【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！嘉善梅谷商城策劃書嘉善商鋪分析前言嘉善縣的整體商業(yè)氛圍相對于浙江其他縣級城市來講比較濃厚，商鋪在全縣的覆蓋范圍比較廣泛。其中，目前的商業(yè)以解放路亭橋南路和最為繁華，其他市中心道路兩側(cè)也均設(shè)置沿街商鋪，滿足嘉善人民不同的消費需求。但目前嘉善缺乏現(xiàn)代的綜合性購物中心，只有傳統(tǒng)經(jīng)營的百貨商場，普遍規(guī)模較小，規(guī)劃不合理，經(jīng)營商品單一。商鋪的租金由于地段的原因，差別較大，市中心地段為２－４元／平方米／天；而市區(qū)其他區(qū)域基本在１元／平方米／天左右，差別較為明顯。現(xiàn)在的嘉善正出于一個商業(yè)化改造的前期，根據(jù)市府規(guī)劃和經(jīng)濟的發(fā)展，將促使嘉善的商業(yè)格局發(fā)生一些新的變化。市中心區(qū)域地理位置經(jīng)營業(yè)種評述解放路、談公路東方大廈、嘉善賓館、中高檔品牌服裝店、餐飲業(yè)、嘉善目前唯一的、最集中的高檔購物區(qū)域。亭橋路高檔餐飲、休閑娛樂嘉善最集中的餐飲娛樂街車站路 生活配套服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等經(jīng)營較為雜亂。晉陽路酒吧業(yè)為主嘉善目前酒吧較為集中的區(qū)域。商鋪需求分析 嘉善商業(yè)環(huán)境總評嘉善縣原來城市的主要業(yè)態(tài)為第二產(chǎn)業(yè)，但是由于近年來經(jīng)濟形勢的不斷變化和第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，嘉善的商業(yè)規(guī)模得到了提升，商鋪的數(shù)量也不斷增加。目前嘉善的商鋪主要以沿街商鋪為主，專業(yè)市場和專業(yè)商場主要集中在一定的區(qū)域，而綜合性商場則沒有形成。嘉善的整體商業(yè)環(huán)境較好，市民有較強的經(jīng)營意識，對商鋪的經(jīng)營和運作有一定的了解，并對目前嘉善的發(fā)展和主要新建商業(yè)項目有一個大概的認(rèn)識。而在商鋪的經(jīng)營上，主要商業(yè)街和專業(yè)市場聚集的地方，商業(yè)的經(jīng)營情況都較好。加之商鋪本身的唯一性和稀確性，在日后，本案必將成為緊俏商品。 本地客層分析由于嘉善第二產(chǎn)業(yè)的變動，造成大批的人流分向第三產(chǎn)業(yè)，其中有一部分市民便將目光轉(zhuǎn)向了商鋪的投資和經(jīng)營。目前，本地的商鋪業(yè)主主要經(jīng)營的范圍有服裝、鞋帽、日常百貨和小商品等等中低檔的商業(yè)項目。A、 原有商鋪業(yè)主現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是經(jīng)過多年的經(jīng)營，通過本身資金的積累，用購買的形式獲得產(chǎn)權(quán)。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)而投資其他商鋪。除非由于舊街改造，被動放棄產(chǎn)權(quán)。B、 潛在商鋪業(yè)主這一部分客層主要包括準(zhǔn)備投身商業(yè)經(jīng)營的業(yè)主和準(zhǔn)備增加商鋪經(jīng)營的業(yè)主。由于市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過自己經(jīng)營來尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標(biāo)對象；也有一部分客戶，由于長期經(jīng)營商業(yè)運作，出于事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也會選擇購進(jìn)商鋪，求大求變。 外地客層分析嘉善縣隸屬于嘉興市，彼臨上海。吸引了一大批來自上海、蘇南、蘇中、安徽的客戶來此投資。外地客戶選擇嘉善，大多數(shù)是為了自身經(jīng)營，專門進(jìn)行投資的人相對較多。A、 原有商鋪業(yè)主目前在嘉善的外地商鋪業(yè)主，一部分是通過對商鋪產(chǎn)權(quán)的購買，來獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。而另一部分是通過租用商鋪，來取得商鋪的經(jīng)營權(quán)。這一部分客層是嘉善梅谷商城未來主要的目標(biāo)客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有投資或經(jīng)營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。