星彥(精品)2008年桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)二期產(chǎn)品定位報(bào)告(已修改)
2025-01-20 03:28 本頁(yè)面
【正文】 桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)二期 產(chǎn)品定位報(bào)告 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷 ? 項(xiàng)目類型 ? 價(jià)值分析 ? 項(xiàng)目定性 項(xiàng)目類型： 城市新區(qū)中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目 ?區(qū)位交通 — 經(jīng)開區(qū)，西南組團(tuán)門戶；金寨路高架及錦繡大道、合寧高速、芙蓉路連通市區(qū)及其他板塊，利于項(xiàng)目導(dǎo)入外來(lái)客源； ?區(qū)域規(guī)劃 — 城市副中心，國(guó)家裝備工業(yè)基地，文教、居住、先進(jìn)制造業(yè)功能區(qū)； ?周邊環(huán)境 — 項(xiàng)目西臨金寨路，自身以及周邊有易初蓮花超市、大型家具市場(chǎng)、會(huì)展中心、明珠廣場(chǎng)、五星級(jí)明珠酒店、徽?qǐng)@等，地處區(qū)域核心商圈，有助提升項(xiàng)目品質(zhì)； ?地形條件 — 似長(zhǎng)方形，相對(duì)規(guī)則，南向明珠廣場(chǎng)景觀面，易于整體規(guī)劃； ?規(guī)模體量 — 新城 6萬(wàn)㎡體量，高容積率，產(chǎn)品可塑性差； ?功能布局 — 商業(yè)用地，功能發(fā)揮空間多有限制。 項(xiàng)目基本條件 市中心 經(jīng)開區(qū) 濱湖新區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 盧陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 政務(wù)區(qū) 高新區(qū) 金寨路 芙蓉路 合寧高速 二環(huán)路 錦繡大道 本項(xiàng)目 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ 易初蓮花 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析： 延伸主城、緊密新城、完善區(qū)域配套的升級(jí)區(qū)位 區(qū)位價(jià)值： 城市南向發(fā)展和區(qū)域功能定位驅(qū)動(dòng)的新一輪熱點(diǎn)。 經(jīng)開區(qū) 外部需求主導(dǎo)，內(nèi)部需求成長(zhǎng)中，目前以首次置業(yè)為主。 隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域需求呈兩極分化特征明顯。 會(huì)展板塊：住宅稀缺，商業(yè)、商務(wù)有待進(jìn)一步完善。 工業(yè)區(qū)、芙蓉西路板塊 成為首次置業(yè)的主力熱點(diǎn)。 會(huì)展板塊 住宅稀缺，商業(yè)、商務(wù)發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 具備特殊景觀的 大學(xué)城 板塊，將是新一輪市場(chǎng)中的中高端升級(jí)板塊。 城市南拓一體化：經(jīng)開區(qū)開始融入合肥主流市場(chǎng)。 以現(xiàn)代交通樞紐為驅(qū)動(dòng)的西南門戶（經(jīng)開、濱湖）； 金寨路高架； 在城市發(fā)展方向上，處于從屬的位置； 南部同城化：連接濱湖，存在大幅區(qū)位提升潛力。 濱湖新區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新城區(qū)。 經(jīng)開區(qū)：區(qū)位緊密連接新舊城區(qū)，納入城市發(fā)展緊密區(qū)域。 市中心 經(jīng)開區(qū) 濱湖新區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 盧陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 政務(wù)區(qū) 高新區(qū) 金寨路 芙蓉路 合寧高速 二環(huán)路 錦繡大道 本項(xiàng)目 易初蓮花 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析： 開發(fā)區(qū)的明星板塊 板塊價(jià)值：門戶升級(jí)板塊 交通升級(jí)： 交通樞紐緊密連接主城、新城。 配套升級(jí)： 周邊配套日趨完善，為區(qū)域最成熟板塊，認(rèn)知度高。 區(qū)域中軸，輻射升級(jí)： 位于區(qū)域中軸金寨路，保持對(duì)西部居住、文教板塊以及東部工業(yè)園區(qū)輻射力。 競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)： 新增區(qū)域性商業(yè)規(guī)劃眾多，有較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 市中心 經(jīng)開區(qū) 濱湖新區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 盧陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 政務(wù)區(qū) 高新區(qū) 金寨路 芙蓉路 合寧高速 二環(huán)路 錦繡大道 本項(xiàng)目 易初蓮花 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析： 區(qū)域資源占有最大的標(biāo)桿地塊 基地條件：占據(jù)最佳資源的標(biāo)桿地塊 交通樞紐， 交通便利，交通輻射性強(qiáng)。 