【正文】 1 **購物廣場營銷策劃方案 第一部分 市場調(diào)研與分析 **項目位于市中心核心商業(yè)區(qū)，總面積約為 40000 平方米，是一個集購物、休閑、娛樂、辦公為一體的綜合商業(yè)項目，針對此項目和 **現(xiàn)有的商業(yè)項目狀況做以下市場調(diào)研與分析： (略 ) 第二部分 項目的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢 國內(nèi)知名連鎖超市? **?的進駐，為商業(yè)廣場的經(jīng)營提供了保證； 韓國人到 **旅游和居住的很多，會對項目的銷售及后期經(jīng)營帶來一定的商機； 項目地理位置的優(yōu)勢會使項目受到極大的關(guān)注； 項目與本市唯一步行街相連結(jié)，商業(yè)氛圍濃厚，客流量大 ； 內(nèi)外步行 街可相對互應， **現(xiàn)有的其它商場沒有這樣的地理優(yōu)勢； **現(xiàn)有商場中缺少?一站式?購物廣場； 昆明路的延伸以及少年路的拓寬，都給項目的交通帶來了便利； 大型的地下停車場為有車族購物提供了極大的方便； 二、 劣勢 現(xiàn)有的大型購物廣場中所提倡的經(jīng)營理念是只租不售，要求統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，而現(xiàn)狀無法做到； 現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控，銀行對商業(yè)貸款利率不斷增長，使得有些想 2 貸款投資的客戶望而卻步； 公司首次開發(fā)商業(yè)項目，沒有示范性的樣板項目； 本案處于 **市區(qū)三個小商圈中的低檔商品經(jīng)營區(qū)，如一味力求打造成為中高檔商品經(jīng)營場所，則會 造成項目與所處區(qū)域的經(jīng)營檔次脫離而孤立存在； **這幾年幾處大商鋪經(jīng)營狀況不佳，對本地投資者造成的打擊和不良影響很大，本案處于特殊歷史時期，必將受到影響； 所處位置位于 **市中心商業(yè)圈的邊緣地段，地形為長方形，而且南高北低，不利于合理輸導人流； 三、 機會點： **市區(qū)現(xiàn)沒有類似本項目的專業(yè)綜合商業(yè)購物場所； 現(xiàn)代獨特的建筑外觀設(shè)計； 專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理公司進駐； 公司多年來的品牌形象有助于項目的銷售； 四、威脅： 近兩年市區(qū)商業(yè)及綜合用地規(guī)劃較多，多個商業(yè)項目將使本項目的市場競爭加劇。 周圍如 **、 **等目前經(jīng)營狀況不佳商場的業(yè)態(tài)重組，會對本項目造成威脅。 五、綜合分析 從市場調(diào)查結(jié)果分析， **項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿。從目前各熱銷的商 3 鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念， **當前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性?商業(yè)步行街?、?一站式購物?的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的 設(shè)計和周邊能源情況，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪功能影響很大，投資者考慮范圍較大。所以本案在進行內(nèi)部設(shè)計時，應該注意以上所列的幾點。 第三部分 市場定位與主題定位 一、 市場定位： 本項目的市場定位是以當?shù)厥袌龃蟊娤M為主，外地市場為鋪。 檔次定位：中檔商業(yè)購物廣場 由于本案處于一個中低檔的消費區(qū)域，項目的檔次定位不應與周圍的商業(yè)環(huán)境脫節(jié)，而應該與之形成有效連接，通過借助周圍成熟的商業(yè)氣氛，來促使項目的前期銷售和后期經(jīng)營成功。 隨著 **市 經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值 的 提高，人們對生活質(zhì)量的要求也 隨之 提高 了，所以我們應該順應市場消費形式，盡最大可能去迎合消費者的購物需求。 形象定位：休閑購物廣場 從 2020 年開始，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫，各地的商業(yè)項目紛紛涌現(xiàn)，引發(fā)了新一輪的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮。現(xiàn)在集購物、休閑、餐飲和娛樂于一體的?一站式?休閑購物廣場很受歡迎，而且通過我們對 **市區(qū)幾個 4 商業(yè)項目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)， **市現(xiàn)在的各大商場和幾個在建的商業(yè)項目中，缺少這種?一站式?的購物廣場，像 **購物廣場和 **購物廣場都不能算是?一站式?的購物廣場。雖 然項目本身也不能算做是?一站式?購物廣場，但是我們可以利用這一有利時機，在項目的宣傳上突出?一站式?購物廣場的休閑購物這個特點，來增加項目的知名度。 文化定位：時尚與特色相結(jié)合 本項目的文化定位應該充分結(jié)合項目所處的地段、建筑外觀、裝飾風格以及后期經(jīng)營管理等方面，走個性化路線，采用時尚與項目特色相結(jié)合，充分體現(xiàn)出項目所獨具的特點。在項目后期經(jīng)營期間，可以經(jīng)常請各種演出團體進行演出，而且與商家聯(lián)合，舉辦一些產(chǎn)品的宣傳發(fā)布活動。 發(fā)展定位：家庭生活購物樂園 現(xiàn)代人的生活習慣決定項目的后期發(fā)展目標是家庭購物的樂園 。因為現(xiàn)代人相互之間的鄰里關(guān)系已經(jīng)淡化，注重的是家庭生活，而且在購物時對環(huán)境以及配套設(shè)施的要求也更高，所以項目在投入使用后應根據(jù)實際經(jīng)營情況，注重業(yè)態(tài)與業(yè)種的及時調(diào)整，在業(yè)種的選擇上要有針對性，同時也要注意項目的休閑和娛樂等配套設(shè)施，借助項目地理位置的優(yōu)越條件，力爭將項目打造成一個生活購物的樂園。 目標客戶群定位： 1）年齡段定位在 30—60 歲之間，以 35— 50 歲之間為主； 2）本地居民有一定的經(jīng)濟實力，購買商鋪投資的群體； 3）本地居民想購買商鋪養(yǎng)老或者是想自已經(jīng)營的群體； 5 4）本地個體私營老板有一定的積累想擴大經(jīng)營的； 5）外地客戶來 **投資，有一定經(jīng)濟能力的群體； 6）已購買? **?和? **?網(wǎng)點房的客戶； 二、 主題定位：定位為中檔現(xiàn)代城市生活中心。 通過對 **市商業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查，以及對外地市場的了解，發(fā)現(xiàn)匯集人氣最旺的大型商場以及購物廣