【正文】 日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場升級改造項目可行性研究報告（審批稿）中國華西工程設計建設有限公司2015年5月2日 64 目 錄 第一章 概述………………………………………………1 一、項目名稱 二、項目建設地點 三、項目建設單位及概況 四、項目建設規(guī)模及建設內容 五、可行性研究的主要依據(jù) 六、可行性研究結論 第二章 農(nóng)貿(mào)市場升級改造的必要性………………………8 一、農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析 二、標準化農(nóng)貿(mào)市場的市場定位 三、建設標準化農(nóng)貿(mào)市場的作用 建設鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場體系的需要 改善購物環(huán)境保證農(nóng)產(chǎn)品銷售質量的需要 提高農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道信息化的需要 三、建設標準化農(nóng)貿(mào)市場的意義 改善居民生活，擴大城市居民消費 提高農(nóng)民收入，改善城鄉(xiāng)二元結構 擴大城鄉(xiāng)居民消費，改善國家經(jīng)濟結構 第三章 項目的建設條件…………………………………16 一、建筑項目擬建土地的使用權 二、建筑項目擬建土地的規(guī)劃 三、基礎配套設施 四、市場條件 第四章 項目建設的規(guī)模和內容…………………………18 一、項目建設的指導思想 二、項目建設的性質 三、項目建設用途 四、方案設計的依據(jù) 五、建設規(guī)模及內容 六、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃方案 （一）設計依據(jù) （二）金龍農(nóng)貿(mào)市場 地點 用地概況 總圖及給排水、供電、監(jiān)控系統(tǒng) 建筑結構 方案對比 農(nóng)貿(mào)市場容量分析 第五章 建筑節(jié)能與耗能計算……………………………29 一、建筑節(jié)能措施 二、節(jié)電措施 三、耗能計算 第六章 環(huán)境保護措施……………………………………31 一、環(huán)保目的 二、設計依據(jù) 三、金龍農(nóng)貿(mào)市場周圍環(huán)境現(xiàn)狀 四、項目建設過程對環(huán)境的影響及應采取的措施 五、項目建成后對環(huán)境的影響及應采取的措施 第七章 銷售食品衛(wèi)生措施………………………………35 一、設計依據(jù) 二、衛(wèi)生措施 三、產(chǎn)品衛(wèi)生措施 第八章 消防………………………………………………37 一、設計依據(jù) 二、設計范圍 三、總平面布置 四、建筑消防 五、消防系統(tǒng) 六、消防用水量 第九章 安全管理…………………………………………39 一、設計依據(jù) 二、主要勞動安全風險分析 三、安全措施 施工安全 建筑物使用安全措施 生產(chǎn)安全措施 第十章 經(jīng)營管理…………………………………………41 一、設計依據(jù) 二、對經(jīng)營商的進貨管理 三、對市場內商品陳列的管理 四、管理措施 第十一章 企業(yè)的組織機構及人力配置…………………46 一、企業(yè)的組織機構 二、人力資源配置 第十二章 建設項目實施的組織…………………………47 第十三章 工程進度及招標管理…………………………48 一、工程進度 二、招標管理 第十四章 投資估算及資金籌措…………………………50 一、投資估算 二、資金籌措 第十五章 經(jīng)濟效益分析…………………………………54 一、社會經(jīng)濟效益分析 二、財務評價（一）財務估算依據(jù)說明（二）農(nóng)貿(mào)市場收入估算說明 第十六章 項目的社會效益分析…………………………57 第十七章 項目的社會風險分析…………………………59 第十八章 研究結論及建議………………………… 62 第一章 概 述一、項目名稱：日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場升級改造二、項目建設地點：日喀則市青島路23號 三、項目建設單位及概況項目建設單位：日喀則地區(qū)金龍實業(yè)發(fā)展有限公司建設單位概況：日喀則地區(qū)金龍實業(yè)發(fā)展有限公司主要投資方向是根據(jù)國家和商務部政策指導投資建設具有公益性商貿(mào)公共服務設施。注冊資金674萬元。四、項目的建設規(guī)模和建設內容建設規(guī)模項目總投資 ，。