B、 潛在商鋪業(yè)主這一部分是目前在嘉善的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對嘉善的情況都有一個大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準(zhǔn)確的業(yè)種選擇。如果，根據(jù)他們的需求，有針對性的進(jìn)行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶對嘉善梅谷商城的認(rèn)可。商鋪的趨勢定位總述目前嘉善的商業(yè)房產(chǎn)運營擁有許多相對的缺陷，從而導(dǎo)致了商鋪經(jīng)營的一系列問題。由于擁有與其相對應(yīng)的現(xiàn)代商業(yè)運營模式，就會使新形態(tài)的商鋪，擁有更好的發(fā)展前景。相對而言，目前嘉善的商鋪沒有形成真正意義上的品牌綜合商場。同時，嘉善缺乏一個真正意義上的中心型購物中心，使消費者無法在同一個區(qū)域獲得所有購物、休閑的滿足。 專業(yè)化趨勢商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化管理經(jīng)營，只有這樣才容易在一個區(qū)域（如一個城市）形成規(guī)模化、壟斷化經(jīng)營的態(tài)勢，從而提升整個市場的經(jīng)營業(yè)績。目前嘉善的專業(yè)化趨勢也非常的明顯。如前文所示，幾條主要的商業(yè)街區(qū)都在逐步形成專業(yè)化的市場格局。但是，由于嘉善城市規(guī)模的限制，以及此前嘉善并沒有相關(guān)專業(yè)市場的規(guī)劃，所以嘉善商業(yè)的專業(yè)化趨勢發(fā)展十分緩慢，許多需要專業(yè)化經(jīng)營的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場態(tài)勢。此時，嘉善梅谷商城的進(jìn)入，通過對本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)規(guī)劃，將有效的促進(jìn)嘉善大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經(jīng)營。 品牌化趨勢歷來品牌商業(yè)商場都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費者的光顧。品牌化的商場明顯具有品種繁多、價格競爭力強等特點，相比零散的商業(yè)形態(tài)更能滿足消費者的消費需求和購物心態(tài)。目前，嘉善絕大部分的商場都沒有形成品牌化的經(jīng)營，無法產(chǎn)生強大的競爭力。而嘉善梅谷商城擁有一萬多平方米的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到嘉善所有的重點經(jīng)營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模，滿足嘉善消費者的不同需求。嘉善梅谷商城業(yè)態(tài)規(guī)劃總述梅谷商城是由梅谷房地產(chǎn)公司投資項目，建筑總面積達(dá)到一萬多平方米。嘉善梅谷商城的建立將對嘉善縣商業(yè)的經(jīng)營格局進(jìn)行有效的調(diào)整，形成嘉善真正意義上的商業(yè)品牌。針對嘉善梅谷商城項目周遍情況經(jīng)過了詳細(xì)的市場調(diào)研，確定了較為合理的規(guī)劃建議。整個商場將由一個購物中心和一個休閑廣場、酒店式服務(wù)公寓組成。將根據(jù)實際情況作出合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使之成為真正意義上的shopping center(購物中心)和service apartment（酒店式服務(wù)公寓）。嘉善梅谷商城定位定位：嘉善梅谷商城將被設(shè)定為以購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、生活于一體的物業(yè)，主要經(jīng)營中、高檔商品，成為未來嘉善市真正意義上的商業(yè)品牌。優(yōu)勢分析：１、 嘉善梅谷商城的定位和規(guī)劃符合現(xiàn)代化經(jīng)營和管理，業(yè)態(tài)分布明晰，消費者能夠獲得最暇意的購物感受。２、 嘉善目前缺乏真正意義上的休閑購物場所，梅谷商城的出現(xiàn)將有效的滿足消費者的需求，而整體的經(jīng)營氛圍和完美的經(jīng)營環(huán)境，將有效的提升商城整體的經(jīng)營態(tài)勢。嘉善上海城項目規(guī)劃暨前期廣告策略建議書前言嘉善上海城是浙江省嘉善市目前坐落于市中心的最大商業(yè)項目。