【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)定位與營(yíng)銷構(gòu)想 中國(guó) 鎮(zhèn)江 長(zhǎng)江新天地項(xiàng)目 上海合順房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2022年 6月 20日 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)造大型商業(yè)地 產(chǎn)整合營(yíng)銷新高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本綱紀(jì)要 一、精順商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 三、項(xiàng)目產(chǎn)品分析 四、項(xiàng)目定位思考 五、項(xiàng)目開發(fā)總戰(zhàn)略 六、項(xiàng)目資源整合建議 七、項(xiàng)目推廣思路 八、國(guó)家政策對(duì)項(xiàng)目的影響 九、鳴謝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前 言 ? 長(zhǎng)江新天地是一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為江鮮主 題項(xiàng)目，具有 總規(guī)模大 (近 15萬 ㎡ )和單鋪面積大（ 300—800㎡ ）的特點(diǎn)，在目前的鎮(zhèn)江乃至中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上，沒有同類型的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)可鑒。 ? 因此，本項(xiàng)目的操盤思路要突破常規(guī)思維，既要遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，又要在 模式上加以創(chuàng)新 ，使其成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上的一個(gè)耀眼新星。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順的任務(wù) 找出“長(zhǎng)江新天地”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 確定“長(zhǎng)江新天地”的市場(chǎng)定位 確定“長(zhǎng)江新天地”的開發(fā)模式 確定“長(zhǎng)江新天地的推廣戰(zhàn)略” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一 /合順商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為： ? 就商業(yè)地產(chǎn)而言，主體是商業(yè)，而不是地產(chǎn)。 ?商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作最容易犯的錯(cuò)誤： ?開發(fā)重于經(jīng)營(yíng) ?銷售先于招商 ?規(guī)模大于需求 商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為 ： ? 一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，不單單要 開發(fā)好、銷售好，更要 經(jīng)營(yíng)好、管理好。 ? 縱觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，銷售好、招商好的項(xiàng)目不乏其例， 但經(jīng)營(yíng)好、管理好的項(xiàng)目則鳳毛麟角。 ? 本項(xiàng)目要在整個(gè)開發(fā)過程中盡可能的面其它商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中所犯的錯(cuò)誤，按照“四好”商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行開發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為： ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅，住宅只有一級(jí)客戶，而商業(yè)地產(chǎn)則面臨三級(jí)客戶。 ? 商業(yè)地產(chǎn)必須要面臨三類客戶：第 一是 投資者 ，第二是 經(jīng)營(yíng)者 、第三是 消費(fèi)者 。任何一類客戶都不可或缺。 商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為： ? 商業(yè)地產(chǎn)從銷售產(chǎn)品上大體可分為兩類，一種是商場(chǎng)類產(chǎn)權(quán)商鋪；一類是商業(yè)街獨(dú)立商鋪。各特點(diǎn)如下 : 商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商場(chǎng)類商鋪特點(diǎn) ? 開發(fā)商將封閉式的商場(chǎng)分割為小面積進(jìn)行銷 售， 并自己組建或者尋找管理公司進(jìn)行統(tǒng)一 管理，并推出統(tǒng)一返租的概念。 ? 由于其總價(jià)低、承諾投資回報(bào)高、省心等特點(diǎn) （雖然暗藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)），吸引了 80%的中小 投 資者。 ? 目前鎮(zhèn)江在售的“望京天地”即是典型代表。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)街類商鋪特點(diǎn) ? 此種商鋪一般為市中心舊城改造項(xiàng)目、次商業(yè) 中心的專業(yè)市場(chǎng)以及社區(qū)底商為主。 ? 由于其 產(chǎn)權(quán)清晰、經(jīng)營(yíng)靈活、獨(dú)立性強(qiáng)、公攤 低、風(fēng)險(xiǎn)小 等特點(diǎn)，被 80%的中高端資者所追 捧。 ? 目前鎮(zhèn)江即將開盤 “ 第一樓街 ” 即是典型代表。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商鋪類型 商業(yè)街商鋪 （但又不同于中國(guó)任何一個(gè)商業(yè)街類的項(xiàng)目） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二 /項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目機(jī) 會(huì)分析 關(guān)鍵詞：長(zhǎng)三角 /鎮(zhèn)江 /項(xiàng)目板塊 合順觀點(diǎn)： ? 本項(xiàng)目規(guī)模大，僅靠鎮(zhèn)江市，無論是商家資源、投資客戶，還是消費(fèi)群體，都不可能支撐本項(xiàng)目的成功開發(fā)。因此，本項(xiàng)目要立足鎮(zhèn)江市、放眼長(zhǎng)三角，布局大中國(guó)。 ? 