【正文】 日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（審批稿）中國華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司2015年5月2日 64 目 錄 第一章 概述………………………………………………1 一、項(xiàng)目名稱 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 三、項(xiàng)目建設(shè)單位及概況 四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 五、可行性研究的主要依據(jù) 六、可行性研究結(jié)論 第二章 農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造的必要性………………………8 一、農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析 二、標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場的市場定位 三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場的作用 建設(shè)鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場體系的需要 改善購物環(huán)境保證農(nóng)產(chǎn)品銷售質(zhì)量的需要 提高農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道信息化的需要 三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場的意義 改善居民生活，擴(kuò)大城市居民消費(fèi) 提高農(nóng)民收入，改善城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu) 擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，改善國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件…………………………………16 一、建筑項(xiàng)目擬建土地的使用權(quán) 二、建筑項(xiàng)目擬建土地的規(guī)劃 三、基礎(chǔ)配套設(shè)施 四、市場條件 第四章 項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模和內(nèi)容…………………………18 一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 二、項(xiàng)目建設(shè)的性質(zhì) 三、項(xiàng)目建設(shè)用途 四、方案設(shè)計(jì)的依據(jù) 五、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 六、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃方案 （一）設(shè)計(jì)依據(jù) （二）金龍農(nóng)貿(mào)市場 地點(diǎn) 用地概況 總圖及給排水、供電、監(jiān)控系統(tǒng) 建筑結(jié)構(gòu) 方案對(duì)比 農(nóng)貿(mào)市場容量分析 第五章 建筑節(jié)能與耗能計(jì)算……………………………29 一、建筑節(jié)能措施 二、節(jié)電措施 三、耗能計(jì)算 第六章 環(huán)境保護(hù)措施……………………………………31 一、環(huán)保目的 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 三、金龍農(nóng)貿(mào)市場周圍環(huán)境現(xiàn)狀 四、項(xiàng)目建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及應(yīng)采取的措施 五、項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境的影響及應(yīng)采取的措施 第七章 銷售食品衛(wèi)生措施………………………………35 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 二、衛(wèi)生措施 三、產(chǎn)品衛(wèi)生措施 第八章 消防………………………………………………37 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 二、設(shè)計(jì)范圍 三、總平面布置 四、建筑消防 五、消防系統(tǒng) 六、消防用水量 第九章 安全管理…………………………………………39 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 二、主要?jiǎng)趧?dòng)安全風(fēng)險(xiǎn)分析 三、安全措施 施工安全 建筑物使用安全措施 生產(chǎn)安全措施 第十章 經(jīng)營管理…………………………………………41 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 二、對(duì)經(jīng)營商的進(jìn)貨管理 三、對(duì)市場內(nèi)商品陳列的管理 四、管理措施 第十一章 企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及人力配置…………………46 一、企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 二、人力資源配置 第十二章 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的組織…………………………47 第十三章 工程進(jìn)度及招標(biāo)管理…………………………48 一、工程進(jìn)度 二、招標(biāo)管理 第十四章 投資估算及資金籌措…………………………50 一、投資估算 二、資金籌措 第十五章 經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………54 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)估算依據(jù)說明（二）農(nóng)貿(mào)市場收入估算說明 第十六章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析…………………………57 第十七章 項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………59 第十八章 研究結(jié)論及建議………………………… 62 第一章 概 述一、項(xiàng)目名稱：日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：日喀則市青島路23號(hào) 三、項(xiàng)目建設(shè)單位及概況項(xiàng)目建設(shè)單位：日喀則地區(qū)金龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)單位概況：日喀則地區(qū)金龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主要投資方向是根據(jù)國家和商務(wù)部政策指導(dǎo)投資建設(shè)具有公益性商貿(mào)公共服務(wù)設(shè)施。