] 比較《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的規(guī)定和人民公社化期間的六十條的規(guī)定，六十條規(guī)定了社員出賣房屋的問(wèn)題，而《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》不僅僅規(guī)定了社員的房屋的出賣問(wèn)題，還規(guī)定了社員之外的其他人從私有房屋的主體出賣房屋的問(wèn)題，這些主體涉及到了回鄉(xiāng)落戶的離退休人員、退職和退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑等，還包括了其他非農(nóng)業(yè)戶。　　[19] 見該法律第五十七條的規(guī)定?！　20] 國(guó)務(wù)院的這一決定所指的規(guī)劃為何含義，在該文件中并不明確，一種意見認(rèn)為此處的規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)包括了城市規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃等規(guī)劃法律管制的規(guī)劃，還應(yīng)當(dāng)包括土地利用規(guī)劃等土地利用的規(guī)劃的含義；另一種意見認(rèn)為，該文件的規(guī)劃僅僅是指城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不包括土地利用規(guī)劃；還有一種意見認(rèn)為，此處的規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)是土地利用規(guī)劃，不包括城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，本文從第一種意見?！　21] 對(duì)這一問(wèn)題的研究在實(shí)踐中存在的問(wèn)題是：國(guó)土資源部在2004年國(guó)務(wù)院發(fā)布了上述決定后，即隨之出臺(tái)了一份通知，在該通知中，國(guó)土資源部命令禁止給城鎮(zhèn)居民頒發(fā)宅基地使用權(quán)證書?！　22] 國(guó)務(wù)院的這一決定是否屬于行政法規(guī)　　[23] 憲法和法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，這是在憲法制定時(shí)憲法的規(guī)定，但實(shí)踐中，城市擴(kuò)張產(chǎn)生了許多“城中村”，即城市中的鄉(xiāng)村，也有些集體土地在城市擴(kuò)張中成為城市中心區(qū)域的土地，雖然存在部分戶籍身份的農(nóng)民，但該區(qū)域的土地已經(jīng)屬于城市的市區(qū)了，因此國(guó)務(wù)院的決定是否包括了城市市區(qū)范圍內(nèi)的集體所有的宅基地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題呢？此外，城市郊區(qū)中被城鎮(zhèn)化的“鄉(xiāng)村”是否也包括了呢？所以國(guó)務(wù)院的這一決定涉及到的農(nóng)村和城市，與集體土地和國(guó)有土地在法律上的區(qū)分是實(shí)踐中必須注意的?！　24] 也有一種意見認(rèn)為，國(guó)務(wù)院的決定雖然禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村的宅基地，但12 /