【正文】 1 天津開發(fā)區(qū) 濱海 金融街 Ⅱ 期項(xiàng)目 機(jī)會(huì)研究 報(bào) 告 一、項(xiàng)目基本概況 ................................................................................................. 1 地理位置 .................................................................................................... 1 規(guī)劃指標(biāo) .................................................................................................... 2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 .................................................................................................... 4 銷售價(jià)格 .................................................................................................... 4 開發(fā)團(tuán)隊(duì) .................................................................................................... 4 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 ................................................................................................. 5 區(qū)域范圍 .................................................................................................... 5 區(qū)域規(guī)劃 .................................................................................................... 6 區(qū)域經(jīng)濟(jì) .................................................................................................... 7 區(qū)域環(huán)境 .................................................................................................... 9 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) ...................................................................................... 10 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ......................................................................................... 11 優(yōu)勢(shì) .......................................................................................................... 11 劣勢(shì) .......................................................................................................... 11 機(jī)會(huì) .......................................................................................................... 11 威脅 .......................................................................................................... 12 四、項(xiàng)目投資分析 ............................................................................................... 12 項(xiàng)目收入預(yù)期 .......................................................................................... 12 項(xiàng)目成本預(yù)期 .......................................................................................... 12 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)期 .................................................................................. 13 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) .......................................................................................... 13 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................... 13 六、 結(jié)論與建議 ................................................................................................... 13 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 1 一、項(xiàng)目基本概況 地理位置 項(xiàng)目地處天津市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)， 泰達(dá) CBD 核心商務(wù)區(qū)，位于第三大街以北、京津塘高速公路延長(zhǎng)線以南，新城西路以東，緊鄰已經(jīng)全面入住的金融街一期寫字樓項(xiàng)目，毗鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，天津市海關(guān)等國(guó)家機(jī)關(guān)。 圖 1 項(xiàng)目在開發(fā)區(qū) 地理 位置 示意圖 本案 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 2 圖 2 項(xiàng)目具體 位置 示意圖 規(guī)劃指標(biāo) 濱海 金融街Ⅱ期 均由三棟 呈 L 型建筑組成， 各 為 8 號(hào)樓，Ⅱ期 總 占地 萬(wàn)㎡，總建筑面積 ㎡，其中規(guī)劃地上建筑面積 36724 ㎡，地下建筑面積 ㎡。首層為商鋪，層高 6 米，凈高 米；二層以上部分為寫字間，層高 4 米，凈高 米。 項(xiàng) 目 面積（㎡） 6 號(hào)樓 首層面積 6 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 6 號(hào)樓 總面積 7 號(hào)樓 首層面積 7 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 7 號(hào)樓 總面積 8 號(hào)樓 首層 面積 8 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 3 8 號(hào)樓 總面積 金融街二期總銷售面積 表 1 項(xiàng)目銷售面積明細(xì)表 圖 3 6 號(hào)樓外立面效果圖 圖 4 6 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層及首層平面圖 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 4 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 濱海 金融街Ⅱ期 是天津泰達(dá)建設(shè)建團(tuán)濱海分公司開發(fā)的高檔寫字樓。 項(xiàng)目于 2020 年 12 月 10 日正式開工， 目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2020 年底封頂， 2020年 11 月 1 日入住。 濱海 金融街 Ⅰ期現(xiàn)已全面入駐，入駐企業(yè)基本由金融、石油、通信三大核心產(chǎn)業(yè)客戶構(gòu)成，包括：天 津市產(chǎn)權(quán)交易中心、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行等大型國(guó)有機(jī)構(gòu)和國(guó)有銀行；東京三菱銀行、韓國(guó)新韓銀行、香港匯豐銀行等外資機(jī)構(gòu)；民生銀行、興業(yè)銀行、渤海銀行、天津銀行、中國(guó)人壽、中國(guó)人保、東信恒安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)等金融機(jī)構(gòu)；中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中石油、康菲石油、韓國(guó) LG 等為知名企業(yè)。 銷售價(jià)格 項(xiàng)目 6 號(hào)樓采取整體出售方式，報(bào)價(jià) 18000 元 /平米， 8 號(hào)樓可分體出售，其中底商報(bào)價(jià) 22020 元 /平方米，寫字樓報(bào)價(jià) 14000 元 /平方米；地下車位價(jià)格140000 元 /個(gè)，每購(gòu)買 300 平米物業(yè)配比出售 1 個(gè)地下車位。 物業(yè)管理費(fèi)為 18 元 /平方米 /月。 開發(fā) 團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目開發(fā)商：天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方：法國(guó) AREP 設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目承建方：中國(guó)建筑第三工程局 項(xiàng)目物業(yè)：深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理公司 天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司 —— “泰達(dá)建設(shè)”是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，前身為天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)， 1984 年與天津開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱泰達(dá)）同時(shí)成立。建設(shè)集團(tuán)成立之初作為開發(fā)區(qū)的第一批拓荒者為開發(fā)區(qū)打下了第一根樁，鋪設(shè)了第一條管道，建設(shè)了第一個(gè)泵站和第一棟通用廠房，被開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授予開發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)第一面錦旗 —— 開 路先鋒。 1988 年泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域； 1994 年在天津開發(fā)了風(fēng)荷園住宅小區(qū)，該項(xiàng)目是天 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 5 津市第一個(gè)封閉物業(yè)管理社區(qū)，也是天津市房地產(chǎn)第一個(gè)注冊(cè)品牌。 1999 年實(shí)施資產(chǎn)重組，成為天津開發(fā)區(qū)第一家國(guó)有獨(dú)資授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域范圍 天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 中國(guó)首批國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一 ， 位于天津市東 60 公里，緊鄰塘沽區(qū)。 占地約 45 平方公里，其中生活區(qū)占地約 平方公里，工業(yè)園區(qū)占地約 平方公里，學(xué)院區(qū)以