【正文】 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 14 附表 1 項(xiàng)目各業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017租金水平（元 / 平米 預(yù) 測(cè)項(xiàng)目到 2017 年，可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 12667 萬(wàn)元， 收入明細(xì)相見(jiàn) 附 表 1（見(jiàn)后）。金融街Ⅱ期 自 9 月 28 日預(yù)售開始以來(lái)， 7 號(hào)和 8 號(hào)樓已有部分銷售，給我方整體收購(gòu) 造成很大障礙 ； ? 根 據(jù) 與項(xiàng)目方初步洽談，項(xiàng)目整體收購(gòu)價(jià)格與零售價(jià)格相當(dāng)，無(wú)法 體現(xiàn)出整體收購(gòu)優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目 前期 投資成本較高， 短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資回收，將 導(dǎo)致資金沉淀較大 。 另外，市區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)也在向東擴(kuò)張，東麗湖板塊已有萬(wàn)科、朗鉅、億兆、富 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 11 力、福光等多家開發(fā)商在此拿地，空港加工區(qū)也已吸引了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)駐開發(fā)。金域藍(lán)灣 高檔住宅 11500 開發(fā)區(qū)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 萬(wàn)通 以摩托羅拉、雀巢、 SEW、諾和諾德等跨國(guó)企業(yè)為代表，形成了電子通訊、食品、機(jī)械、生物醫(yī)藥四大支 柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益高速發(fā)展壯大，在全國(guó)開發(fā)區(qū)中名列前茅，成為 “濱海新區(qū) ”的龍頭和天津市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。內(nèi)資新注冊(cè) 43 家企業(yè)，注冊(cè)資金 億元。天津港 2020 年完成貨物吞吐量 億噸，完成集裝箱吞吐量 480 萬(wàn)標(biāo)箱，近 70%的貨物和 60%的集裝箱來(lái)自全國(guó)各地。截至 2020年累計(jì)開發(fā)土地面積 39 平方公里，其中工業(yè)區(qū) 平方公里，生活區(qū) 平方公里。 圖 5 濱海新區(qū)范圍示意圖 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 6 區(qū)域規(guī)劃 天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位為：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射 “三北 ”、面向東北亞，努力建設(shè)成為我國(guó)北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境 優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。建設(shè)集團(tuán)成立之初作為開發(fā)區(qū)的第一批拓荒者為開發(fā)區(qū)打下了第一根樁，鋪設(shè)了第一條管道，建設(shè)了第一個(gè)泵站和第一棟通用廠房，被開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)授予開發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)第一面錦旗 —— 開 路先鋒。 項(xiàng) 目 面積（㎡） 6 號(hào)樓 首層面積 6 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 6 號(hào)樓 總面積 7 號(hào)樓 首層面積 7 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 7 號(hào)樓 總面積 8 號(hào)樓 首層 面積 8 號(hào)樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 3 8 號(hào)樓 總面積 金融街二期總銷售面積 表 1 項(xiàng)目銷售面積明細(xì)表 圖 3 6 號(hào)樓外立面效果圖 圖 4 6 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層及首層平面圖 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 4 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 濱海 圖 1 項(xiàng)目在開發(fā)區(qū) 地理 位置 示意圖 本案 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 2 圖 2 項(xiàng)目具體 位置 示意圖 規(guī)劃指標(biāo) 濱海 銷售價(jià)格 項(xiàng)目 6 號(hào)樓采取整體出售方式，報(bào)價(jià) 18000 元 /平米， 8 號(hào)樓可分體出售，其中底商報(bào)價(jià) 22020 元 /平方米，寫字樓報(bào)價(jià) 14000 元 /平方米；地下車位價(jià)格140000 元 /個(gè)，每購(gòu)買 300 平米物業(yè)配比出售 1 個(gè)地下車位。