其規(guī)劃業(yè)態(tài)繁多，涵蓋了嘉善人民生活的方方面面，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，是具有真正現(xiàn)代意義的SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心）。在類似嘉善這種中國東部地區(qū)的小城市建立超大型市中心商業(yè)項目，在中國的商業(yè)項目發(fā)展史上還是首次。嘉善上海城項目的成功將有效的改變中國中小城市的商業(yè)格局，促使中國中小城市的商業(yè)大發(fā)展。嘉善上海城的項目規(guī)劃是整個項目運作的重點。項目規(guī)劃的成功與否將直接關(guān)系到嘉善上海城的命運。因此，在嘉善上海城的項目規(guī)劃的建議中，我們將會使現(xiàn)代商業(yè)項目的規(guī)劃模式與嘉善目前的現(xiàn)狀有效結(jié)合，根據(jù)“一切從事實出發(fā)”的原則，努力使嘉善上海城的規(guī)劃即符合其整體形象定位，又符合未來銷售和管理的事實。第一篇 嘉善上海城項目規(guī)劃建議總述嘉善上海城的項目規(guī)劃關(guān)系到整個項目未來的銷售和營運前景，是整個項目的關(guān)鍵所在。為此，我們將專門針對嘉善上海城的項目規(guī)劃提出建議。建議將主要考慮到兩個方面的因素。一是目前現(xiàn)代商業(yè)項目的規(guī)劃模式，尤其是SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心）的規(guī)劃模式，以做到符合項目的整體要求和各個區(qū)域與業(yè)態(tài)的個別要求；二是考慮到嘉善是個正在發(fā)展中的小城市，項目必須與嘉善的實際需要相結(jié)合，即使嘉善上海城規(guī)模龐大，能夠改變嘉善的商業(yè)氛圍和生活方式，也不可與實際相脫離。嘉善上海城的項目規(guī)劃將通過對嘉善目前的商業(yè)規(guī)劃分析和現(xiàn)代商業(yè)的規(guī)劃分析，對嘉善上海城的具體商鋪規(guī)劃、建筑風(fēng)格、環(huán)境、功能等方面在開發(fā)商的指導(dǎo)下做出詳細(xì)的規(guī)劃建議。一、規(guī)劃分析前言嘉善是一個位于中國東部的小城市，雖然城市規(guī)模不大，但是由于經(jīng)過多年改革開放和市場經(jīng)濟的熏陶，商業(yè)經(jīng)濟已經(jīng)初具規(guī)模，商業(yè)意識也為人們所接受。目前的嘉善商業(yè)和中國的其他小城市一樣，基本是由商場、沿街商鋪和專業(yè)市場構(gòu)成。嘉善的商場運作并不規(guī)范，由于經(jīng)營管理的落后，多采用出租的形式。因此，在嘉善，無論是商場、沿街商鋪或?qū)I(yè)市場，基本上都是由個人來經(jīng)營，它們有一個共同的缺點，就是規(guī)劃混亂、經(jīng)營無序，從而導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍的下降和商業(yè)格局的混亂。現(xiàn)代的商業(yè)注重規(guī)劃和經(jīng)營，我們將有效的針對嘉善的特點，用現(xiàn)代的規(guī)劃為嘉善人民貢獻(xiàn)一個完美的上海城。嘉善商業(yè)設(shè)施規(guī)劃現(xiàn)狀嘉善目前的商業(yè)設(shè)施基本上是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟改制時形成的，商場多采用出租的形式，沿街商鋪沒有經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃，專業(yè)市場的規(guī)劃和管理也都十分混亂。下面將通過對不同案例的介紹來分析嘉善不同商業(yè)模式的規(guī)劃現(xiàn)狀。商場：嘉善購物中心嘉善購物中心是嘉善傳統(tǒng)商場中，規(guī)劃相對較好的商場，其他商場均混亂不堪，規(guī)劃和執(zhí)行不明確。嘉善購物中心共有四層，一層主要經(jīng)營食品、化妝品、雜貨等；二三層經(jīng)營男女服裝；四層經(jīng)營家電，屬于傳統(tǒng)商場的業(yè)態(tài)布局。雖然嘉善購物中心規(guī)劃明確，但執(zhí)行并不嚴(yán)格，實際業(yè)態(tài)分布和規(guī)劃有較大出入。購物環(huán)境比較惡劣，光線較弱。商場經(jīng)過裝飾，也有眾多飾品擺設(shè)，但看起來比較陳舊，給人一種沒落的感覺。設(shè)施比較齊全，有手扶電梯、步行梯，均位于商場的中心位置，但手扶電梯可能由于經(jīng)營較差的問題，沒有運行?？傮w來講，嘉善購物中心是經(jīng)過了具體規(guī)劃的，但是并沒有執(zhí)行，并且可能由于規(guī)劃時間已經(jīng)很久，相對來說已經(jīng)不符合時代要求了。專業(yè)市場：新世界招商市場新世界招商市場是一個位于車站路的商品批發(fā)市場。