【正文】 魚嘴項目戰(zhàn)略定位初步成果溝通 配臵建議 項目定位 營銷策略 銷售中心 思維導(dǎo)圖 商務(wù)投資環(huán)境分析 行業(yè)市場情況分析 寫字樓 公寓 市場變化趨勢 項目本體 客群分析 產(chǎn)品分析 市場分析 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 強壓下的彈性空間 重慶 GDP發(fā)展： 2022年我市 GDP總額達到 7894億元，五年翻一番，同比增幅達 %，創(chuàng)直轄以來新高。人均 GDP邁上 4000美元新臺階，達到全國平均水平。 城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力。 20222022年重慶市 GDP總額及增速 2022年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 ?重慶 GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，從 2022年以來平均增長率在 12%以上； ? 2022年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，比上年增長%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟高位企穩(wěn)態(tài)勢明顯。 ?今年中國城市競爭力評價中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 存款準(zhǔn)備金率： 央行宣布從 6月 20日起，上調(diào)整存款準(zhǔn)備金率 ， 這是年內(nèi) 第六次 調(diào)整存準(zhǔn)金率，調(diào)整后 大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達 %，銀根一再緊縮，導(dǎo)致開發(fā)商 融資難度加大 ， 拿地速度放緩 ， 開發(fā)周期壓縮 （數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行） 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 宏觀經(jīng)濟走勢： 確定十二五期間經(jīng)濟增長目標(biāo)為 %，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。 我市未來五年將推動產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家重要的先進制造業(yè)基地。 重慶“十二五”目標(biāo)：一化、四愿景 未來五年我市將 加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) ，就是“ 2+10” 2+10 發(fā)展方 向 發(fā)展目標(biāo) 2大 基地 建成筆記本電腦基地 形成 1億臺整機生產(chǎn)規(guī)模、 80%零部件及原材料本地配套，實現(xiàn)產(chǎn)值 6500億元； 國內(nèi)最大的離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心 爭取建成“國家離岸外包特許產(chǎn)業(yè)園”，打造以應(yīng)用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)集群，并大力發(fā)展云計算，實現(xiàn)產(chǎn)值 1500億元 10大重點產(chǎn)業(yè)集群 通信設(shè)備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風(fēng)電裝備及系統(tǒng)、光源設(shè)備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬億級國家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高地。 一化四愿景 一化 整體跨入現(xiàn)代化階段 四愿景 建設(shè)特色鮮明的國家中心城市，成為集聚輻射功能強大的經(jīng)濟中心； 建設(shè)與國內(nèi)外經(jīng)濟廣泛融合的內(nèi)陸開放高地，成為內(nèi)陸開放示范區(qū)； 建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的基本構(gòu)架； 建設(shè)“五個重慶”，成為市民安居樂業(yè)、幸福和諧的共同家園。 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 2022 年宏觀政策 :中國樓市調(diào)控的史上最強年，圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺了方方面面的政策， 調(diào)控重點仍為住宅市場，對商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯 ,商務(wù)類物業(yè)商機凸顯。 2022年樓市政策三宗最 最多 10年中央下發(fā)三個國字號文件：國十一條、國十條和國五條，其密度對房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；然后各部委和地方跟進，出臺進 100個文件，時間幾乎覆蓋了 2022年全年 最全 10年政策圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面 最嚴(yán) 政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸 保障房建設(shè)在 10年力度空前，計劃建設(shè) 1000萬套 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 2022年政策預(yù)測： 基于當(dāng)前通脹形勢依然嚴(yán)峻，一線城市樓市反彈，預(yù)計2022年又是一個樓市調(diào)控年，新“國八條”出臺，重慶、上海已開征房產(chǎn)稅，為 11年樓市調(diào)控定下基調(diào)， 住宅投資風(fēng)險加大，商業(yè)及商務(wù)類投資機會凸顯 。 10年調(diào)控力度史上最強，與高通脹帶來的資產(chǎn)價格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢依舊嚴(yán)峻， 2022年 CPI預(yù)計控制在 4%，而政府對樓市態(tài)度依然堅決，因此 11年樓市調(diào)控將持續(xù) 量化價格控制目標(biāo) 且地方問責(zé) 為城市房價上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房價上漲 全額征收營業(yè)稅 從二手市場交易環(huán)節(jié)加重稅負(fù)，提高二手房購買者成本，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，達到放緩房價上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機 提高二套房首付比例 利率 提高購房成本，延緩改善性需求入市，降低市場投資熱情。但具有一定資金實力的改善性需求和投資需求預(yù)計會在下半年市場情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸 全面限購 導(dǎo)致多套房消費者退出市場，市場觀望情緒濃厚，加劇拐點到來。