【正文】 農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目概述 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 項(xiàng)目地址 1 項(xiàng)目性質(zhì) 1 建設(shè)周期 1 項(xiàng)目承辦單位 1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位 2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 3 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 3 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 3 研究結(jié)論 3 項(xiàng)目建議 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 5 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 5 行業(yè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及政策背景 5 某市發(fā)展背景 6 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 6 項(xiàng)目建設(shè)是推動(dòng)某市城西區(qū)城市化建設(shè)的需要 6 項(xiàng)目建設(shè)是加快農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的需要 7 加快某市城西區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 7 促進(jìn)稅收大幅增長(zhǎng)，成為稅收新的增長(zhǎng)點(diǎn)的需要 7 提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要 8 有效改善某市城西區(qū)就業(yè)環(huán)境，增加社會(huì)就業(yè)的需要 8第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 9 項(xiàng)目需求分析 9 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 10 10 10 10第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及廠址選擇 11 選址原則 11 項(xiàng)目建設(shè)選址 11 項(xiàng)目屬地條件 12 12 經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 13 市政交通條件 13 地區(qū)氣候條件 14 項(xiàng)目選址配套條件 14 供水條件 14 供電條件 15 通信條件 15 排水條件 15第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 16 建設(shè)原則及標(biāo)準(zhǔn) 16 建設(shè)原則 16 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 17 建筑工程方案 18 設(shè)計(jì)依據(jù) 18 平面設(shè)計(jì) 18 立面設(shè)計(jì) 19 檔口工程 19 主要工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21 配套工程方案 22 給排水 22 燈光 23 通風(fēng) 23 附屬設(shè)施 23 管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備 24 辦公設(shè)施 24 服務(wù)設(shè)施 24 檢測(cè)設(shè)施 24第六章 節(jié)能節(jié)水與環(huán)境保護(hù) 25 項(xiàng)目節(jié)能降耗方案 25 項(xiàng)目資源利用及能耗分析 25 25 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案 28 概況 28 法律法規(guī) 28 環(huán)境影響分析評(píng)價(jià) 29 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 33第七章 勞動(dòng)保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防 35 勞動(dòng)安全 35 勞動(dòng)安全執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 35 勞動(dòng)安全保護(hù)措施 35 職業(yè)衛(wèi)生 36 衛(wèi)生防護(hù)措施 36 有關(guān)管理設(shè)施 36 消防建設(shè)方案 37第八章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 39 企業(yè)組織及工作制度 39 組織機(jī)構(gòu) 39 工作制度 39 勞動(dòng)力定員及來(lái)源 39 人員培訓(xùn) 39第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 41 項(xiàng)目實(shí)施周期 41 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 41第十章 投資估算與資金籌措 42 項(xiàng)目投資估算 42 投資估算范圍 42 編制依據(jù) 42 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 42 估算編制方法 43 投資估算 44 項(xiàng)目資金籌措 45第十一章 財(cái)務(wù)分析 46 項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù) 46 項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù) 46 項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定 46 項(xiàng)目收入測(cè)算 47 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算 47 項(xiàng)目直接成本 47 47 48 財(cái)務(wù)費(fèi)用 48 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算 48 項(xiàng)目稅金估算 48 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配 48 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總 48第十二章 項(xiàng)目不確定性分析 5112. 1盈虧平衡分析 51 敏感性分析 51第十三章 社會(huì)效益分析 54 社會(huì)效益 54 經(jīng)濟(jì)效益 54第十四章 可行性研究結(jié)論及建議 56 研究結(jié)論 56 項(xiàng)目建議 565第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)：某農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：城西區(qū)某6號(hào)一號(hào)樓負(fù)一樓。 項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目性質(zhì)：新建。 建設(shè)周期建設(shè)周期：2個(gè)月。 