【正文】 目 錄1項目概況2 市場分析與預測 項目目標市場分析3 建設(shè)條件4 規(guī)劃設(shè)計方案5 項目銷售計劃6 投資估算及資金籌措7 財務(wù)評價8 風險分析9結(jié)論及建議10 附圖1．項目概況（1）項目名稱:現(xiàn)代花園（2）承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報以長遠利益回報蒲氏集團股東。（3）可行性研究報告編制依據(jù)1）項目建議書及其批復文件2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額8）《武漢市市區(qū)基準地價》9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書11）編制《報告》的委托合同12）其他有關(guān)依據(jù)資料（4）項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產(chǎn)、學、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。（1）擬建地點擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。（2）建設(shè)規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。（1）供水在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。（2）雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。（3）供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。（4）供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。（5）供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。（6）電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預售款。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。項目總投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設(shè)期利息8總投資2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫。在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。（1）投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，%，增幅分別比上半年；其中，商品住宅投資17582億元，%，比上半年、。測算表明，9月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預測今年房地產(chǎn)投資增長在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負增長，%，全年增速預計在20%左右，遠遠好于預期。 （2）銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。%；%；%。商品房銷售總額達27532億元，%，而去年同期是下降了15%。 分地區(qū)來看，2008年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。 （3）價格上漲：同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。9月份，%，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。 分地區(qū)看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：%、%、岳陽下降3%、%、%。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。（4）資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，%。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提高了2個百分點；%，%，%。 （5）供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈 前三季度，%，這是今年以來施工面積增速連續(xù)4個月實現(xiàn)正增長。，%。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。 （6）國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”），，是今年以來連續(xù)第2個月保持在100以上。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。（1）武漢市整體城市規(guī)劃自20世紀90年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點。同時由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團。這九大功能組團相對獨立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等6個重點鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。九個組團的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個重點鎮(zhèn)則利用鄰近的組團的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔疏散主城人口的作用。武漢市的這種城市多組團式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機會。對開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導，未來的開發(fā)熱點將主要集中在幾個板塊兒當中。（2）土地市場影響政策武漢市