中海蘇州湖濱一號別墅項目二期產(chǎn)品定位報告(已修改)
2025-04-03 05:27 本頁面
【正文】 湖濱一號二期產(chǎn)品定位提報 營銷中心 20222 一期市場反饋意見 中海會客戶意向房號分布 客戶偏好： 花園朝向 南向；面積區(qū)間 190~280m2 ；產(chǎn)品類別 親地住宅 南向花園 北向花園 房型 面積 選房率 房型 面積 選房率 A3 3/16=18% A4 2/18=11% A1 12/22=55% A2 2/28=7% B1 36/38=95% B2 5/50=10% C下 20/24=83% C上 5/24=21% 合計 71/100=71% 14/120=12% 不同收入客層的物業(yè)意向（問卷調(diào)查） 年收入 512 1218 18－ 25 2540 40以上 花園洋房 7 7 2 1 0 疊加別墅 17 9 2 2 0 聯(lián)排別墅 9 8 7 5 3 雙拼別墅 10 10 4 8 4 合計 77 15 23 ?聯(lián)排是有效需求（指能承受 150~200萬總價的客戶）的絕對主流，占該類客層的 82%。而其中，又以選擇雙拼的比例最高，占該類客群的 42%。 ?從總體樣本來看， 26%的客戶有疊加的購買意向。這類客戶又主要集中在置業(yè)能力在 100萬以內(nèi)的客層中間，占該部分客層的 34%。這說明， 100萬以內(nèi)的疊加還是有一定的市場需求。這類需求主要來自園區(qū)，相比園區(qū) 70~80萬 /套的高層公寓，疊加有較強的替代性。 來訪客戶面積區(qū)間 面積區(qū)間 〈 180m2 180~220 220~250 260~290 290~310 其他 合計 客戶數(shù)量 46 427 373 106 72 23 1047 客戶比例 4% 40% 36% 17% 3% 100% 對應(yīng)房型 A1 ~200m2 A2 ~250m2 A3 ~300m2 年收入13%30%23%12%16%5%5 8 萬元 8 1 2 萬元 1 2 1 8 萬元1 8 2 5 萬元 2 5 4 0 萬元 4 0 萬元以上戶型面積控制 —— 客群層次劃分（問卷調(diào)查） 年收入 58萬元 812萬元 1218萬元 1825萬元 2540萬元 40萬元以上 合計 相城 3 11 8 3 4 2 31 園區(qū) 3 9 8 1 5 1 27 古城區(qū) 3 3 2 5 4 1 18 其他市區(qū) 3 5 3 2 2 1 16 合計 12 28 21 11 15 5 92 置業(yè)總價 與月收入 100萬元 4830/30%=16000 150萬元 7245/30%=24000 200萬元及以上 9660/30%=32022 單價預(yù)期 6500元 /㎡ 7500元 /㎡ 8000元 /㎡ 面積控制 150～ 160㎡ 200㎡ 250/㎡ 物業(yè)類型 疊加 小聯(lián)排 大聯(lián)排、雙拼 ?根據(jù)客戶的年收入水平，其置業(yè)能力分為三個檔次 :100萬元、 150萬元、 200萬元，各自對應(yīng)的物業(yè)類型、面積如下表： 客戶來源與市場競爭 區(qū)域 相城 市區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中 上海 周邊 其他 合計 客戶 數(shù)量 167 362 253 66 44 34 63 58 1047 客戶 比例 16% 35% 24% 25% 100% 客戶身份（問卷調(diào)查） 行業(yè) /職業(yè) 行政事業(yè)單位 私營業(yè)主 /合伙人 外資企業(yè) 企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士 相城 12 6 4 8 4 園區(qū) 2 6 14 5 2 古城區(qū) 5 7 0 4 2 其他市區(qū) 3 1 3 4 4 合計 22 20 21 21 12 行業(yè)/ 職業(yè)2220212112行政事業(yè)單位 私營業(yè)主/合伙人 外資企業(yè)企業(yè)骨干 其他專業(yè)人士?客戶的職業(yè)特性與首次定位基本符合，以私營業(yè)主、企業(yè)公務(wù)員及園區(qū)的外企管理層為主 一期反應(yīng)的兩個主要問題 ? 花園朝向 ? 客廳尺度 產(chǎn)品細(xì)節(jié)補充調(diào)研 花園面積 花園面積 30以下 30～ 50 50～ 80 80～ 100 100以上 相城 3 9 17 6 3 園區(qū) 4 10 12 8 1 古城區(qū) 0 4 9 1 4 其他市區(qū) 0 6 4 2 0 合計 7 29 42 17 8 花園面積729421783 0 以下 3 0 ～5 0 5 0 ～8 0 8 0 ～1 0 0 1 0 0 以上?大多數(shù)客戶認(rèn)為花園面積在50 平米左右較為經(jīng)濟實用 花園朝向 愿意為南花園支付較高價格 愿意 不愿意 相城 25 9 園區(qū) 18 13 古城區(qū) 9 7 其他市區(qū) 13 3 合計 65 32 愿意為南花園支付較高價格6532愿意 不愿意?南花園的價值得到大多數(shù)客戶認(rèn)同， 67％的客戶愿意為南花園支付較高的價格 露臺 是否需要大露臺 客廳等需要 有花園，不需要 相城 21 11 園區(qū) 22 11
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