項(xiàng)目承辦單位公司名稱(chēng)：某商業(yè)管理有限公司公司地址：某市城西區(qū)某6號(hào)1號(hào)樓地下第一層注冊(cè)資本：100萬(wàn)元人民幣公司法人： 注冊(cè)時(shí)間：2016年8月18日企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司（自然人獨(dú)資）經(jīng)營(yíng)范圍：市場(chǎng)管理、房屋租賃、物業(yè)管理、食品包裝設(shè)計(jì)（上述經(jīng)營(yíng)范圍依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位某環(huán)境工程有限公司。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1. 《國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指導(dǎo)目錄（2011年）》（2013修訂版）；2. 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；3. 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年；4. 《農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與管理指南》農(nóng)市發(fā)[2004]10號(hào)；5. 《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系發(fā)展規(guī)劃》6. 《農(nóng)牧產(chǎn)品類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)等級(jí)評(píng)估指標(biāo)及評(píng)估分值》；7. 《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理技術(shù)規(guī)范》（GBT 217202008）；8. 《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；9. 《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)范》；10.《青海省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》；11.《某市城市總體規(guī)劃（2001—2020年）（2015年修訂）》；12.《某市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理辦法》（某市人民政府令第87號(hào)）；13.《某市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（寧政〔2008〕97號(hào)）；14. 建設(shè)部頒布的現(xiàn)行建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范；15. 可行性研究報(bào)告編制委托書(shū)；16. 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料；17 相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目將以租賃方式建設(shè)城西區(qū)某農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。該項(xiàng)目將按照市場(chǎng)要求建設(shè)40個(gè)攤位，包括蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜牧類(lèi)、熟食類(lèi)、面點(diǎn)調(diào)料類(lèi)、土特產(chǎn)、日用百貨、小吃共計(jì)20個(gè)類(lèi)別，市場(chǎng)總面積為3100平方米。 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源，全部為發(fā)起單位自籌。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益本項(xiàng)目將解決就業(yè)人口200余人，服務(wù)周邊居民10萬(wàn)人以上，方便周?chē)?公里范圍內(nèi)的居民生活，有效的解決了市民“買(mǎi)菜難”的問(wèn)題，為市民提供了一處購(gòu)物休閑的好去處。 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 研究結(jié)論本報(bào)告結(jié)合建設(shè)內(nèi)容，論述了項(xiàng)目背景及必要性、項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃、需求分析和政策保障、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)能、工程進(jìn)度和項(xiàng)目管理、建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)、環(huán)境影響及評(píng)價(jià)、投資估算及資金籌措、社會(huì)效益綜合評(píng)價(jià)等。經(jīng)過(guò)研究，本項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)政策、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)需求、交通條件、建設(shè)條件、工程技術(shù)、工程建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、勞動(dòng)安全、投資及財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益方面均具有較高的可行性。 項(xiàng)目建議1. 建議項(xiàng)目實(shí)施單位高度重視該項(xiàng)目，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)，確保項(xiàng)目順利按時(shí)進(jìn)行。2. 建議項(xiàng)目實(shí)施單位充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，做好施工單位招標(biāo)、設(shè)備選購(gòu)等工作，確保設(shè)備的先進(jìn)性和適用性。3. 項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4. 建議項(xiàng)目實(shí)施單位積極落實(shí)建設(shè)資金，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。工程施工中抓好招投標(biāo)制和監(jiān)理制，確保工期、質(zhì)量、投資控制，為項(xiàng)目的順利實(shí)施打好基礎(chǔ)。5. 建議政府有關(guān)部門(mén)在資金、政策等方面支持項(xiàng)目建設(shè)，確保項(xiàng)目早日實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 行業(yè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及政策背景2015年8月3日，商務(wù)部等10部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系發(fā)展規(guī)劃》。《規(guī)劃》明確指出，到2020年，初步建立起以產(chǎn)地集配中心和田頭市場(chǎng)為源頭，以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為中心，以農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以高效規(guī)范的電子商務(wù)等新型市場(chǎng)為重要補(bǔ)充，有形和無(wú)形結(jié)合、線上和線下融合、產(chǎn)地和銷(xiāo)地匹配，統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序、布局合理、制度完備、高效暢通、安全規(guī)范的中國(guó)特色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系。