預(yù)計 2022年上半年全國市場交易量持續(xù)下滑，但交易價格堅挺；下半年開發(fā)商降價促銷手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求則趁機積極入市，支撐交易量回升 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 2022年重慶市商品房供銷態(tài)勢： 全年全市商品房銷售 ，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為 ，同比僅增長 %，成交均價為 4040元 /方 ，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房未受調(diào)控政策波及，成交量、額均大幅度上漲 2022年重慶市商品房銷售金額走勢（單位：億元） 2022年重慶市商品房銷售面積走勢（單位：萬方） 2022年重慶市商品房銷售面積同比圖 2022年重慶市商品房銷售金額同比圖 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 寫字樓市場等級： 2022年我市人均 GDP邁上 4000美元臺階，當(dāng)前重慶已經(jīng)處于城市寫字樓市場的第一級水平，是投資寫字樓的良好時機，再加上CBD建設(shè)進程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實施， 重慶寫字樓發(fā)展前景看好 人均 GDP區(qū)間 (美元 ) 城市寫字樓市場等 級 寫字樓市場特征 人均 GDP4000 第一級市場 市場供求旺盛，產(chǎn)品專業(yè)化細(xì)分明顯 3000人均 GDP4000 （ 2022年重慶人均 GDP為 3370美元） 第二級市場 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，產(chǎn)品專業(yè)化細(xì)分開始起步 2022人均 GDP3000 第三級市場 商住兩用向?qū)I(yè)化寫字樓過渡 人均 GDP1000 第四級市場 房地產(chǎn)市場還沒有開始發(fā)育 （標(biāo)準(zhǔn)來源：寫字樓開發(fā)運營指南） 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 重慶寫字樓供求： 2022年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面積突破 62萬方，是 09年銷售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，供求差 達 32萬余㎡ ，銷售均價達到 9536元 /㎡ ，較 09年同比上漲 %。 圖：近年來重慶市寫字樓供求狀況（單位：萬㎡） （數(shù)據(jù)來源 :重慶統(tǒng)計局網(wǎng)站 /截止 10年 9月） 類別 銷售面積 銷售均價 住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 圖： 10年重慶市各類物業(yè)銷售狀況 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 10年重慶規(guī)劃： 中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機遇，投資前景看好 提升 戰(zhàn)略地位 ?6月 18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放城市的地位 ?成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國增長“第四極”的使命 推動 金融發(fā)展 ?成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算 ?賦予長江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機構(gòu) 打造 重慶模式 保障 民生建設(shè) ?開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本 ?房產(chǎn)稅試點原則獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點 ?全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動當(dāng)?shù)叵M和經(jīng)濟發(fā)展 ?戶籍改革全面啟動，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進程 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 重慶商務(wù)環(huán)境綜述： 中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型及城市化進程的加快為 商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機遇 ； 重慶市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展， 2022年重慶房價 5720元，排名 40 ，仍有上漲空間，當(dāng)前仍處于 價格洼地，極具投資潛力 ； 當(dāng)前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風(fēng)險越來越大，而 商務(wù)、商業(yè)市場的投資前景則較為看好 。 1）經(jīng)濟走勢 2）宏觀政策 商務(wù)環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 歷經(jīng)風(fēng)雨后的鯤鵬展翅 —— 重慶經(jīng)濟與城市發(fā)展 目前重慶寫字樓市場在售項目 16個 ，主要分布于 北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū) ，在售寫字樓總體量 97萬㎡ ，截止 2022年 1月初該部分在售寫字樓潛在 50萬㎡ ?北部新區(qū)在售項目 6個，總放量 ㎡，市場占比 43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動和區(qū)域格局發(fā)展，寫字樓放量明顯增大； ?渝中區(qū)在售項目 4個，總放量 ㎡，市場占比 30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大； ?南岸區(qū)在售項目 4個，總放量 ㎡，市場占比 15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅 各區(qū)域在售項目放量情況 各區(qū)域在售項目潛在放量情況 1）供應(yīng)總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 重慶寫字樓分布特征 ?一條核心軸：解放碑 兩路口 上清寺 觀音橋 紅旗河溝 新牌坊 ?兩大新興區(qū)：江北嘴 CBD，北部新區(qū)高新園 ?三大商務(wù)圈：解放碑 +觀音橋 +南坪 ?四個區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩 +楊家坪 +冉家壩 +石橋鋪 1）供應(yīng)總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 英利國際金融中心 聯(lián)合國際 新華國際 創(chuàng)匯首座 上海城嘉德中心 國匯中心 世紀(jì)英皇 富力海洋國際 協(xié)信中心 金融中心 康田國際企業(yè)港 ARC中央廣場 渝高智博中心 線外商政公園 兩江星界 中渝愛都會 睿尚 MOHO 新科國際廣場 金開協(xié)信中心 疊彩中心 財富中心 國際金融大廈（喜來登） 長江國際 主城在售寫字樓分布： 近期售罄 目前在售 區(qū)域 寫字樓名稱 寫字樓體量 （萬方） 潛在 體量 （萬㎡） 渝中區(qū) 英利國際金融中心 11 8 聯(lián)合國際 7 新華國際 3 創(chuàng)匯首座 1 南岸區(qū) 上海城嘉德中心 2 長江國際 國匯中心 國際金融大廈 5 0 沙坪壩 ARC中央廣場 3 康田國際企業(yè)港 3 北部新區(qū) 線外商政公園 26 5 兩江星界 中渝都會首站 0 睿尚 MOHO 新科國際廣場 6 金開協(xié)信中心 總計 —— 97 50 分類 區(qū)域 項目名稱 業(yè)態(tài)構(gòu)成 單體類 渝中區(qū) 英利國際開發(fā)金融中心 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 聯(lián)合國際 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 新華國際 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 創(chuàng)匯首座 寫字樓 +公寓 +商業(yè) 復(fù)合類 南岸區(qū) 上海城嘉德中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 南岸區(qū) 長江國際 寫字樓 +酒店 +公寓 南岸區(qū) 國匯中心 寫字樓 +酒店公寓 +酒店 +會議中心 南岸區(qū) 國際金融大廈 寫字樓 +酒店 江北區(qū) 富力海洋國際 寫字樓 +酒店 江北區(qū) 協(xié)信中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 +公寓 江北區(qū) 世紀(jì)英皇 寫字樓 +酒店公寓 +酒店 +商業(yè)中心 +商務(wù)休閑 江北區(qū) 金融中心 寫字樓 +臨江商業(yè) 沙坪壩區(qū) ARC中央廣場 寫字樓 +酒店 +公寓 沙坪壩區(qū) 康田國際企業(yè)港 寫字樓 九龍坡區(qū) 渝高智博中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 +公寓 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