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢 沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于天津市東南，距市中心 50 公里，緊靠天津新港和塘沽市區(qū)，東臨 渤海，西臨京山鐵路，南至新港四號(hào)路，北界北塘鎮(zhèn)。到 2020 年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比 2020 年再翻一番以上，建成服務(wù)一流、技術(shù)領(lǐng)先、信息交匯、人才聚集，具有世界先進(jìn)水平的外向型、多功能、現(xiàn)代化城區(qū)。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 /人，可比增長(zhǎng) %。在濱海新區(qū)加快開發(fā)開放的新形勢(shì)下， 500強(qiáng)企業(yè) ——— 卡博特化工（天津）有限公司再次在開發(fā)區(qū)增資。 區(qū)域 內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟，目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)高于天津城區(qū)。在住宅建設(shè)方面，將在大港、漢沽和 海河下游區(qū)規(guī)劃開發(fā) 20 個(gè)居住區(qū)，規(guī)劃建設(shè)住宅 1600 萬(wàn)平方米。 三、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目 位于天津開發(fā)區(qū)中心城區(qū)，泰達(dá) CBD 核心商務(wù) 區(qū) 內(nèi)，毗鄰開發(fā)區(qū)管委會(huì)與天津海關(guān)等國(guó)家機(jī)關(guān)，地理區(qū)位極佳 ； ? 濱海 天，底商平均租金為 元 /平米 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 1. 由于 本階段尚未對(duì)該 項(xiàng)目 進(jìn)行全面盡職調(diào)查，對(duì)于項(xiàng)目權(quán)屬、工程等方面的信息不足，對(duì)所收購(gòu)物業(yè) 是否理想存在一定風(fēng)險(xiǎn) ； 2. 濱海 月） 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 0 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 4 4 0 . 0 0 租金增長(zhǎng)率 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0%出租率 40% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%租賃天數(shù)（月） 10 12 12 12 12 12 12 12 12租金收入（萬(wàn)元） 317 20 35 35 35 35 39 39 39 39 收入總計(jì) 4 9 , 1 9 5 369 4 , 3 9 4 5 , 3 9 9 5 , 3 9 9 5 , 4 4 2 5 , 5 6 0 5 , 5 6 4 5 , 6 0 8 5 , 7 2 9 5 , 7 2 9 3. 車庫(kù)項(xiàng)目 合計(jì)1. 寫字樓2. 底商 f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 15 附表 2 項(xiàng)目投資成本預(yù)測(cè)表 名稱 數(shù)值 單位1 購(gòu)入成本 36,908 6 4 , 7 4 8 . 8 5 寫字樓 建筑面積 31,026 平方米 17,100 5 3 , 0 5 4 . 7 8 底商 建筑面積 5,882 平方米 17,100 1 0 , 0 5 8 . 1 7 車庫(kù) 車位數(shù) 123 個(gè) 133,000 1 , 6 3 5 . 9 0 2 契稅 總房?jī)r(jià) 64,749 萬(wàn)元 3% 1 , 9 4 2 . 4 7 3 維修基金 總房?jī)r(jià) 64,749 萬(wàn)元 2% 1 , 2 9 4 . 9 8 4 交易手續(xù)費(fèi) 總建筑面積 36,908 平方米 9 . 2 3 5 印花稅 總房?jī)r(jià) 64,749 萬(wàn)元 % 0 . 0 2 6 7 , 9 9 5 . 5 4 合計(jì)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（萬(wàn)元） f a 0 2 f 2 5 f 5 0 4 5 b b 8 1 2 a c 2 1 1 c 1 c d 6 2 8 a c 6 16 附表 3 項(xiàng)目損益表 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 102020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20171 經(jīng)營(yíng)收入 4 9 , 1 9 5 369 4 , 3 9 4 5 , 3 9 9 5 , 3 9 9 5 , 4 4 2 5 , 5 6 0 5 , 5 6 4 5 , 6 0 8 5 , 7 2 9 5 , 7 2 9 銷售收入 出租收入 4 9 , 1 9 5 369 4 , 3 9 4 5 , 3 9 9 5 , 3 9 9 5 , 4 4 2 5 , 5 6 0 5 , 5 6 4 5 , 6 0 8 5 , 7 2 9 5 , 7 2 9 2 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 5 , 6 9 6 115 517