建設內容①改造內容：農(nóng)貿(mào)市場頂層屋面改造、農(nóng)貿(mào)市場中庭夾絲玻璃采光天窗更換、農(nóng)貿(mào)市場通道上空陽光板更換、農(nóng)貿(mào)市場底層柱子外包瓷磚、農(nóng)貿(mào)市場底層頂棚改造、農(nóng)貿(mào)市場底層內墻面改造、農(nóng)貿(mào)市場地面改造、農(nóng)貿(mào)市場主干道改造、農(nóng)貿(mào)市場排水溝改造、農(nóng)貿(mào)市場攤位改造、農(nóng)貿(mào)市場北大門改造、農(nóng)貿(mào)市場西大門改造、農(nóng)貿(mào)市場照明系統(tǒng)改造、農(nóng)貿(mào)市場監(jiān)控系統(tǒng)改造、農(nóng)貿(mào)市場變壓器及線路改造、農(nóng)貿(mào)市場內消防管道更換、農(nóng)貿(mào)市場北門公廁改造、農(nóng)貿(mào)市場北門入口處門面房改造、農(nóng)貿(mào)市場西門入口處門面房改造、農(nóng)貿(mào)市場內消火栓遷移、農(nóng)貿(mào)市場東側及南側門面房外墻面清洗、農(nóng)貿(mào)市場東側及南側門面房頂層屋面改造、農(nóng)貿(mào)市場東側門面房做給水、農(nóng)貿(mào)市場南側門面房外走廊做鋼化玻璃隔斷、農(nóng)貿(mào)市場東側及南側門面房做統(tǒng)一風格店招店牌、溫州商城三樓衛(wèi)生間樓面改造、溫州商城三樓衛(wèi)生間內墻面改造、溫州商城三樓衛(wèi)生間吊頂、溫州商城三樓走廊及辦公室樓面改造、溫州商城三樓走廊及辦公室內墻面改造、溫州商城三樓辦公室吊頂、溫州商城三樓走廊頂棚改造、溫州商城三樓內墻拆除重建、溫州商城頂層屋面改造、溫州商城三樓門窗更換、農(nóng)貿(mào)市場外停車場改造。②新建內容：農(nóng)貿(mào)市場新建市場辦、農(nóng)貿(mào)市場新建活禽宰殺區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場外新建門面房。五、可行性研究的依據(jù)《國務院辦公廳關于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設的意見》（國辦發(fā)[2011]59號）《關于加快推進農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，持續(xù)增強農(nóng)產(chǎn)品供應保障能力的若干意見》（中發(fā)[2012]1號）《國務院關于深化流通體制改革，加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)[2012]39號）《關于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》（中發(fā)[2013]1號）《商務部關于加快推進鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通創(chuàng)新指導意見》（商建發(fā)[2012]432號）《商務部關于貫徹落實中共中央國務院關于加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見的實施意見》（商建發(fā)[2013]51號）商務部“標準化菜市場設置與管理規(guī)范”國家關于建設項目的有關規(guī)范、標準日喀則地區(qū)金龍實業(yè)發(fā)展有限公司委托對金龍農(nóng)貿(mào)市場升級改造項目進行可行性研究的委托書六、可行性報告研究結論金龍農(nóng)貿(mào)市場升級改造項目從社會需求、國家政策引導方向、國家建設標準等方面看，建設是十分必要的。金龍農(nóng)貿(mào)市場升級改造項目是在原農(nóng)貿(mào)市場用地上進行改造，符合日喀則市城市建設總體規(guī)劃，土地使用權屬于委托建設單位。擬建場地內地質穩(wěn)定，適宜建筑物的建設。擬建場地周圍各種市政設施配套，便于農(nóng)貿(mào)市場的標準化建設。建設和運營該項目所有技術均是成熟技術，只要加強管理，完全可以實現(xiàn)。本項目的財務評價指標良好，因此本項目經(jīng)濟可行。研究結論：本項目可行。第二章 農(nóng)貿(mào)市場升級改造的必要性一、農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀分析日喀則地區(qū)金龍農(nóng)貿(mào)市場是日喀則地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)綜合市場，集百貨、日用品、水產(chǎn)、蔬菜、肉類、家畜產(chǎn)品批發(fā)零售為一體。金龍農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)過多年經(jīng)營，已具備規(guī)模化、市場化、鏈條化的市場模式。在日喀則地區(qū)總體城市規(guī)劃框架的指導下，起到了進一步拉動內需、繁榮市場、促進民生的作用。推動農(nóng)畜產(chǎn)品的深層加工及開發(fā)，輻射帶動具有當?shù)靥厣?jīng)濟和農(nóng)畜產(chǎn)品發(fā)展，促進市場繁榮和提高消費水平，使金龍農(nóng)貿(mào)市場成為了加速市場流通的橋梁和紐帶，做到以商活農(nóng)，以商興農(nóng)，推動農(nóng)牧區(qū)群眾的產(chǎn)品竟爭和充分交易。