因此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位要基于長(zhǎng)三角、鎮(zhèn)江市的定位發(fā)展，并在其基礎(chǔ)上尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （一） 聚焦 長(zhǎng)三角 關(guān)鍵詞：城市群 /人口 /經(jīng)濟(jì) /旅游 /自駕車 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市與人口 人口： 長(zhǎng)江三角洲位于大陸海岸線中部，區(qū)域面積 99687平方公 里，人口 7504萬，是中國(guó)大陸最大的三角洲。 合順觀點(diǎn) ： 龐大的區(qū)域城市群和人口，為本項(xiàng)目大 規(guī)模定位提供了巨大的消費(fèi)圈層。 聚焦 長(zhǎng)三角 城市： 長(zhǎng)三角城市包括：上海市；江蘇省的 8個(gè)市：南京、蘇州、 揚(yáng)州、 鎮(zhèn)江、 泰州、無錫、常州、南通；浙江省的 7個(gè)市： 杭州、寧波、湖州、嘉興、舟山、紹興、臺(tái)州。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì) ? 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大。 2022年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，長(zhǎng)三角地區(qū)占全國(guó)土地的 1%，人口占全國(guó) %，創(chuàng)造了 %的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、全國(guó) 22%的財(cái)政收入和 %的外貿(mào)出口。 ? 長(zhǎng)三角是一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)巨人群：包括年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近 5000億元的“超級(jí)巨人”上海，蘇州、杭州、無錫、寧波、南京等 5個(gè)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 1000億元以上的“巨人群”，以及紹興、南通、常州、嘉興、鎮(zhèn)江 等 5個(gè)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 500億元以上的“小巨人”。上海市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值位居全國(guó)大中城市第一，而杭州、蘇州、無錫均名列前 10位。 ? 長(zhǎng)三角人均 GDP達(dá) 2022— 3000美元以上。 合順觀點(diǎn)： 區(qū)域龐大的國(guó)民生產(chǎn)總值、人均 GDP以 及強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，為項(xiàng)目提供強(qiáng)大的高端消費(fèi)支撐。 聚焦 長(zhǎng)三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游 長(zhǎng)三角作為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)之一， 江浙滬兩省一市擁有２５個(gè)中國(guó)優(yōu)秀旅游城市， ４８?jìng)€(gè)國(guó)家ＡＡＡＡ級(jí)旅游區(qū)，擁有 全國(guó)總量 ２０％ 左右的旅行社，在 全國(guó)百?gòu)?qiáng) 國(guó)內(nèi)旅行社中 占有 一半的席位 。 合順觀點(diǎn)： 現(xiàn)有的龐大的旅游資源和眾多的百?gòu)?qiáng)旅 行社為本項(xiàng)目開發(fā)旅游地產(chǎn)提供了龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 聚焦 長(zhǎng)三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 自駕車 有數(shù)據(jù)顯示，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，蘇浙滬三地的自備車 數(shù)量正在迅速增長(zhǎng)，僅浙江一地自備車數(shù)量就達(dá) 萬輛，并且還以每月 5000余輛的速度遞增， 本本族已 超過 120萬。 隨著長(zhǎng)三角 “無障礙旅游” 的政策突破 ， 有車一族將更加幾何級(jí)的膨脹發(fā)展，而自駕車旅游則 成了一大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。 合順觀點(diǎn)： 龐大的自駕車一族，為跨區(qū)域旅游消費(fèi) 提供了強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)。也為本項(xiàng)目打旅游消費(fèi)概念提 供了強(qiáng)大的支撐點(diǎn)。 聚焦 長(zhǎng)三角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （二） 聚焦 鎮(zhèn)江 關(guān)鍵詞：城市定位 /城市交通 /人口與經(jīng)濟(jì) /旅游 /城市規(guī)劃 /樓市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中國(guó) 鎮(zhèn)江 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市定位 經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)，鎮(zhèn)江城市性質(zhì)為： 國(guó)家 歷史文化名城 ，長(zhǎng)江下游重要的港口、工貿(mào)、 風(fēng) 景旅游城市。 合順觀點(diǎn) ：以上城市定位為項(xiàng)目搞旅游餐飲休閑 項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 聚焦 鎮(zhèn)江 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市交通 鎮(zhèn)江位居長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河“十字黃金水道”交匯處，是 一個(gè)具有 3000年歷史文化的江南名鎮(zhèn)，自隋唐以來，就 是 銜接長(zhǎng)江中下游南北交通的重要商埠 ，東距上海 250 公里，西距南京僅 70公里，離揚(yáng)州、泰州僅一河之隔。 境內(nèi)水陸交通便利，滬 寧高速、滬杭高速、揚(yáng)溧高速、 312國(guó)道 穿境而過。 潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江 大橋也已開通，成為鎮(zhèn)江連 接揚(yáng)州的“自家路”。 合順觀點(diǎn)： 龐大的交通網(wǎng)為長(zhǎng)三角大量的旅游 人士到鎮(zhèn)江消費(fèi)旅游提供了便利。 聚焦 鎮(zhèn)