注冊(cè)資金674萬元。四、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資 ，。建設(shè)內(nèi)容①改造內(nèi)容：農(nóng)貿(mào)市場頂層屋面改造、農(nóng)貿(mào)市場中庭夾絲玻璃采光天窗更換、農(nóng)貿(mào)市場通道上空陽光板更換、農(nóng)貿(mào)市場底層柱子外包瓷磚、農(nóng)貿(mào)市場底層頂棚改造、農(nóng)貿(mào)市場底層內(nèi)墻面改造、農(nóng)貿(mào)市場地面改造、農(nóng)貿(mào)市場主干道改造、農(nóng)貿(mào)市場排水溝改造、農(nóng)貿(mào)市場攤位改造、農(nóng)貿(mào)市場北大門改造、農(nóng)貿(mào)市場西大門改造、農(nóng)貿(mào)市場照明系統(tǒng)改造、農(nóng)貿(mào)市場監(jiān)控系統(tǒng)改造、農(nóng)貿(mào)市場變壓器及線路改造、農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)消防管道更換、農(nóng)貿(mào)市場北門公廁改造、農(nóng)貿(mào)市場北門入口處門面房改造、農(nóng)貿(mào)市場西門入口處門面房改造、農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)消火栓遷移、農(nóng)貿(mào)市場東側(cè)及南側(cè)門面房外墻面清洗、農(nóng)貿(mào)市場東側(cè)及南側(cè)門面房頂層屋面改造、農(nóng)貿(mào)市場東側(cè)門面房做給水、農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)門面房外走廊做鋼化玻璃隔斷、農(nóng)貿(mào)市場東側(cè)及南側(cè)門面房做統(tǒng)一風(fēng)格店招店牌、溫州商城三樓衛(wèi)生間樓面改造、溫州商城三樓衛(wèi)生間內(nèi)墻面改造、溫州商城三樓衛(wèi)生間吊頂、溫州商城三樓走廊及辦公室樓面改造、溫州商城三樓走廊及辦公室內(nèi)墻面改造、溫州商城三樓辦公室吊頂、溫州商城三樓走廊頂棚改造、溫州商城三樓內(nèi)墻拆除重建、溫州商城頂層屋面改造、溫州商城三樓門窗更換、農(nóng)貿(mào)市場外停車場改造。②新建內(nèi)容：農(nóng)貿(mào)市場新建市場辦、農(nóng)貿(mào)市場新建活禽宰殺區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場外新建門面房。五、可行性研究的依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》（國辦發(fā)[2011]59號(hào)）《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，持續(xù)增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)保障能力的若干意見》（中發(fā)[2012]1號(hào)）《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革，加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)[2012]39號(hào)）《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)[2013]1號(hào)）《商務(wù)部關(guān)于加快推進(jìn)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通創(chuàng)新指導(dǎo)意見》（商建發(fā)[2012]432號(hào)）《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實(shí)中共中央國務(wù)院關(guān)于加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見的實(shí)施意見》（商建發(fā)[2013]51號(hào)）商務(wù)部“標(biāo)準(zhǔn)化菜市場設(shè)置與管理規(guī)范”國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)日喀則地區(qū)金龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托對(duì)金龍農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的委托書六、可行性報(bào)告研究結(jié)論金龍農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造項(xiàng)目從社會(huì)需求、國家政策引導(dǎo)方向、國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面看，建設(shè)是十分必要的。金龍農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造項(xiàng)目是在原農(nóng)貿(mào)市場用地上進(jìn)行改造，符合日喀則市城市建設(shè)總體規(guī)劃，土地使用權(quán)屬于委托建設(shè)單位。擬建場地內(nèi)地質(zhì)穩(wěn)定，適宜建筑物的建設(shè)。擬建場地周圍各種市政設(shè)施配套，便于農(nóng)貿(mào)市場的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。建設(shè)和運(yùn)營該項(xiàng)目所有技術(shù)均是成熟技術(shù)，只要加強(qiáng)管理，完全可以實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)良好，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。研究結(jié)論：本項(xiàng)目可行。第二章 農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造的必要性一、農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場是日喀則地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)綜合市場，集百貨、日用品、水產(chǎn)、蔬菜、肉類、家畜產(chǎn)品批發(fā)零售為一體。