商場經(jīng)過具體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，共分三層，一層經(jīng)營床上用品和服裝；二三層經(jīng)營小商品，具體每層之間并沒有更詳細(xì)的業(yè)種劃分。新世界招商市場比較破舊，整個市場沒有經(jīng)過任何裝飾，經(jīng)營多年仍然是毛坯的狀態(tài)，沒有電梯，只有步行梯，并且十分破舊，有一種搖搖欲墜的感覺。商鋪面積都經(jīng)過了大致的劃分，中心商鋪在10平方米左右，兩邊商鋪在20平方米左右。每層業(yè)種交錯經(jīng)營，比較混亂，且在二三層，有較多空鋪位。沿街商鋪：驥江路步行街驥江路步行街是嘉善沿街商鋪的代表，也是嘉善目前的商業(yè)中心。驥江路步行街的出現(xiàn)并不是通過先規(guī)劃后形成。而是由于先形成商業(yè)氛圍，而后建立步行街的步驟形成的。嘉善的許多形成專業(yè)特點的沿街商鋪，都是通過這種方式形成。由于這種形成模式，所以也就沒有經(jīng)過系統(tǒng)的規(guī)劃了。最多到后來，政府根據(jù)商業(yè)街經(jīng)營特點，在進(jìn)行一些局部的規(guī)劃。如嘉善的團結(jié)路和勝利街南段就是政府根據(jù)驥江路的發(fā)展情況而設(shè)立的沿街店鋪和夜市。競爭對手：友誼廣場友誼廣場是我們在嘉善的唯一的競爭對手，它項目上馬較早，也是由上海公司開發(fā)行銷，所以項目經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃。友誼廣場的定位也是SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心），但實際上遠(yuǎn)不如嘉善上海城業(yè)態(tài)規(guī)劃完善，當(dāng)嘉善上海城提出相同的概念時，友誼廣場將面臨巨大的壓力。友誼廣場規(guī)劃地下一層和地上一層為友誼超市；二層到四層為商場；以上為高檔休閑場所和錦江飯店，檔次較高，不利于普通市民消費。友誼廣場整體規(guī)劃較為完整。除了業(yè)態(tài)規(guī)劃明確以外，商場環(huán)境、裝飾裝潢、建筑風(fēng)格都有明確的表現(xiàn)。因此，不可避免的友誼廣場將成為我們最強的對手。中國中小城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃趨勢中國中小城市，尤其是中國東部沿海的中小城市，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟也得到了快速提升，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃也越來越完善。具體表現(xiàn)在以下幾個方面。 業(yè)態(tài)規(guī)劃明確、科學(xué)。擁有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將會使商業(yè)布局顯得極為合理。而科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，則會有效的提升整個商場的人氣和商業(yè)氛圍。 人性化趨勢?，F(xiàn)在商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃比較注重消費者的感受，無論是建筑風(fēng)格、購物環(huán)境都要考慮到人的因素，使消費者在購物、休閑的同時心中也得到極大的放松和滿足，從而鞏固和吸引消費群。 大型綜合化和小型專業(yè)化。類似嘉善的小城市，商業(yè)項有兩種發(fā)展趨勢，一種是大型綜合化，即向上海城一樣集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，在規(guī)劃方面要考慮綜合因素，突出整體的商業(yè)氛圍。第二種是小型專業(yè)化，主要是面對單一的消費群，整個市場規(guī)劃要求專業(yè)分為濃厚，比較具有針對性。 形象提升。每個消費者都有追求更高享受的需求，但是在物質(zhì)上沒有辦法得到支持。而現(xiàn)在的商業(yè)項目規(guī)劃，為了滿足這種需求，在建筑風(fēng)格、商業(yè)環(huán)境和服務(wù)上都在努力提升，讓消費者在心靈中得到更高的享受。 特色化?，F(xiàn)在商業(yè)項目的競爭逐漸加劇，為了在競爭中生存下去，就必須在規(guī)劃上擁有自己的特色。無論是在其整體，還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、環(huán)境、經(jīng)營管理上都要有自己與眾不同的地方。嘉善上海城規(guī)劃定位考慮到目前商鋪規(guī)劃的發(fā)展趨勢和嘉善消費的現(xiàn)狀，嘉善上海城的規(guī)劃將會以現(xiàn)代商鋪的規(guī)劃理念為主，整體檔次定位在中檔。突顯嘉善上海城的綜合化商業(yè)優(yōu)勢和上海風(fēng)格概念。將上海作為中