2015年12月31日,中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于落實(shí)發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見(jiàn)》，并進(jìn)一步完善農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策，加大農(nóng)業(yè)發(fā)展支持力度，促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。在文件中，中央明確指出：加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施和市場(chǎng)建設(shè)。健全統(tǒng)一開(kāi)放、布局合理、競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，在搞活流通中促進(jìn)農(nóng)民增收。加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造，完善流通骨干網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)糧食等重要農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)。完善跨區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系，開(kāi)展冷鏈標(biāo)準(zhǔn)化示范，實(shí)施特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)預(yù)冷工程,推動(dòng)公益性農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè),支持農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè),開(kāi)展降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本行動(dòng)。從我國(guó)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)及國(guó)家政策等宏觀方面顯示，農(nóng)產(chǎn)品集配中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等將面臨一個(gè)全新的轉(zhuǎn)型和發(fā)展的機(jī)會(huì)。 某市發(fā)展背景近年來(lái)，隨著某市開(kāi)發(fā)建設(shè)的逐步加快，社區(qū)數(shù)量的增多和居民規(guī)模的擴(kuò)大，轄區(qū)落后的商業(yè)配套設(shè)施明顯不能適應(yīng)光大市民的生活需求，為迎合市場(chǎng)需求，少數(shù)經(jīng)營(yíng)戶違章設(shè)攤、占道經(jīng)營(yíng)、造成交通堵塞等等問(wèn)題，但市民的“買(mǎi)菜難”的問(wèn)題始終存在，市民反應(yīng)強(qiáng)烈。為滿足市民生活、生產(chǎn)需求、規(guī)范羅東攤販經(jīng)營(yíng)、落實(shí)市容管理長(zhǎng)效機(jī)制，走出攤點(diǎn)整治易反彈的怪圈，按照疏通結(jié)合、服務(wù)民生的思路及布局合理、容量充足、實(shí)施完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)良、便于實(shí)施的原則，綜合考慮人口數(shù)量、服務(wù)半徑市場(chǎng)輻射范圍等因素，某商業(yè)管理有限公司擬在城西區(qū)某6號(hào)負(fù)一樓建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一處。 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 項(xiàng)目建設(shè)是推動(dòng)某市城西區(qū)城市化建設(shè)的需要由于城西區(qū)地理位置優(yōu)越，幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過(guò)全國(guó)平均水平，城區(qū)不斷地?cái)U(kuò)展，市區(qū)人口也在不斷增加，并且外來(lái)人口的增加數(shù)量較快，人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布有了較大的變化，原有的蔬菜店面、松散的攤點(diǎn)、傳統(tǒng)“大集”布局與現(xiàn)實(shí)需求的矛盾日益突出，需要進(jìn)行全區(qū)的整體規(guī)劃和布局。本項(xiàng)目將在城西區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，符合城西區(qū)的整體規(guī)劃和布局，對(duì)推動(dòng)城西區(qū)的城市化建設(shè)有著重要的影響力。 項(xiàng)目建設(shè)是加快農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的需要加快農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)、積極推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)城是我國(guó)農(nóng)業(yè)工作的戰(zhàn)略決策之一。自2004年開(kāi)始，中央已經(jīng)連續(xù)12年出臺(tái)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的一號(hào)文件，這表明中央、國(guó)務(wù)院把“三農(nóng)”工作放在重中之重的堅(jiān)定決心。在城西區(qū)某建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是城西區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)提高農(nóng)產(chǎn)品流通速度和增加農(nóng)產(chǎn)品附加值具有重要作用。 加快某市城西區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)是城西區(qū)加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)。城西區(qū)某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建成啟用后，將使城西區(qū)某地區(qū)成為區(qū)域商流、物流、資金流及通信信息中心，從而帶動(dòng)與其相關(guān)的餐飲、公交、郵電以及經(jīng)商所必須的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，逐漸提高其在一、二、三產(chǎn)業(yè)中的比重，使城西區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨于合理。 促進(jìn)稅收大幅增長(zhǎng)，成為稅收新的增長(zhǎng)點(diǎn)的需要原先松散的菜市場(chǎng)、蔬菜店鋪、路邊攤點(diǎn)、地方集市由眾多的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)，流動(dòng)性很大，在稅收上實(shí)行逐戶定額征收，征管難度相當(dāng)大，稅收流失十分普遍，甚至出現(xiàn)“有市無(wú)稅”的現(xiàn)象。而建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可以使得稅務(wù)部門(mén)征收稅款