達到提高社會效益 、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的目的。該農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)過十幾年的經(jīng)營后，市場的排污設施、消防設施、攤位設施、水電系統(tǒng)、市場通道陽光板、高壓器容量等方面存在諸多問題，比如消防系統(tǒng)陳舊、老化；攤位砼脫落、老化、開裂；部分地面下沉、開裂 、塌陷；排污下水道由于斷面過窄，長期堵塞；水電系統(tǒng)線路老化，易發(fā)生火災；管道原為鋼管系列，現(xiàn)已腐蝕、生銹；通道陽光板部分有開裂、漏雨現(xiàn)象；變壓器容量小，長期跳閘等。目前市場內部的檢驗檢測與監(jiān)控系統(tǒng)、信息系統(tǒng)；水、電排污設施；熟食與冷藏冷凍硬件設備；交易大棚等各項設施已不適應目前市場經(jīng)濟發(fā)展的需求，無法滿足日喀則人民對市場環(huán)境安全、舒適、衛(wèi)生、品種豐富、質量可靠的最基本的需求。 二、標準農(nóng)貿(mào)市場的市場定位 標準農(nóng)貿(mào)市場的市場定位城市標準農(nóng)貿(mào)市場是城市商貿(mào)流通業(yè)中的大型食品專業(yè)店，主要經(jīng)營鮮活農(nóng)產(chǎn)品和糧油等。鮮活農(nóng)產(chǎn)品包括肉禽蛋、水產(chǎn)、蔬菜、水果及加工后的食品等。農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀由于我國城鄉(xiāng)二元化體制中存在的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)分散，規(guī)模小和城市農(nóng)產(chǎn)品大規(guī)模消費在市場體系的對接上產(chǎn)生的復雜矛盾，加上鮮活農(nóng)產(chǎn)品的保鮮難度，城市在農(nóng)產(chǎn)品的保障供應上經(jīng)常產(chǎn)生大的波動，造成食品安全問題，價格上漲，無法調控等問題，影響農(nóng)民的收入和城市居民的生活質量。六十四年來，我國在解決糧食生產(chǎn)、供應問題上投入了大量的人力、物力，從興修水利、化肥生產(chǎn)的工業(yè)配套、良種培育、大型農(nóng)機化的補貼、糧食的收貯和加工、進出口平衡等一系列的政策，較好地解決糧食的保障和供應。同樣，鮮活農(nóng)產(chǎn)品也一定能夠解決好。國家相關政策近幾年來，為解決鮮活農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費平衡，中共中央、國務院、商務部、各省、市政府制定了一系列的方針政策，在組織上實施市長負責的“菜籃子”工程。2011年，國務院辦公廳以國辦發(fā)[2011]59號文下達《關于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設的意見》指出：“我國是鮮活農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費大國，為了切實維護生產(chǎn)者和消費者的利益，必須加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設，形成平穩(wěn)產(chǎn)銷運行，保障市場供應的長效機制”。2012年，中共中央1號文件指出：“統(tǒng)籌全國農(nóng)產(chǎn)品流通設施布局，加快完善覆蓋城鄉(xiāng)的農(nóng)產(chǎn)品流通網(wǎng)絡。加快發(fā)展鮮活農(nóng)產(chǎn)品連鎖配送物流中心，支持建立一系列冷鏈物流體系”。2013年中央1號文件《關于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，進一步增強農(nóng)民發(fā)展活力的若干意見》指出：“統(tǒng)籌規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品市場流通布局，重點支持重要農(nóng)產(chǎn)品集散地、優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地市場建設”。中共中央、國務院把加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設的主要目標確定為：以加強產(chǎn)銷銜接為重點，加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通基礎設施建設，創(chuàng)新鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通模式，提高流通組織化程度，完善流通鏈條和市場布局，進一步減少流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，建立完善、高效、暢通、安全、有序的鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系，保障鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場供應和價格穩(wěn)定。