金龍農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)過多年經(jīng)營，已具備規(guī)模化、市場化、鏈條化的市場模式。在日喀則地區(qū)總體城市規(guī)劃框架的指導(dǎo)下，起到了進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需、繁榮市場、促進(jìn)民生的作用。推動(dòng)農(nóng)畜產(chǎn)品的深層加工及開發(fā)，輻射帶動(dòng)具有當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)和農(nóng)畜產(chǎn)品發(fā)展，促進(jìn)市場繁榮和提高消費(fèi)水平，使金龍農(nóng)貿(mào)市場成為了加速市場流通的橋梁和紐帶，做到以商活農(nóng)，以商興農(nóng)，推動(dòng)農(nóng)牧區(qū)群眾的產(chǎn)品竟?fàn)幒统浞纸灰住＿_(dá)到提高社會(huì)效益 、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的目的。該農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)過十幾年的經(jīng)營后，市場的排污設(shè)施、消防設(shè)施、攤位設(shè)施、水電系統(tǒng)、市場通道陽光板、高壓器容量等方面存在諸多問題，比如消防系統(tǒng)陳舊、老化；攤位砼脫落、老化、開裂；部分地面下沉、開裂 、塌陷；排污下水道由于斷面過窄，長期堵塞；水電系統(tǒng)線路老化，易發(fā)生火災(zāi)；管道原為鋼管系列，現(xiàn)已腐蝕、生銹；通道陽光板部分有開裂、漏雨現(xiàn)象；變壓器容量小，長期跳閘等。目前市場內(nèi)部的檢驗(yàn)檢測與監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)；水、電排污設(shè)施；熟食與冷藏冷凍硬件設(shè)備；交易大棚等各項(xiàng)設(shè)施已不適應(yīng)目前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，無法滿足日喀則人民對(duì)市場環(huán)境安全、舒適、衛(wèi)生、品種豐富、質(zhì)量可靠的最基本的需求。 二、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場的市場定位 標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場的市場定位城市標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場是城市商貿(mào)流通業(yè)中的大型食品專業(yè)店，主要經(jīng)營鮮活農(nóng)產(chǎn)品和糧油等。鮮活農(nóng)產(chǎn)品包括肉禽蛋、水產(chǎn)、蔬菜、水果及加工后的食品等。農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀由于我國城鄉(xiāng)二元化體制中存在的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)分散，規(guī)模小和城市農(nóng)產(chǎn)品大規(guī)模消費(fèi)在市場體系的對(duì)接上產(chǎn)生的復(fù)雜矛盾，加上鮮活農(nóng)產(chǎn)品的保鮮難度，城市在農(nóng)產(chǎn)品的保障供應(yīng)上經(jīng)常產(chǎn)生大的波動(dòng)，造成食品安全問題，價(jià)格上漲，無法調(diào)控等問題，影響農(nóng)民的收入和城市居民的生活質(zhì)量。六十四年來，我國在解決糧食生產(chǎn)、供應(yīng)問題上投入了大量的人力、物力，從興修水利、化肥生產(chǎn)的工業(yè)配套、良種培育、大型農(nóng)機(jī)化的補(bǔ)貼、糧食的收貯和加工、進(jìn)出口平衡等一系列的政策，較好地解決糧食的保障和供應(yīng)。同樣，鮮活農(nóng)產(chǎn)品也一定能夠解決好。國家相關(guān)政策近幾年來，為解決鮮活農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)平衡，中共中央、國務(wù)院、商務(wù)部、各省、市政府制定了一系列的方針政策，在組織上實(shí)施市長負(fù)責(zé)的“菜籃子”工程。2011年，國務(wù)院辦公廳以國辦發(fā)[2011]59號(hào)文下達(dá)《關(guān)于加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》指出：“我國是鮮活農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)大國，為了切實(shí)維護(hù)生產(chǎn)者和消費(fèi)者的利益，必須加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)，形成平穩(wěn)產(chǎn)銷運(yùn)行，保障市場供應(yīng)的長效機(jī)制”。2012年，中共中央1號(hào)文件指出：“統(tǒng)籌全國農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施布局，加快完善覆蓋城鄉(xiāng)的農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)。加快發(fā)展鮮活農(nóng)產(chǎn)品連鎖配送物流中心，支持建立一系列冷鏈物流體系”。2013年中央1號(hào)文件《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)民發(fā)展活力的若干意見》指出：“統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品市場流通布局，重點(diǎn)支持重要農(nóng)產(chǎn)品集散地、優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場建設(shè)”。中共中央、國務(wù)院把加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的主要目標(biāo)確定為：以加強(qiáng)產(chǎn)銷銜接為重點(diǎn)，加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通模式，提高流通組織化程度，完善流通鏈條和市場布局，進(jìn)一步減少流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，建立完善、高效、暢通、安全、有序的鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系，保障鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場供應(yīng)和價(jià)格穩(wěn)定。