自身商業(yè)功能 ，區(qū)域大賣場(chǎng)，人氣聚集度高。 區(qū)域豐富商業(yè)配套 ，區(qū)域最成熟板塊，認(rèn)知度高。 明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、會(huì)展中心等視覺景觀 ，標(biāo)志性景觀。 市中心 經(jīng)開區(qū) 濱湖新區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 盧陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 政務(wù)區(qū) 高新區(qū) 金寨路 芙蓉路 合寧高速 二環(huán)路 錦繡大道 本項(xiàng)目 易初蓮花 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ 地塊規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)： 區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套補(bǔ)充 ?地塊方正但較小，產(chǎn)品可塑性差； ?土地性質(zhì)限制 ?位于區(qū)域商業(yè)核心區(qū)，西面干道，噪音影響，私密性差。 ?南向景觀面，區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，賣點(diǎn)突出； ?區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套落后于區(qū)域發(fā)展，存在潛在需求。 區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套補(bǔ)充 ?商業(yè)裙樓對(duì)外展示面不足，昭示性不佳； ?高層產(chǎn)品對(duì)外有較好的展示面； ?自身已具有商業(yè)聚集功能，利于商業(yè)商務(wù)氛圍培養(yǎng)。 易初蓮花 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ 東方家園 上海城市 明珠花園度假村 在建 5層辦公樓 2 1 時(shí)機(jī)價(jià)值點(diǎn)： 南拓帶來(lái)兩次升級(jí)機(jī)會(huì) 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 事件 本案機(jī)會(huì) 錦繡大道東延 預(yù)計(jì) 2022年 獲認(rèn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2022年 金寨路高架開通 2022年 連接濱湖新區(qū) 交通改善，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 拉近主城距離，主城 10分鐘生活圈 ?獲認(rèn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，政策、資金扶持，基礎(chǔ)設(shè)施改善，產(chǎn)業(yè)大量導(dǎo)入，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人口集聚； ?金寨路高架開通拉近與主城距離，納入主城 10分鐘生活圈，帶動(dòng)區(qū)域整體升級(jí)； ?錦繡大道東延，緊密連接新城，南部同城化。 ?城市副中心成形拉動(dòng)商業(yè)、商務(wù)配套需求 城市副中心成形 預(yù)計(jì) 2022年 與新城市中心緊密聯(lián)系 項(xiàng)目屬性分析： 副城中心升級(jí)版綜合體 金寨路 易初蓮花 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店： 5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商： 17338㎡ ?城市副中心： 城市發(fā)展主方向，西南組團(tuán)，城市副中心； ?區(qū)域核心地段： 區(qū)域核心商圈，會(huì)展、商務(wù)、商業(yè)功能聚集區(qū)； ?綜合體升級(jí) ： 一期商業(yè)賣場(chǎng)功能，目的性消費(fèi)為主，二期升級(jí)產(chǎn)品線，完善區(qū)域商業(yè)、商務(wù)補(bǔ)充； ?區(qū)域商業(yè)定位： 區(qū)域商業(yè)功能，對(duì)主城影響有限； ?補(bǔ)充商業(yè)業(yè)態(tài)： 區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后于整體經(jīng)濟(jì)，商業(yè)、商務(wù)配套欠缺。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 ? 區(qū)域研究 ? 產(chǎn)品機(jī)會(huì)判斷 城市副中心： 合肥正由單中心向多中心發(fā)展，開發(fā)區(qū)正處在城市戰(zhàn)略發(fā)展方向上，將成為合肥西南組團(tuán)城市副中心 主城 西部城市 副中心 西南城市副中心
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