為達此目的一是加強規(guī)劃指導，促進市場合理布局；二是加快培育流通主體，提高流通組織化程度；三是加強流通基礎設施建設，提升流通現(xiàn)代化水平；四是大力推進產(chǎn)銷銜接，減少流通環(huán)節(jié)；五是強化信息體系建設，引導生產(chǎn)和消費；六是完善儲備調運制度，提高應急調控能力；七是加強質量監(jiān)督，嚴把市場準入關口。為實現(xiàn)上述七項任務，各級政府要增加財政投入，通過投資入股、產(chǎn)權回購、公建配套等方式，改造和新建一批公益農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場和菜市場，保障居民基本生活需要。加強金融支持，保障合理用地，強化監(jiān)督管理，提供運輸便利，健全相關制度，加強組織領導。標準農(nóng)貿(mào)市場在鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場具有龍頭地位中央十八屆三中全會關于全面深化改革若干重大問題的決定指出：緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用，深化經(jīng)濟體制改革，堅持和完善基本經(jīng)濟制度，加快完善現(xiàn)代市場體系、宏觀調控體系、開放經(jīng)濟體系，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，加快建設創(chuàng)新新型國家，推動經(jīng)濟更有效率更加公平，更可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)這一決定可以認定在經(jīng)濟生活中市場消費決定生產(chǎn)，因此標準菜市場建設在鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設中具有龍頭地位。三、標準農(nóng)貿(mào)市場的作用以標準化農(nóng)貿(mào)市場為龍頭建設現(xiàn)代鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場體系當前鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通仍處于傳統(tǒng)流通方式，基本上以傳統(tǒng)的批發(fā)市場為集散樞紐，以農(nóng)產(chǎn)品為主要商品，由經(jīng)營商、個體戶在集貿(mào)市場和社會菜市場經(jīng)營，設施簡陋、商品雜混、品質較低、交易原始、商戶弱小、交易環(huán)節(jié)多、效益低下、社會成本高、損耗大、管理粗放、難以調控。由于結構性的流通不暢，導致結構性“賣難”“買難”。由于信息不明，商流不暢，物流迂回造成運損高、銷損高、效率、效益低，造成農(nóng)民低價銷售，不能增收；消費者高價購買，需求受抑制；商戶維持經(jīng)營，收益不穩(wěn)。我國是鮮活農(nóng)產(chǎn)品的生活和消費大國，特別是改革開放35年以來，居民的收入和消費支出均有大幅提高，從1978年到2012年，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入由343元提高到24565元，農(nóng)民居民家庭人均純收入由134元提高到7917元。居民消費結構從溫飽型向小康型轉變，%%%%，人民生活從吃飽穿暖到更加注重個性和享受的多層次消費，為滿足人民消費需求，按照國家政策必須改變傳統(tǒng)的鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通方式，建設以標準菜市場為龍頭，以企業(yè)為主體，以標準化和較優(yōu)質的農(nóng)產(chǎn)品為商品，以現(xiàn)代化物流為樞紐的現(xiàn)代化流通體系。標準農(nóng)貿(mào)市場以產(chǎn)品質量、服務優(yōu)秀、價格合理、環(huán)境優(yōu)良吸引廣大城市居民消費，使標準菜市場成為城市鮮活農(nóng)產(chǎn)品銷售的主力。標準菜市場有嚴格的經(jīng)營管理制度，嚴把進貨質量，嚴把銷售質量，硬件設施、衛(wèi)生條件好，講信用，品種齊全，一站式購物，有條件向機關、團體、學校、餐飲酒店、大企業(yè)配送鮮活農(nóng)產(chǎn)品，向用戶配送凈菜、配菜和加工食品，可以把鮮活農(nóng)產(chǎn)品做大，可以降低經(jīng)營成本，為居民、企業(yè)、團體提供優(yōu)質服務，并形成鮮活農(nóng)產(chǎn)品價格信息體系。