為達(dá)此目的一是加強(qiáng)規(guī)劃指導(dǎo)，促進(jìn)市場合理布局；二是加快培育流通主體，提高流通組織化程度；三是加強(qiáng)流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升流通現(xiàn)代化水平；四是大力推進(jìn)產(chǎn)銷銜接，減少流通環(huán)節(jié)；五是強(qiáng)化信息體系建設(shè)，引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)；六是完善儲(chǔ)備調(diào)運(yùn)制度，提高應(yīng)急調(diào)控能力；七是加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)把市場準(zhǔn)入關(guān)口。為實(shí)現(xiàn)上述七項(xiàng)任務(wù)，各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，通過投資入股、產(chǎn)權(quán)回購、公建配套等方式，改造和新建一批公益農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場和菜市場，保障居民基本生活需要。加強(qiáng)金融支持，保障合理用地，強(qiáng)化監(jiān)督管理，提供運(yùn)輸便利，健全相關(guān)制度，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場在鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場具有龍頭地位中央十八屆三中全會(huì)關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定指出：緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用，深化經(jīng)濟(jì)體制改革，堅(jiān)持和完善基本經(jīng)濟(jì)制度，加快完善現(xiàn)代市場體系、宏觀調(diào)控體系、開放經(jīng)濟(jì)體系，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快建設(shè)創(chuàng)新新型國家，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更有效率更加公平，更可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)這一決定可以認(rèn)定在經(jīng)濟(jì)生活中市場消費(fèi)決定生產(chǎn)，因此標(biāo)準(zhǔn)菜市場建設(shè)在鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)中具有龍頭地位。三、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場的作用以標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場為龍頭建設(shè)現(xiàn)代鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場體系當(dāng)前鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通仍處于傳統(tǒng)流通方式，基本上以傳統(tǒng)的批發(fā)市場為集散樞紐，以農(nóng)產(chǎn)品為主要商品，由經(jīng)營商、個(gè)體戶在集貿(mào)市場和社會(huì)菜市場經(jīng)營，設(shè)施簡陋、商品雜混、品質(zhì)較低、交易原始、商戶弱小、交易環(huán)節(jié)多、效益低下、社會(huì)成本高、損耗大、管理粗放、難以調(diào)控。由于結(jié)構(gòu)性的流通不暢，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性“賣難”“買難”。由于信息不明，商流不暢，物流迂回造成運(yùn)損高、銷損高、效率、效益低，造成農(nóng)民低價(jià)銷售，不能增收；消費(fèi)者高價(jià)購買，需求受抑制；商戶維持經(jīng)營，收益不穩(wěn)。我國是鮮活農(nóng)產(chǎn)品的生活和消費(fèi)大國，特別是改革開放35年以來，居民的收入和消費(fèi)支出均有大幅提高，從1978年到2012年，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入由343元提高到24565元，農(nóng)民居民家庭人均純收入由134元提高到7917元。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，%%%%，人民生活從吃飽穿暖到更加注重個(gè)性和享受的多層次消費(fèi)，為滿足人民消費(fèi)需求，按照國家政策必須改變傳統(tǒng)的鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通方式，建設(shè)以標(biāo)準(zhǔn)菜市場為龍頭，以企業(yè)為主體，以標(biāo)準(zhǔn)化和較優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品為商品，以現(xiàn)代化物流為樞紐的現(xiàn)代化流通體系。標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場以產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)秀、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)良吸引廣大城市居民消費(fèi)，使標(biāo)準(zhǔn)菜市場成為城市鮮活農(nóng)產(chǎn)品銷售的主力。標(biāo)準(zhǔn)菜市場有嚴(yán)格的經(jīng)營管理制度，嚴(yán)把進(jìn)貨質(zhì)量，嚴(yán)把銷售質(zhì)量，硬件設(shè)施、衛(wèi)生條件好，講信用，品種齊全，一站式購物，有條件向機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、餐飲酒店、大企業(yè)配送鮮活農(nóng)產(chǎn)品，向用戶配送凈菜、配菜和加工食品，可以把鮮活農(nóng)產(chǎn)品做大，可以降低經(jīng)營成本，為居民、企業(yè)、團(tuán)體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并形成鮮活農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息體系。